Гид по покупке недвижимости в Дубае от подбора до заселения

Всё больше иностранцев покупает недвижимость в Дубае: одни для себя, другие — с целью заработать на аренде или перепродать. Спрос высок, и рынок растёт уже третий год. Инвесторов привлекают широкий разброс цен и большой выбор объектов: виллы, апартаменты, пентхаусы, таунхаусы, проекты известных дизайнеров. Рассказываем в подробном гиде, как иностранцу купить дом или квартиру в Дубае.

• Зачем иностранцы покупают недвижимость в Дубае
• В каких районах Дубая иностранцы могут купить недвижимость
  
• Самое дорогое жильё в Дубае
  
• Самое дешёвое жильё в Дубае
  
• Самые известные застройщики Дубая
  
• Как иностранцу получить прибыль на недвижимости в Дубае
  
• Покупка жилья в Дубае для семьи с детьми
  
• Процедура покупки недвижимости в Дубае
  
• Расходы на покупку недвижимости в Дубае
  
• Недвижимость в Дубае в ипотеку и рассрочку
  
• Расходы на содержание жилья в Дубае
  
• Резидентство ОАЭ за вложение в недвижимость
  

Зачем иностранцы покупают недвижимость в Дубае

Отдых и жизнь в Дубае часто ассоциируют с роскошью из-за фантастических и причудливых небоскрёбов, роскошных вилл и песчаных пляжей прямо в городе. Хотя на самом деле Дубай с каждым годом становится всё доступнее для жителей среднего достатка. На окраинах и в пригороде можно найти жильё дешевле, чем в крупных мировых городах. Но привлекает экспатов не только это.

Спокойствие и рост

Рост рынка недвижимости Дубая с 2021 года и по сей день объясняется несколькими факторами. Во-первых, власти ОАЭ сумели быстро провести антикоронавирусную вакцинацию населения и среди первых в мире открыли границы для туристов и экспатов. 

Во-вторых, экономическая нестабильность в Европе и геополитические события сделали отстранённый Дубай привлекательным для инвестирования, что ещё сильнее подтолкнуло рынок к росту. В 2022 году рынок недвижимости Дубая показал самые высокие результаты за 12 лет: более 86 000 сделок, что на 61% превышает показатель 2021 года. В 2023-м аналитики ожидают увеличения вложений из Китая: в КНР только в январе сняли коронавирусные ограничения, что позволило гражданам выезжать в другие страны.

Налоги

В Дубае, как и вообще в ОАЭ, нет налога на недвижимость, роскошь, наследство и подоходного налога. Это значит, что за сдачу квартиры или дома в аренду вам ничего не надо платить государству. Поэтому инвестиции в жильё здесь так популярны. В 2022 году доходность аренды апартаментов дошла до 7%, а прогнозы на 2023 год предвещают рост цен. Налоговая политика также привлекает иностранцев, ищущих работу, тем более что для талантливых специалистов здесь предусмотрены отдельные визы.

Безопасность

В ОАЭ очень строгие законы, поэтому уровень преступности здесь низкий. По разным оценкам, Дубай занимает от 35-го до 5-го места в рейтингах самых безопасных городов мира. Практически на всех улицах установлены полицейские камеры, а безопасность женщин в транспорте обеспечивается отдельными зонами только для них. Многих экспатов, по их собственным признаниям, привлекают ограничения на разжигание межнациональных и политических споров и ссор в общественных местах.

В каких районах Дубая иностранцы могут купить недвижимость

Покупать недвижимость в полное владение или аренду в любом районе Дубая могут только граждане ОАЭ и стран — членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива. Для остальных иностранцев существуют ограничения: купить недвижимость можно только в специальных фрихолд-зонах. В Дубае таких зон несколько десятков, в числе которых многие известные районы: Даунтаун, Дубай Марина, Джумейра Вилладж Сёркл, Палм-Джумейра и другие.

Самое дорогое жильё в Дубае

Консалтинговое сообщество каждый год фиксирует рекорды Дубая в этом направлении. Продажи самых дорогих вилл освещают ведущие экономические СМИ. Так, в 2022 году Bloomberg сообщило о продаже ирландцем Конором Маккеем особняка с десятью спальнями на Палм-Джумейра за $80 млн. Тайным покупателем агентство назвало индийского миллиардера Мукеша Амбани. В доме свой спа-центр и несколько бассейнов. Общая площадь — более 3000 кв. м.

