Рынок инвестиций в недвижимость в Индии активно развивается. В 2023 году страна сделала серьёзные шаги для зарождения современной системы фондов международного образца для инвестиций в недвижимость (REIT). Рынок предлагает инвесторам широкий выбор для вложений, а фонды дают возможность получать доход при небольших вложениях. Иностранцам при этом не нужно проходить сложные процедуры покупки недвижимости напрямую. Рассказываем о фондах для инвестиций в недвижимость в Индии и их особенностях.
Как работают трасты для инвестиций в недвижимость (REIT)
Трастовые фонды для инвестиций в недвижимость — инструмент, который пользуется популярностью во многих странах –– в первую очередь в США, где они и зародились. В Индии REIT появились всего несколько лет назад и пока не установились как основной инвестиционный инструмент. Инфраструктура, которая сделает продукт максимально доступным и безопасным, только формируется.
REIT работают по модели фонда взаимных инвестиций. Инвесторы (пайщики) приобретают долю (пай) в фонде и получают таким образом доступ к портфелю его активов, претендуя на общую прибыль. Взаимные фонды могут инвестировать в акции, облигации и другие денежные инструменты. Отличие REIT — в специализации именно на недвижимости. С помощью этих фондов инвесторы получают доход от недвижимости (жилых комплексов, офисных зданий, складов, торговых центров), не владея ею напрямую. Такая система позволяет частным инвесторам вкладываться в крупные объекты при небольших средствах, не контактируя со сложными процедурами покупки.
Эксперты ожидают рост числа подобных фондов в Индии. Согласно исследованию, проведённому аналитической компанией Crisil, в 2020–2025 годах среднегодовой темп роста индийского рынка недвижимости составит 11%. Рост рынка в сочетании с повышением осведомлённости о фондах REIT привёл к выходу новых фондов на рынок.
В апреле 2023 года дочерняя компания Национальной фондовой биржи NSE Indices Limited запустила первый в Индии индекс инвестиционных фондов недвижимости и инфраструктуры — Nifty REITs & InvITs Index. Запуск индекса привлекает внимание к покупке акций недвижимости в Индии и может способствовать притоку средств из взаимных фондов в трасты, специализирующиеся на недвижимости.
К 2023 году в стране зарегистрированы четыре траста — три для инвестиций в офисную недвижимость (Embassy Office Parks REIT, Mindspace Business Parks REIT и Brookfield India Real Estate Trust) и один — в торговую (Nexus Select). Ассоциация REIT Индии официально начала работу под руководством Совета по ценным бумагам и биржам в сентябре 2023 года. К этому моменту число владельцев паёв возросло до 200 000, что связано со стабильной доходностью вложений.
Apollo Bandar, Colaba, Mumbai, Maharashtra. Photo: Dean David (Unsplash)
Плюсы и минусы фондов взаимных инвестиций в недвижимость
У REIT как инструмента есть свои особенности. Инвесторы выбирают работу с ними по нескольким причинам:
- Инвестиции в такие фонды подходят тем, кто нацелен на долгосрочные вложения.
- Не нужно проходить сложные процедуры подбора объекта и покупки недвижимости. Вкладывая средства, инвестор опирается на репутацию фонда. Именно поэтому так важно, что в Индии появился индекс инвестиционных фондов недвижимости — выбрать фонд стало проще.
- Можно инвестировать, не обладая большим капиталом. При самостоятельных инвестициях нужно было бы накопить крупную сумму и покупать объект единолично.
- Инвестор пользуется преимуществами диверсификации, так как фонды обычно инвестируют в несколько объектов. В идеале фонды недвижимости инвестируют в разные виды недвижимости — жильё, офисы, склады, отели. У фондов коллективных инвестиций в Индии пока есть специализация на том или ином сегменте.
- REIT обязаны инвестировать 80% портфеля в доходную недвижимость и выплачивать инвесторам 90% прибыли, что гарантирует инвесторам стабильный доход.
При этом стоит понимать, что благополучие фондов зависит от обстановки на рынке. Инвестор получает гарантированную прибыль, если рынок растёт. Инвестиции на вялом рынке не продемонстрируют эффективность. При этом потенциал роста всегда будет ограничен, выручка вряд ли сможет сравниться с той, которую получают инвесторы, зарабатывающие на перепродаже недвижимости. Среди минусов также можно назвать отсутствие у инвестора возможности как-либо влиять на решения, принимаемые фондом. Также фонды могут запрещать продажу паёв в течение определённого времени –– это сыграет особую роль в случае резкого падения на рынке.
Мумбаи. Фото: Ameya Khandekar (Unsplash)
Зарегистрированные в Индии фонды REIT
Embassy Office Parks REIT
Это первый подобный зарегистрированный фонд в Индии. Он запущен компаний Embassy&Blackstone, которая управляет и владеет шестью отелями, 12 офисными парками и солнечной электростанцией в Азии. У компании есть офисы в Мумбаи, Бангалоре и Дели. Здания в портфеле компании заполнены на 87%.
Mindspace Business Parks REIT
Этот фонд принадлежит компании K Raheja Corp Group, основанной в 1956 году. У фонда большой портфель офисных зданий в Ченнаи, Хайдарабаде, Мумбаи, Пуне и других городах. Здания заполнены примерно на 87%. Выручка компании растет примерно на 7% в год.
Brookfield India REIT
Компания Brookfield India также была основана в 2020 году. В её портфеле офисные здания класса А в Гуруграме, Мумбаи, Калькутте, Нойде и других городах Индии.
Nexus Select REIT
Листинг этого фонда состоялся в мае 2023 года. Фонд инвестирует в 17 высококачественных торговых центров, расположенных в густонаселённых районах 14 крупных городов Индии. Заполняемость объектов — примерно 96%.
Другие фонды взаимных инвестиций в недвижимость в Индии
Помимо REIT международного образца, в Индии есть и другие фонды взаимных инвестиций. На них стоит обратить внимание: это игроки с большим опытом на рынке недвижимости Индии.
- HDFC. Существует с 1999 года и имеет солидный портфель объектов при низких расходах.
- Kotak Private Equity. Фонд был основан ещё в 2008 году и инвестировал за это время в 40 крупных проектов.
- SBI. Фонд основан в 2014 году, специализируется в основном на проектах жилой недвижимости.
Налоги на доходы от инвестиций в недвижимость через фонды
Инвестиции в фонды недвижимости в Индии рассматриваются как инструмент получения дохода и облагаются налогами. Шкала налогообложения — гибкая:
- 15% — налог на прирост капитала от суммы, полученной от продажи инвестиций, если они удерживались менее одного года;
- 10% — налог на прирост капитала на сумму, полученную от продажи инвестиций, если они удерживаются более 36 месяцев.
В двух словах
Фонды взаимных инвестиций в недвижимость в Индии набирают популярность и развиваются в полноценный инструмент. В ближайшие полтора года эксперты ожидают рост интереса к инструменту как со стороны розничных инвесторов, так и со стороны крупных игроков. Благодаря основному преимуществу фондов –– высокой диверсификации портфеля –– инвесторы получают гарантированную прибыль стабильно. В Индии зарегистрированы фонды инвестиций в офисную и торговую недвижимость. Инвестиции в них считаются эффективными благодаря растущему рынку.
