Договор купли-продажи недвижимости в Турции

Если вы намереваетесь купить недвижимость в Турции и уже выбрали для себя объект, то следующим этапом станет подписание договора купли-продажи. Рассказываем, как это происходит и какие пункты должны быть в него включены. 

• Языки договора, авансовый платёж и участие нотариуса
• Условия и порядок оплаты
  
• Передача объекта недвижимости
  
• Общие условия
  
• Расторжение договора
  
• Права и обязанности агентства недвижимости
  
• Заключительная часть договора
  

Языки договора, авансовый платёж и участие нотариуса

На этапе подписания договора о покупке объекта покупатель вносит авансовый платёж в размере 1000 евро. Кроме этого, для составления текста документа покупатель должен предоставить свой загранпаспорт. 

Договор составляется на двух языках, один из них — турецкий, а второй — тот, на котором говорит покупатель. Подписи продавца и покупателя может удостоверить нотариус, но его участие в сделке не является обязательным условием. 

Важно понимать, что сам по себе договор купли-продажи не может восприниматься как документ о правах на объект недвижимости — для этого существует свидетельство о собственности (Tapu). После исполнения обязательств по договору его выдают покупателю в Кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). В Турции это единственный документ, который удостоверяет, что конкретный объект принадлежит тому или иному человеку. 

Условия и порядок оплаты

Первый раздел, который следует за описанием предмета договора и адресом недвижимости, называется «Условия и порядок оплаты» (Ödeme Koşulları). Ключевой параметр, который вносится в договор купли-продажи в Турции одним из первых, — установленная продавцом и покупателем цена недвижимости; как и полагается, её указывают цифрами и прописью. Отдельно оговаривается, что после подписания договора цена на объект изменениям не подлежит.

Сразу после этого следуют пункты, которые содержат информацию о датах и суммах первого и последующих платежей, а также банковские реквизиты продавца: 

• имя и фамилия владельца счёта;
• наименование банка;
• название отделения, где открыт счёт;
• номер счёта;
• swift-код (идентификатор из 8–11 символов, присвоенный каждому банку в  межбанковской системе SWIFT);
• номер IBAN (международный идентификатор банковского счёта).

Передача объекта недвижимости

После условий и порядка оплаты в договоре следует раздел «Передача объекта недвижимости» (Gayrimenkul teslimi). Здесь покупатель обязуется, как правило, за свой счёт оформить на своё имя разрешение на использование электричества и воды, а также оплатить расходы, связанные с получением свидетельства о владении объектом недвижимости (Tapu) и технического паспорта объекта. Этот последний документ официально называется Yapı Kullanma İzin Belgesi (в переводе — «Рaзрeшeние нa использование», но и продавцы, и брокеры продолжают употреблять старый термин İskan). 

В этом разделе также указывают, что с момента переоформления объекта новый собственник должен покрывать регулярные расходы по уходу за территорией, прилегающей к зданию. Здесь же сообщают, что при условии исполнения обязательств по договору покупатель имеет право пользоваться помещением с того момента, как оно будет готово к проживанию.

Затем в документе описываются обязанности продавца. Во-первых, он должен передать недвижимость в собственность покупателя, а во-вторых, подготовить объект к эксплуатации в соответствии с его назначением (например, квартира передаётся в состоянии, пригодном для проживания, а помещение магазина должно быть готово к началу торговли). Если же объект требует серьёзного ремонта и покупатель соглашается произвести его за свой счёт, то это должно быть оговорено в документе отдельно. 

Наконец, раздел «Передача объекта недвижимости» содержит строку о том, что в случае смерти покупателя или продавца все права и обязательства по настоящему договору переходят к их наследникам.

Общие условия 

Следующий раздел носит название «Общие условия» (Genel Şartlar). Здесь продавец обязуется до переоформления документа о собственности (Tapu) оплатить все имеющиеся задолженности по объекту, включая ипотеку, а также налоговые и другие обязательные платежи. 

Продавец также берёт на себя разрешение возможных осложнений и подтверждает, что продаваемый им объект не находится в залоге и на него нет притязаний государственных органов или третьих лиц. Агентство недвижимости, в свою очередь, обязуется проверить и подтвердить информацию, предоставленную продавцом.

Далее будет указано, что продавец и покупатель не имеют права предъявлять друг другу каких-либо дополнительных требований, помимо указанных в договоре, и соглашаются действовать в соответствии с ним. 

Ещё один пункт касается изменений и дополнений к договору: они оформляются по соглашению сторон в письменной форме в виде приложений к документу.

Расторжение договора 

Следующий раздел оговаривает условия расторжения договора купли-продажи (Sözleşmenin feshi). Стандартные условия таковы: если покупатель нарушит условия договора (не произведёт или задержит оплату), он будет письменно (по электронной почте) предупреждён о необходимости произвести платёж в течение семи дней. 

Если в течение недели оплата не поступит на счёт продавца, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и взыскать с покупателя компенсацию в размере 10% от стоимости недвижимости. При этом сумма депозита, внесённая при заключении договора, покупателю не возвращается. 

Права покупателя на расторжение договора аналогичны: если продавец нарушит условия договора или откажется от своих обязательств по этому документу, покупатель также может расторгнуть договор в одностороннем порядке, получить назад уже уплаченную им сумму и взыскать с продавца те же 10% от стоимости объекта.

Права и обязанности агентства недвижимости 

В составлении и подписании договора купли-продажи недвижимости в Турции традиционно участвует профильное агентство, и в договоре должны быть подробно расписаны его права и обязанности. 

Во-первых, агентство выступает в качестве свидетеля подписания договора и подтверждает подлинность подписей покупателя и продавца. Ещё одна роль агентства — посредничество между продавцом и покупателем и защита их прав в равной мере. Будет указано, что агентство обязано содействовать получению всей информации и документации, нужной для оформления собственности на имя покупателя. 

Кроме того, в договор вносятся сведения о количестве страниц и экземпляров документа, а также о языках, на которых он составлен. Агентство гарантирует идентичность и точность смыслового соответствия вариантов текста на обоих языках при переводе договора. 

Также оговаривается, что все материальные интересы посредника включены в стоимость недвижимости. Наконец, здесь же будет сказано, что агентство не несёт ответственность за скрытые недостатки, дефекты, возникшие или обнаруженные после заключения договора купли-продажи.

Заключительная часть договора

В финальный раздел договора вносится декларация продавца и покупателя. Здесь говорится о том, что обе стороны добровольно достигли соглашения и заключили договор о передаче недвижимости на указанных выше условиях. 

Далее следует обязательная строка: «Настоящий договор подчинён праву Турции. Компетентными в разрешении споров, которые могут возникнуть в связи с договором, являются исполнительные управления и суды города, в котором находится передаваемый объект недвижимости (указывается название города)».

До подписей обоих участников и представителя агентства есть ещё один декларативный абзац: «Нижеподписавшиеся, являясь совершеннолетними, дееспособными и правоспособными лицами (дата заключения договора), заключили договор о передаче недвижимости на указанных выше условиях и обязаны полностью соблюдать все условия настоящего Договора».

Наконец, непосредственно перед подписью каждой из сторон должно стоять:  «Прочитал, понял и подписал (Okudum, anladım ve imzaladım)».

В двух словах 

Договор купли-продажи квартиры или другого недвижимого имущества в Турции — простой и понятно составленный в соответствии с турецким законодательством документ. До того, как подписывать договор,

покупателю нужно тщательно осмотреть помещение, составить список вопросов к продавцу и агентству, настоять на внесении необходимых дополнительных условий в текст этого документа.

Фото на обложке: Osman Köycü (Unsplash)