Но уже в октябре того же года этот результат был побит и СМИ уже обсуждали продажу виллы Casa Del Sole за $82 млн. Особняк от Alpago Properties расположился в той же части «пальмы», что и предыдущий рекордсмен. В четырёхуровневой вилле с восемью спальнями есть боулинг-центр, кинотеатр и спа. Имя покупателя держат в тайне.

О продаже самой дорогой виллы 2022 года практически ничего не известно, кроме суммы сделки — она превысила $163 млн. Покупку приписывают всё тому же Мукешу Амбани, но никаких официальных подтверждений нет.

Не все предпочитают жить в домах, кому-то больше нравятся апартаменты. В начале 2023 года был зафиксирован первый квартирный рекорд: пентхаус с девятью спальнями в элитной башне Bulgari Lighthouse на острове Джумейра-Бэй продали за $112 млн. В квартире три этажа, спа-центр и тренажёрный зал. Здание ещё строится, сдать его планируют в 2027 году.

Охотникам за элитным жильём стоит обратить внимание на несколько респектабельных районов Дубая: Палм-Джумейра, Аль-Барари, Эмирейтс Хиллс, Джумейра Айланд, Джумейра, Мидоус. Подробнее о жизни в них можно прочитать на Housearch.

Самое дешёвое жильё в Дубае

В Дубае можно найти жильё на разный достаток. Например, квартиру с одной спальней в охраняемом жилом комплексе от застройщиков Damac или Emaar Properties можно приобрести за $160 тыс. При этом в распоряжении жильца будут спортзал и бассейн.

Апартаменты от менее известных девелоперов будут стоить ещё дешевле — от $70 тыс. Причём это может быть квартира в новостройке или вторичка в одном из привлекательных районов города.

Недорогое жильё есть в Дубай Спортс Сити, Джумейра-Лэйк Тауэрс, Бизнес-Бэй и JVC. Топ-10 доступных и качественных жилых комплексов собраны здесь.

Самые известные застройщики Дубая

В Дубае трудится более 1300 компаний-застройщиков. Конкуренция большая, поэтому каждый старается привлечь покупателей чем-то особенным: оригинальной конструкцией здания, современным или роскошным дизайном, наполненностью ЖК или видами из окон. Но есть в ОАЭ застройщики, чьи имена особенно выделяются. Расскажем о нескольких из них.

Emaar Properties

Старейшая строительная компания Дубая. Именно Emaar возвела символ города — самую высокую в мире башню Бурдж-Халифа. Она же построила крупнейший в мире торговый центр Dubai Mall. Emaar застраивала престижные районы Дубай Марина, Арабиан Ранчес, Дубай Хиллс Эстейт.

Emaar Properties не останавливается на достигнутом и собирается превзойти саму себя. Новый проект — башня Дубай Крик Тауэр — должен вырасти выше Бурдж-Халифы на 100 метров и стать новым центром притяжения туристов. Район вокруг башни — Дубай Крик Харбор — уже застраивается элитным жильём.

Nakheel Properties

Компания, известная как застройщик Палм-Джумейра и других островов города. На «пальме» компания возвела и многоквартирные дома, и элитные виллы. В 2022 году Nakheel объявила о планах разморозить проект Палм-Дейра, приостановленный в 2018 году. Сейчас «пальма» представляет собой несколько островов и 18 «лепестков». Ожидается, что в ближайшие годы на них появится 80 новых отелей.

DAMAC Properties

Компания работает на рынках недвижимости Ближнего Востока с 2002 года. За это время девелопер сдал 43 700 объектов в ОАЭ, Саудовской Аравии, Катаре, Иордании, Ливане и Великобритании. Среди заметных проектов — 50-этажный небоскрёб DAMAC Tower London и многофункциональный район Dubai Hills с гольф-полями, виллами, квартирами и таунхаусами.

Сейчас застройщик возводит ЖК из трёх соединённых башен Bay by Cavalli и комплекс таунхаусов Camelia Villas в районе Dubai Hills 2.

Omnyat

Здания этой строительной компании отличаются оригинальным дизайном. Дом в виде куба с отверстием (The OPUS), растущая в ширину башня, «заваленный набок» небоскрёб (The Pad). Omnyat строит по проектам самых известных в мире архитекторов.

Более подробно почитать о застройщиках Дубая можно в статье на Housearch.

Как иностранцу получить прибыль от недвижимости в Дубае

Инвестиции — распространённая причина покупки жилья в Дубае. По оценкам экспертов, среди всех покупателей жилья в Дубае две трети — это инвесторы. Известно несколько стратегий получения прибыли при покупке жилья в Дубае.

