Форма F: как выглядит договор купли-продажи в Дубае

Ни одна сделка с недвижимостью в Дубае не проходит без оформления и подписания соответствующих документов, защищающих права сторон, — их разработало и внедрило в деловой оборот агентство RERA (Real Estate Regulatory Agency), регулятор рынка недвижимости эмирата. 

Одним из таких документов является форма F, которую ещё часто называют Меморандумом о взаимопонимании (Memorandum of Understanding, сокращённо MoU). А по сути это договор купли-продажи недвижимости.

• Что представляет собой форма F
• Внесение депозита
• Содержание документа

Что представляет собой форма F

Form F — один из основных документов на рынке дубайской недвижимости. Официально называется «Договор купли-продажи недвижимости между продавцом и покупателем» (Property Sales Contract between Seller and Buyer). 

Этот договор заключается после того, как покупатель выбрал объект для покупки и обсудил с продавцом цену объекта и остальные условия, на которых будет заключена сделка. Составлением этого документа занимаются брокеры, ведущие сделку. Важно знать, что форма F, как и любые другие документы в Дубае, обязательно должна быть составлена на двух языках — английском и арабском, причём в случае возникновения расхождений арабский язык имеет преимущество.

Форма F признаётся юридически действительной, только если она подписана обеими сторонами сделки, при этом каждая подпись датирована и засвидетельствована брокером, представляющим эту сторону сделки. После подписания обеими сторонами у участников есть 30 дней, чтобы собрать необходимые документы и зарегистрировать сделку в Земельном департаменте Дубая. На 31-й день с момента подписания договор купли-продажи становится недействительным, и его нужно оформлять заново.

Внесение депозита 

При подписании договора купли-продажи покупатель вносит продавцу депозит, обычно в размере 10% от стоимости приобретаемого лота, если стороны не договорились о других условиях. Документ о передаче этой суммы хранится у брокера. 

Если сделка проходит без сюрпризов и осложнений, покупатель получает депозит обратно. Однако если он откажется или по каким-то причинам не сможет приобрести данный объект, то эти деньги останутся у продавца. В том случае, если продавец передумает продавать свою недвижимость, он должен вернуть депозит покупателю в двойном размере.

Содержание документа 

Договор купли-продажи состоит из шести страниц и включает следующую информацию. 

Первая страница 

На ней имеется четыре информационных блока. 

1. Данные об объекте. Здесь указываются сведения о местоположении и типе недвижимости, номер земельного участка, название проекта, в котором находится данный лот, номер свидетельства о праве собственности, площадь объекта. Также в этом блоке фигурируют такие подробности, как вид текущего использования (проживание или коммерческая деятельность), тип продажи (за наличные, с использованием ипотечного кредита или рассрочки), наличие сертификата об отсутствии возражений от застройщика. 
2. Информация о финансовых показателях сделки. Здесь указываются следующие цифры: согласованная продавцом и покупателем цена продажи, первоначальная цена (та, за которую объект был приобретён ранее), а также сумма внесённого депозита и сумма, подлежащая оплате. Наконец, в этом разделе должен быть обязательно указан размер сервисного сбора за обслуживание территории и мест общего пользования в здании.
   
3. Данные об ипотеке. Если для покупки покупатель использует ипотечный кредит, то здесь должны быть прописаны его параметры. В частности, название банка, общая стоимость кредита, срок действия ипотечного договора, наличие сертификата об отсутствии возражений от банка.
   
4. Информация об аренде. Если объект недвижимости, о котором идёт речь в договоре, сдаётся в аренду, то здесь необходимо кратко указать данные об арендном контракте. 
   

Вторая страница 

Она содержит два блока. 

1. Данные продавца. Сюда вносятся имя владельца недвижимости, номер его удостоверения личности и номер паспорта с указанием срока действия, а также национальность продавца и его контактные данные: номер мобильного телефона, почтовый адрес и адрес проживания, номер факса (при наличии) и электронная почта. 
2. Данные покупателя. Этот блок по содержанию идентичен предыдущему.
   

Третья, четвёртая и пятая страницы 

Они посвящены терминам и условиям настоящего контракта. Здесь оговариваются самые важные пункты сделки: подтверждение продавцом того факта, что он является текущим владельцем имущества или его законным представителем по законно оформленной доверенности. Также продавец обязуется предоставить к сделке все соответствующие документы и выполнить все процедуры и требования для передачи имущества на имя покупателя сразу после вступления им во владение. 

Также продавец подтверждает, что данная недвижимость свободна от каких-либо споров, ипотеки, долгов, прав или любых других претензий. В случае возникновения таковых ответственность будет возложена на продавца. 

В свою очередь, покупатель подтверждает, что он осмотрел недвижимость и согласен её купить в её текущем состоянии. Он также обязуется одновременно с подписанием настоящего договора оплатить продавцу депозитный чек — здесь должна фигурировать сумма чека в AED. Остаток стоимости лота покупатель обязуется оплатить чеком или любым другим гарантированным способом оплаты из списка, который размещён на официальном сайте Земельного департамента Дубая. 

Сюда вносится условие о том, что депозитный чек хранится в доверительном управлении, а также о том, что продавец или его представитель не могут распоряжаться этим чеком или обналичивать его, не имея соответствующего совместного письменного распоряжения на это, подписанного продавцом и покупателем. В противном случае дело будет передано в суд. 

Кроме того, среди пунктов условий есть соглашение об оплате комиссии в размере 4% от стоимости объекта в пользу Земельного департамента Дубая. Продавец и покупатель могут оплачивать эту сумму как в равных, так и в неравных долях, и в договоре чётко указывается, какой процент этой комиссии берёт на себя каждая из сторон. 

Также есть пункты о дополнительных финансовых обязательствах продавца и покупателя. В том случае, если покупатель по собственной вине не оплачивает платежи, согласованные в предыдущих пунктах, или не завершает перевод в согласованную дату, то продавец имеет право расторгнуть настоящее соглашение и удержать депозит. Если продавец нарушил обязательства передать имущество в оговоренный срок, он обязан компенсировать покупателю весь период задержки. 

Шестая страница

Здесь указывается только номер контракта. 

В двух словах

Договор купли-продажи недвижимости — основополагающий документ для осуществления сделки с любым объектом в Дубае. От того, насколько детально будут прописаны все его пункты, зависит успех всей операции с недвижимостью. Важно помнить, что брокер, составивший форму F, обязан зачитать данное соглашение вслух в присутствии обеих сторон и убедиться, что каждый пункт понятен и продавцу, и покупателю и не вызывает у них никаких возражений.

Фото на обложке: drobotdean (Freepik)