Индекс цен на недвижимость в Стамбуле: как изменится стоимость жилья в 2023 году

Турецкая недвижимость пользуется большим спросом у иностранных граждан. Особый интерес вызывает жильё в Стамбуле — крупнейшем городе страны. В 2022 году в мегаполисе зафиксировали рекордные показатели по покупке недвижимости иностранцами, цены выросли в разы. Рассказываем, как изменится стоимость жильяв Стамбуле и стоит ли ждать её снижения к 2024 году.

• Как менялись цены на недвижимость в Стамбуле с 2020 года
• Как менялись цены на аренду жилья в Стамбуле
• Почему иностранцам интересна турецкая недвижимость
• Что предприняло правительство для сдерживания роста цен на жильё
• Цены на жильё в Стамбуле в 2023 году
• Подорожает ли недвижимость в Стамбуле
• Какую выгоду получают покупатели недвижимости в Стамбуле

Как менялись цены на недвижимость в Стамбуле с 2020 года

Большое влияние на рынок недвижимости оказывают экономические факторы, как общемировые, так и внутри страны. В 2022 году в Турции наблюдалась гиперинфляция, которая в октябре достигла пикового уровня — 85,51%, а к концу года снизилась до 64,2%. Это отразилось на стоимости жилья: в некоторых городах цены на апартаменты выросли на 203% по сравнению с предыдущим годом. 

В Стамбуле цены на жильё выросли на 193,9%, цена за квадратный метр составила в среднем $1432. Для сравнения: средняя цена на квадратный метр жилья в Стамбуле в 2020 году была примерно $550 (с учётом курса лиры за 2020 год), а в 2021 году достигла отметки в $1000 (по курсу на конец года).

Такой значительный рост цен практически не повлиял на общий объём продаж. По данным TurkStat, в 2022 году в Турции было зафиксировано 1 485 622 сделки с жилой недвижимостью, большая часть из них в Стамбуле — 259 654 объекта. Если сравнивать с 2021 годом, в 2022-м количество продаж жилых площадей в целом по стране снизилось незначительно — всего на 0,4%.

Иностранный интерес к турецкой недвижимости в 2022 году вырос на 15% по сравнению с 2021 годом. Причём если в целом по стране доля иностранных покупателей недвижимости всего 4,5%, то в Стамбуле этот показатель сильно выше — 17% от общего числа сделок.

Лидерами среди иностранных покупателей жилья в Турции в 2022 году стали граждане России, стран Персидского залива, Украины, Казахстана и Германии.

Как менялись цены на аренду жилья в Стамбуле

По данным, озвученным в мае 2023 года помощником мэра Стамбула Бугра Гёкче, цены на аренду жилья в 15 популярных у иностранцев районах города выросли в восемь раз по сравнению с показателями 2019 года. В 2022-м Стамбул выбился в мировые лидеры по росту цен на аренду недвижимости, прибавив за 12 месяцев 160%. Например, в мае 2023 года снять апартаменты с одной спальней в престижном районе Бейоглу можно было за $1500, а при очень тщательном поиске — за $1010.

После введения запрета на регистрацию вида на жительство во многих районах Турции спрос на долгосрочную аренду среди иностранцев начал снижаться. Но у граждан Турции тоже высокая потребность в съёмном жилье, они заменили экспатов в закрытых районах. Цены так и остались высокими.

Почему иностранцы стремятся в Стамбул

Стамбул всегда был привлекательным местом для жизни. Это единственный мегаполис на планете, который расположен сразу на двух континентах — в Европе и Азии. Древняя национальная культура здесь удачно сочетается с удобствами современных крупных городов и деловой жизнью. Стамбул стал самым востребованным у экспатов всего мира турецким городом. Иностранцы отмечают среди преимуществ Стамбула:

• комфортные климатические условия;
• доступные цены на жильё по сравнению с Европой;
• доброжелательность местных жителей.

Ещё одна весомая причина иностранного интереса — довольно простая натурализация. Турция до сих пор является одной из немногих экономически развитых стран в мире, где можно получить гражданство за покупку недвижимости.

Что предприняло правительство для сдерживания роста цен на жильё

Среди целого ряда причин скачка цен на жильё в Стамбуле и в целом по стране отмечают не только гиперинфляцию, но и приток иностранных граждан. В 2022 году наблюдалось несколько волн миграции. Турецкое жильё скупали как иностранцы, так и местные жители. Основная часть сделок совершалась инвесторами, стремящимися заработать на аренде, ведь спрос на неё увеличился в разы из-за прибывающих экспатов.