Покупка жилья для сдачи в аренду

Наиболее распространённый традиционный вид инвестиций в недвижимость. В случае с арендой безопаснее отдать предпочтение апартаментам с той самой средней доходностью в 7%. Преимущество в данном случае состоит в небольшой сумме вложений по рынку с предсказуемой отдачей. Наиболее высока доходность для апартаментов и квартир в районах Джумейра-Лэйк Тауэрс, Блуотерс, Дубай Силикон Оазис, Дубай Лэнд, Джумейра Вилладж Триангл и Дубай Спорт Сити — более 9%. Для сравнения: средняя доходность аренды квартиры в Нью-Йорке — 5%. Виллы в Дубае окупаются медленнее, с доходностью в 3–4% в год.

Покупка жилья на этапе строительства для перепродажи

Ещё не готовая к эксплуатации недвижимость — на этапе строительства (off-plan) — может принести инвестору при продаже большой доход. Однако, чтобы предсказать результат такой операции, нужно точно понимать, какой будет спрос на готовую жилплощадь; в противном случае это лотерея. Тем не менее эта стратегия доступна и популярна. Инвесторы в данный сегмент недвижимости тщательно изучают проекты застройщиков, оригинальность планировки, виды из окон и даже планы застройки района в целом. Например, большое внимание привлекает район, в котором продолжается строительство нового «чуда света» Дубая — Дубай-Крик Тауэр. Высочайшая башня в мире сделает его центром притяжения наравне с Дубай Мариной.

Долгострои в Дубае — редкость. По закону, власти имеют право изъять у девелопера проект за срыв сроков строительства и передать другой компании. Но спрос на жильё от опытных застройщиков с заметными проектами в портфеле особенно высок. Квартиры в домах от таких компаний, как DAMAC Properties, Nakheel, Meraas, Emaar, часто раскупают до начала строительства — ещё на этапе анонсирования (pre-launch). Иногда бронирование апартаментов в ЖК завершается за один день. Такая стратегия вложений может быть рискованной, ведь никто не ручается за экономическую ситуацию в мире через несколько лет, к моменту окончания строительства. Но и прибыль в случае удачи может быть в разы больше, чем от аренды.

Перепродажа жилья после дополнительного ремонта и меблировки

Флиппинг — уже не спекуляция на рынке, а полноценный бизнес, требующий вложений в команду специалистов. Жильё приобретается у застройщика готовым, в нём проводятся улучшения и дополнительный ремонт, дизайнеры работают не только над отделкой, но и над меблировкой. Готовые к заселению и полноценной жизни апартаменты перепродаются дороже.

У этого метода инвестирования есть минусы. Во-первых, большинство застройщиков в Дубае предлагают уже меблированную недвижимость, и даже с мелкой бытовой техникой. Во-вторых, придётся вкладывать деньги не только в покупку жилья, но и в материалы, обстановку и зарплаты специалистов. В этом случае надо хорошо знать специфику рынка, чтобы обеспечить скорость работ и прибыль.

Покупка жилья в Дубае для семьи с детьми

Переезд семьи с детьми — особо ответственное мероприятие. Но Дубай — большой и разноплановый город. В нём каждый сможет найти место под вкусы и потребности домочадцев. Первые моменты, которые стоит учесть при выборе района:

• доступность школ и детских садов;
• магазины поблизости;
  
• удалённость от места работы;
  
• подходящее комьюнити;
  
• динамичность: тихий дом с лужайкой или оживлённый центр с небоскрёбами.
  

Для детей иностранцев в ОАЭ образование только платное, даже в государственных учебных заведениях. Право на бесплатное образование имеют исключительно граждане страны.

Любителям уединения, тишины и пространства для отдыха и игр детей подойдут районы Мирдиф, Арабиан Ранчес, Эмирейтс-Хиллс. Здесь есть школы и детсады, гольф-клубы и парки, а застройщики предлагают покупателям виллы в элитных закрытых охраняемых комплексах. Цены на дома стартуют от $1 млн.

Тем, кто предпочитает апартаменты и активное комьюнити, подойдут районы Джумейра-Лэйк Тауэрс (JLT), Дубай Хиллс Эстейт или Джумейра Вилладж Триангл (JVT). В этих районах предлагают в основном апартаменты в малоэтажных домах. Инфраструктура подходит для семей с детьми: доступны школы и детские сады, есть магазины и кафе, парки и озёра для семейных прогулок, детские площадки и спортивные корты. Цены на квартиры площадью около 100 кв. м начинаются от $200 тыс.

