В 2022 году покупательский спрос на недвижимость в Объединённых Арабских Эмиратах вырос в 11 раз, а общий объём сделок на рынке жилья в эмирате Дубай достиг 13-летнего максимума. Вырос поток бизнес-иммиграции, также в страну прибывают многочисленные инвесторы, интересующиеся недвижимостью. В этой статье подробно расскажем на примере Дубая, как купить там готовое жильё.
Почему ОАЭ?
В этой стране отсутствуют многие традиционные налоги: например, нет подоходного налога, а также налогов на недвижимость, наследство, роскошь и некоторых других. При этом ставка НДС — одна из самых низких в мире, она составляет всего 5%.
Также в ОАЭ создана система повышенной безопасности сделок, в том числе с недвижимостью.
Фото: diana.grytsku (Freepik)
Где покупать
Для иностранцев в ОАЭ предусмотрены два основных типа прав на недвижимость:
- freehold (свободное владение);
- leasehold (длительная аренда).
В случае с freehold покупатель становится полноправным собственником недвижимости, а также земли, на которой она построена. Leasehold — это по сути долгосрочная аренда объекта недвижимости, оплаченная на столько лет вперёд, сколько указано в договоре, но с возможностью распоряжаться этим объектом. Максимальный срок такого владения — 99 лет.
Чем привлекательна длительная предоплаченная аренда по сравнению с покупкой? Обычно такие объекты стоят дешевле, и затем, приобретая объект в leasehold, временный собственник несёт ограниченную ответственность за ремонт — часть расходов лежит на владельце земельного участка, особенно что касается конструктива здания.
Leasehold теряет популярность по мере того, как увеличивается число freehold участков, где строится недвижимость для продажи в полную собственность.
Новостройки в ОАЭ
Сколько стоят квартиры
Прежде всего необходимо определиться с бюджетом. Так, за 445 000 AED ($121 000 тыс.) можно купить однокомнатную квартиру в элитном жилом комплексе Azizi Berton в южной части Дубая. Но наличие таких объектов надо уточнять дополнительно — они расходятся быстро.
Жилой комплекс Azizi Berton (Housearch)
Если же бюджет позволяет с комфортом поселиться на искусственных островах, окружённых морем практически со всех сторон, то нужно рассчитывать на сумму от 2 000 000 AED ($545 000). Примерно за эти деньги можно купить однушку площадью 72 кв. метра с видом на море в ЖК MINA By Azizi.
Жилой комплекс MINA By Azizi (Housearch)
Популярные районы для покупки жилья по уровню цен
Доступные цены в Дубае можно найти в районах Dubai International City, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, а если покупатель ищет отдельный дом, то подойдёт Damac Lagoons.
Dubai International City — это популярный семейный район без метро, но с развитой сетью наземного транспорта. Цены на квартиры начинаются с 477,6 тыс. AED (около $ 130 тыс.). В районе развитая инфраструктура: более десятка детских садов, медицинские клиники и аптеки, рестораны, около четырёх тысяч магазинов (в том числе крупный торговый центр Dragon Mart), а также места для прогулок и отдыха, главное из которых — территория вокруг озера Al Warsan Lake.
Jumeirah Village Circle считается одним из лучших районов для проживания семей с детьми. Минимальная цена жилья здесь 380 тыс. AED ($103 тыс.). Жителям доступны все виды инфраструктуры: школы, детские сады, торговые центры, рестораны, медицинские учреждения и многое другое. В районе представлен большой выбор объектов – апартаменты, виллы, таунхаусы.
Jumeirah Lake Towers — высотный жилой район с хорошей инфраструктурой, построенный вокруг трёх искусственных озёр и просторного зелёного парка. Здесь можно найти квартиры стоимостью от 500 тыс. AED ($136 тыс.).
Damac Lagoons — постепенно строящийся семейный и курортный район с искусственными лагунами, состоящий из вилл и таунхаусов. Расположен на некотором удалении от инфраструктурных городских объектов. В перспективе здесь будут построены собственные детские сады и школы. Цены на дома начинаются от 1,5 млн AED ($ 408 тыс.).
Жильё подороже покупают в районах Dubai Marina и Business Bay.
Dubai Marina — один из самых популярных районов Дубая, включающий 10 микрорайонов и более 200 жилых зданий (в том числе второй по высоте в мире небоскрёб Princess Tower). Через район проведён канал, протяжённостью более 3,5 км, с обоих концов которого можно выйти к морю. На набережных расположены рестораны и кафе, пристань для яхт. Цены на жильё стартуют от 890 тыс. AED ($ 242 тыс.) за студию.
Business Bay — «дубайский Манхэттен», молодой район, в котором жилые здания соседствуют с современными бизнес-центрами. Инфраструктура в районе широкая, здесь есть детские сады и школы, больницы и магазины, кафе и рестораны, парковки, метро и остановки наземного транспорта. Цены начинаются от 625 тыс. AED за студию.
Элитными районами с дорогим жильём считаются Palm Jumeirah, Bluewaters и Emirates Hills.
Palm Jumeirah — рукотворный остров в виде пальмы и одна из главных достопримечательностей Дубая. Здесь представлены практически все варианты недвижимости, от студии до отдельного дома. На «ветвях» пальмы в основном расположены элитные виллы, на «стволе» — многоэтажные и многоквартирные здания. Цены стартуют от 1700 AED ($ 463 тыс.) за студию и от 7 млн AED ($ 1,9 млн) за особняк.