Чтобы сдержать поток иностранцев и защитить права местных жителей, власти предприняли следующие меры:

1. Установили ограничение на количество регионов, где иностранцы могут получить вид на жительство. 1 июля 2022 года в список «закрытых для ВНЖ» входило 1169 районов Турции, и их число растёт. В Стамбуле для получения вида на жительство к октябрю 2022 года полностью закрыли 10 популярных районов.
2. Внесли поправки в минимальные лимиты стоимости недвижимости, за покупку которой можно получить вид на жительство. Так, для малонаселённых местностей минимальный лимит составляет $50 000, а для крупных городов — $75 000. 
3. Повысили минимальный порог стоимости жилья для оформления гражданства. Если раньше для получения турецкого паспорта достаточно было купить недвижимость за $250 000, то с июня 2022 года минимальная сумма выросла до $400 000.

Как признают представители агентств недвижимости, последняя поправка сместила интерес многих инвесторов с прибрежных районов на Стамбул, где больше подходящих для получения гражданства объектов. Причина в том, что кадастровая стоимость жилья в Стамбуле выше, чем в прибрежных районах.

Цены на жильё в Стамбуле в 2023 году

По данным платформы оценки недвижимости Endeksa, в апреле 2023 года рост цен на жильё в Турции составил 132% по сравнению с апрелем предыдущего года.

Чтобы создать представление о стартовых ценах на квартиры в разных районах Стамбула по состоянию на июнь 2023 года, мы собрали данные в таблице:

Подорожает ли недвижимость в Стамбуле 

По данным Турецкого института статистики (TUIK), в апреле 2023 года в Турции было заключено на 36% сделок меньше, чем в апреле 2022 года. На долю Стамбула пришлось 16% всех апрельских сделок из 85 652: в условиях снижения спроса мегаполис остался самым крупным из турецких рынков недвижимости.

Падение спроса связано не только с изменениями в миграционном законодательстве и ростом цен. Сдерживающим фактором для покупки недвижимости иностранными гражданами в первые четыре месяца 2023 года также послужили выборы президента Турции. Эксперты охарактеризовали это время как «период ожидания».

Основное беспокойство у иностранных инвесторов вызывало предвыборное обещание главного оппонента Реджепа Эрдогана. Кемаль Кылычдароглу предлагал запретить продажу жилья иностранцам минимум на пять лет, пока цены не упадут. Такую инициативу политик объяснял большим наплывом иностранцев в Анталью и некоторые районы Стамбула.

По результатам подсчёта голосов победу на выборах одержал Реджеп Эрдоган. Такой результат позволил иностранным инвесторам предполагать, что глобальных изменений в законодательстве для мигрантов не предвидится, а Турция будет по-прежнему привлекательной страной для проживания и сохранения капитала. На фоне этих событий можно ожидать новую волну спроса на недвижимость среди иностранцев и новый импульс для роста цен уже во второй половине 2023 года.

По прогнозам экспертов, недвижимость в мегаполисе за 2023 год может прибавить в цене до 30–50%. Влияние окажут сразу несколько факторов: 

• Лира продолжает падение относительно доллара. Одновременно с этим растут цены на строительные материалы.
• В Стамбуле продолжают закрывать возможность получения вида на жительство в отдельных районах. Цены на недвижимость и аренду жилья в открытых районах растут.
• Центральные районы города практически застроены. Цены на новые проекты в них растут, потому что спрос превышает предложение.
• После масштабного землетрясения, ударившего по Турции в феврале 2023 года, в Стамбуле вырос спрос на сейсмоустойчивые новостройки. Квартиры в таких домах сильно прибавляют в цене.

Какую выгоду получают покупатели недвижимости в Стамбуле

Инвесторы используют два основных способа заработка на инвестициях в недвижимость Стамбула:

1. Заработок на перепродаже. Если купить недвижимость на этапе котлована и продать после сдачи в эксплуатацию, можно заработать до 15% от стоимости. Те, кто предпочитает такой способ, тщательно выбирают локацию для инвестиций, изучают планы развития района и проекты конкурентов. У инвесторов, зарабатывающих на перепродаже, популярны районы Бейликдюзю, Ускюдар, Кадикёй. В них наблюдается наибольший рост стоимости жилья.
2. Получение пассивного дохода от сдачи жилья в аренду. Стамбул — город, который привлекает массу туристов и экспатов, поэтому найти арендаторов будет несложно. Срок окупаемости жилья составляет приблизительно 13–15 лет.

В двух словах

Индекс цен на недвижимость в Стамбуле демонстрирует рост. В 2022 году он достиг пиковых значений — в некоторых регионах до 203% по сравнению с результатами предыдущего года. Основными факторами, которые повлияли на резкий скачок цен, послужили гиперинфляция и большой приток иностранных граждан. Как прогнозируют эксперты, к концу 2023 года стоимость жилья в Стамбуле вырастет, но уже не так резко, как в 2022 году. Падения цен на турецкие объекты не ожидается, особенно в Стамбуле — самом популярном городе у иностранцев.

Фотография на обложке: Jack Krier (Unsplash)