Семьи с детьми селятся и в самых известных центральных туристических районах Дубай Марина и Даунтаун. Здесь шумно и людно на улицах, особенно в районе Бурдж-Халифа. Но именно эти районы признаны визитной карточкой Дубая. В Даунтауне есть и школы, и университеты, а вот из Дубай Марины ребёнка придётся возить учиться в соседний район. Цены на жильё стартуют от $300 тыс. Узнать детально о районах Дубая для семейной жизни можно из этой статьи на Housearch.

Не во всех районах Дубая рады домашним животным. Правила проживания в районе или жилом комплексе надо уточнять заранее. С питомцами можно жить, например, в Дубай Спорт Сити, Джумейра Вилладж Триангл (JVT), Джумейра Вилладж Сёркл (JVC) и Эмирейтс-Хиллс.

Процедура покупки недвижимости в Дубае

Иностранцу для покупки недвижимости во фрихолд-зонах Дубая изначально нужны загранпаспорт и достаточная сумма денег. Покупателю даже необязательно лично присутствовать в ОАЭ, чтобы стать домовладельцем. Для удалённой покупки нужно оформить на риелтора доверенность. Но большинство предпочитают всё-таки увидеть будущую покупку своими глазами. Вся процедура покупки обычно занимает около месяца.

Когда квартира или дом подобраны, продавец и покупатель подписывают меморандум о взаимопонимании (контракт F). Этот документ фиксирует намерения сторон относительно недвижимости. В нём указывают адрес, стоимость покупки, сроки внесения платежей. Если дом ещё строится, то в меморандум вносят сроки его сдачи и гарантии, которые даёт покупателю застройщик. В этом же документе будет указана сумма задатка — до 10% от стоимости квартиры. Эту сумму вносят и покупатель, и продавец в качестве дополнительной гарантии намерений.

После подтверждения меморандума приступают к составлению договора купли-продажи на двух языках (английском и арабском).

Важный пункт процедуры — сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate — сокращённо NOC). Этот документ подтверждает, что продавец не имеет никаких долгов по недвижимости. Выдаёт NOC застройщик. Время его изготовления — семь дней, а действует он всего пять дней. Поэтому NOC — последний документ в списке и оформляется прямо перед заключением сделки. Если у продавца обнаружатся долги по недвижимости, сделка не состоится до их погашения. Заплатить за получение NOC придётся от $300 до $1300. Подробнее о NOC можно почитать здесь.

Последний этап — получение сертификата права собственности (Title Deed). Когда все разрешительные документы готовы, покупатель оплачивает счёт и получает документ об официальном владении недвижимостью. Все сделки с недвижимостью в Дубае регистрирует Земельный департамент города (DLD), он же и выдаёт сертификат.

При покупке жилья на этапе строительства вместо NOC и Меморандума о взаимопонимании покупатель подписывает первичный договор о продаже. Его нужно переоформить после окончания строительства.

Расходы на покупку недвижимости в Дубае

Помимо суммы сделки покупатель виллы или квартиры понесёт дополнительные расходы:

• около 2% от суммы сделки будут стоить услуги риелтора;
• Земельный департамент Дубая взимает пошлину в 4% от кадастровой стоимости;
  
• при покупке вторички DLD берёт пошлину за регистрацию сделки в размере $85;
  
• сбор за оформление сертификата собственника составляет $70.
  

Недвижимость в Дубае в ипотеку и рассрочку

Иностранец может приобрести жильё в Дубае в ипотеку. Но есть несколько условий:

• Банк выдаст в кредит не более половины суммы сделки.
• При покупке квартиры для получения резидентства надо внести не менее той суммы, которая указана в программе получения визы.
  
• Для оформления ипотеки банк потребует дополнительные документы, включая справку о доходах.
  

При покупке квартиры в ипотеку банк выдаст ещё один сертификат об отсутствии возражений. Этот документ будет подтверждением предоставленной ипотеки.

Рассрочку на покупку жилья в Дубае даёт застройщик. Ею можно воспользоваться, если дом ещё строится или если по окончании строительства остались нераспроданные квартиры. Стартовый взнос может быть около 20–30%. Но максимальный срок рассрочки — 10 лет. При срыве сроков оплаты покупателю грозит штраф. Подробнее о покупке жилья в рассрочку можно почитать в этой статье.

Расходы на содержание жилья в Дубае

Немаловажный пункт, который следует учитывать покупателю недвижимости. Владельцы недвижимости, если планируют проживать в ней, должны сами подать заявку на подключение коммунальных услуг. Для этого понадобится Emirates ID. Оплата производится по счётчикам.