Фото: Christoph Schulz (Unsplash)
Bluewaters Island — искусственный остров в основном для туристов. Здесь представлены апартаменты и таунхаусы, премиальные отели и развлекательные объекты – например, самые высокие в мире колесо обозрения и платформа для скалолазания. Социально-общественной инфраструктуры на острове нет. Цены на объекты недвижимости начинаются от 2,5 млн AED ($ 680,6 тыс.).
Emirates Hills — один из самых дорогих и закрытых комплексов вилл в Дубае. Большинство домов здесь расположены вокруг гольф-поля Montgomerie. Цены на дома начинаются от 6 млн AED ($ 1,6 млн).
Для поиска недвижимости в Дубае удобнее всего использовать использовать сайты-агрегаторы, где объекты подбираются по нужным параметрам, или обратиться напрямую к агенту.
Upper House (Housearch)
Выбор агента
Агент представляет интересы покупателя на всех этапах сделки. Эта деятельность в ОАЭ лицензируется, поэтому нужно выбирать из лицензированных агентов. В Дубае их можно найти в списке, опубликованном на сайте Земельного департамента (Dubai Land Department, DLD).
Выбирая агента, необходимо ориентироваться на лицензию и языки, которыми он владеет, а также на профессиональный опыт. Попросите кандидата показать вам карту резидента, лицензию (она должна быть выдана не более 1 года назад) и задайте вопросы о том, какое у него образование, сколько лет он работает на рынке недвижимости ОАЭ и чем занимался до этого. Например, сочетание опыта работы в строительстве или эксплуатации зданий с риелторским опытом либо юридическое образование и длительная брокерская практика — хороший показатель.
Обсудите также комиссию, которую предстоит заплатить агенту, — она не должна превышать 2%, если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке. Также поинтересуйтесь, оказывает ли агент дополнительные услуги уже после того, как сделка купли-продажи завершена. Например, проконсультирует ли он вас по вопросам сдачи вашей недвижимости в аренду, расходов на обслуживание, взаимодействия с управляющей компанией и т.д. Опытные агенты охотно берут это на себя, поскольку заботятся о своей репутации и видят возможность дополнительно заработать.
Этапы сделки
Просмотры и переговоры
Вы рассказали агенту о выбранных объектах, вычеркнули из списка те, о которых он высказался отрицательно, и осмотрели остальные. Теперь необходимо обсудить с продавцом условия продажи, и на этих переговорах должен присутствовать ваш агент.
Важно: проверьте на сайте DLD либо в его официальном приложении Dubai Rest информацию о застройщике и жилом комплексе, в котором вы собираетесь приобрести объект. Если ЖК не зарегистрирован в DLD, то ваша покупка будет сопряжена с высокими рисками.
Меморандум и депозит
Как только стороны пришли к единому мнению об условиях, они должны подписать контракты:
- формы А — между продавцом и брокером;
- формы В — между покупателем и брокером.
Важно: проследите, чтобы в контрактах были указаны имя и фамилия именно того агента, который сопровождает сделку. Бывают случаи, когда вписывают другого агента под надуманным предлогом, — это ведёт к тому, что потом вы не сможете предъявить претензии по сделке.
Затем генерируется форма F, которая скрепляет сделку, — это Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of understanding, сокращённо MoU). Шаблон MoU можно изучить заранее, он доступен на сайте DLD. Обязанность подготовить контракт к подписанию лежит на вашем агенте.
Фото: LinkedIn Sales Solutions (Unsplash)
На этом этапе покупатель вносит депозит в размере 10% от стоимости объекта.
Затем, если вы собираетесь оплачивать приобретение с помощью ипотечного кредита, вам необходимо получить предварительное одобрение ипотеки от банка и Земельного департамента.
Сертификат и визит в Земельный департамент
После подписания меморандума продавец обязан погасить все платежи владельцу комплекса, начиная от платы за обслуживание и заканчивая разрешением продать недвижимость за единовременную плату. После этого он получает сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate, сокращённо NOC).
Затем продавец и покупатель в сопровождении агента должны посетить Земельный департамент, где после оплаты всех сборов на имя покупателя выдадут новый документ о праве собственности (title-deed).
Документы, которые нужно предоставить в DLD:
- чек на сумму стоимости недвижимости, подлежащую уплате продавцу;
- оригиналы документов, удостоверяющих личность покупателя и продавца (Emirates ID, паспорт и виза. Покупатель может предоставить только паспорт и визу, если является иностранным гражданином);
- оригинальный NOC, выданный застройщиком;
- подписанный контракт F (меморандум о взаимопонимании).
Расходы покупателя и сроки
В среднем сделка с недвижимостью в Дубае занимает от 2 до 10 недель, обычно примерно 30 дней со дня подписания соглашения о продаже.
Расходы на сделку
Стоимость NOC — от 1 до 5 тыс. AED ($ 272–1360).
Плата DLD — 4% от стоимости недвижимости.
Земельный сбор — 430 AED ($117).
Регистрационный сбор:
- для объектов стоимостью менее 500 тыс. AED: 2 тыс. AED ($544) + 5% НДС;
- для объектов стоимостью свыше 500 тыс. AED: 4 тыс. AED ($1088) + 5% НДС.
Рынок недвижимости ОАЭ привлекает с каждым годом всё больше покупателей: здесь нет многих налогов, свойственных другим странам, сам рынок стабилен, а для иностранцев выделены целые районы, где покупка жилья с любой целью — достаточно простой и прозрачный процесс.
Фотография на обложке: vwalakte (Freepik)