Граждане ОАЭ могут пользоваться льготными тарифами, а для иностранцев цены отличаются. В Дубае подачу электричества и водоснабжение регулирует Dubai Electricity and Water Authority (DEWA). Подключение платное: до $500 для небольшой квартиры, около $1300 для виллы. Все работы уложатся в один день.

В случае, если квартира сдаётся в аренду, подключение к услугам DEWA запустится автоматически после регистрации в системе Ejari, где фиксируются все договоры аренды.

Также придётся учесть расходы на другие коммунальные услуги:

• кондиционер (без него в Дубае не обойтись);
• вывоз мусора;
  
• интернет и телевидение;
  
• обслуживание здания.
  

Последний пункт — самый непредсказуемый. Владельцу небольших апартаментов в 30 кв. м могут начислить от $30 до $250 за обслуживание. С тарифами лучше ознакомиться заранее. Тем более, что оплата берётся единовременно на год вперёд.

С подробным гидом по оплате коммунальных услуг в Дубае можно ознакомиться здесь.

Резидентство ОАЭ за вложение в недвижимость

Иностранные домовладельцы в ОАЭ имеют право претендовать на резидентство — это аналог вида на жительство. Оно может понадобиться не только тем, кто переезжает в страну жить, но и желающим вести здесь бизнес. Получить долгосрочную визу можно за покупку не каждой квартиры. Несколько обязательных правил получения виз за инвестиции в недвижимость ОАЭ:

1. Минимальное вложение в недвижимость для получения резидентства на два года — 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.). Допускается приобретение нескольких апартаментов на эту сумму — тогда в одной квартире можно жить, а другие сдавать в аренду. Если супруги приобретают жилплощадь совместно, то минимальная сумма возрастает до 1 млн дирхамов. Для получения визы на два года подойдёт только достроенное, готовое к заселению жильё.
2. Претенденты на «золотую визу», дающую резидентство на 10 лет, должны приобрести недвижимость на 2 млн дирхамов ($545 тыс.). Объектов тоже может быть несколько. Допускается покупка жилья на этапе строительства (off-plan).
   

Преимущества обладателя визы инвестора в недвижимость

Резидентство покупателя недвижимости в ОАЭ — это возможность длительное время находиться в стране, въезжая и выезжая по своему усмотрению. Кроме этого, резидентство позволяет:

• вести бизнес в стране;
• открыть счёт в банке и получить кредит;
  
• оформить медицинскую страховку;
  
• получить водительские права и купить машину;
  
• оформить ЖКУ на своё имя;
  
• стать налоговым резидентом ОАЭ;
  
• отдать детей на обучение в местную школу;
  
• получить медицинскую страховку;
  
• перевезти семью в ОАЭ.
  

Виза владельца недвижимости в Дубае не даёт право на трудоустройство, для получения работы в местных компаниях есть отдельная процедура.

Резидентство для семьи владельца недвижимости в Дубае

Обладатель визы инвестора в недвижимость в Дубае может оформить резидентство в стране для своих родственников — это называется спонсирование визы. Чтобы стать спонсором, мужчина должен зарабатывать не менее 4000 дирхамов в месяц ($1100). Ежемесячный доход женщины-спонсора должен быть более 10 000 дирхамов ($2700). Не подтверждать доход могут только претенденты на «золотую визу». Основной резидент, то есть покупатель жилья, может перевезти в ОАЭ:

• супругу или супруга;
• сыновей не старше 25 лет;
  
• незамужних дочерей;
  
• родителей, если они подтвердят ежемесячный доход от 20 000 дирхамов ($5400).
  

Обладатели «золотой визы» вправе спонсировать визы домашним работникам. Подробнее об оформлении виз для родственников резидента можно почитать в этой статье.

Каждый претендент на резидентство в ОАЭ должен взять справку в полиции об отсутствии правонарушений и пройти медобследование на отсутствие ВИЧ, туберкулёза и гепатита.

В двух словах

В Дубае можно найти жильё на любой вкус и разный уровень достатка. Здесь продают виллы, элитные пентхаусы и бюджетные квартиры. В зависимости от цели покупки критерии подбора будут отличаться. Зато процедура приобретения считается чуть ли не самой простой в мире: изначально иностранцу потребуются только загранпаспорт и деньги. Недвижимость в Дубае даёт владельцу возможность заработать на сдаче в аренду и перепродаже либо становится основанием для получения долгосрочной визы.

Фотография на обложке: Carlvic Lim (Unsplash)