Договор купли-продажи квартиры в Турции

Покупка турецкой недвижимости имеет множество преимуществ. Помимо возможности жить в европейской стране с приятным климатом, стоит упомянуть и инвестиционную привлекательность местных объектов. Например, в июле 2023 года турецкой недвижимости было продано на 16,7% больше, чем в том же месяце годом раньше. Что касается цен, то и они выросли. Соответственно, те, кто купил квартиру в прошлом году, в этом имели все шансы быстро и выгодно её продать. 

Неизвестно, как долго сохранится этот тренд, но пока нет оснований думать о существенном снижении спроса и стоимости. Кроме того, в отличие от многих стран, Турция предоставляет владельцам недвижимости вид на жительство на год или два. При желании, прожив в стране пять лет, можно подать заявление на получение гражданства через натурализацию.

Есть и более короткий путь к гражданству — покупка турецкой недвижимости на сумму от $400 000. В этом случае нужно сразу указать цель приобретения и дать обязательство не продавать имущество в течение трёх лет.

• Обязательные условия договора купли-продажи квартиры
• Где взять образец
• Регистрация права собственности
• Нотариальное заверение
• Расходы, которые сопровождают договор купли-продажи

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи недвижимости в Турции заключается в письменной форме. При этом продавец и покупатель должны чётко и ясно зафиксировать намерение о передаче и приёме квартиры, её стоимость и прочие условия:

• Стороны. В договоре купли-продажи следует написать имена и фамилии продавца и покупателя, их идентификационные номера и адреса. Юридические лица указывают своё фирменное наименование, номер MERSİS, адрес, номер торгового реестра, данные о налоговой инспекции и налоговый номер. Также указываются фамилия и имя представителя, действующего от имени компании, и прикладывается документ, дающий ему такие полномочия.
• Предмет и объём договора. Недвижимость должна быть легко узнаваема. Это означает, что нужно указать её тип, площадь в квадратных метрах и местонахождение — провинцию, район, улицу, дом, номер квартиры. Обязательно следует указать, на кого зарегистрирован объект на момент продажи.
• Стоимость квартиры. До оформления стороны должны договориться о цене продажи, которую нужно прописать в документе.
• Порядок расчётов. В тексте сделки важно отразить всё, что касается оплаты: где, когда и каким образом продавец получит деньги.
• Права и обязанности сторон. Это существенные пункты договора, без которых он будет недействительным. Как правило, речь идёт о праве покупателя получить недвижимость в собственность и об обязанности произвести оплату. Правом продавца, соответственно, является получение денежных средств, а обязанностью — передача квартиры покупателю. Это минимальный набор, который может быть дополнен индивидуальными договорённостями сторон.
• Порядок расторжения договора. Лучше сразу договориться об условиях, при которых сделка может быть расторгнута, и последствиях этого. Например, какова ответственность сторон при отказе от сделки. Как правило, покупатель вносит задаток, который либо остаётся у продавца, либо выплачивается им в двойном размере, в зависимости от того, кто расторгает сделку. Но это условие не является существенным и включается в договор по соглашению сторон.
• Сборы и расходы. Также необязательно, но продавец и покупатель могут указать все сопутствующие траты и договориться об их распределении между собой.

Где взять образец

Общей формы договора купли-продажи квартиры в Турции не существует. Главное — наличие в тексте обязательных условий, всё остальное на усмотрение сторон. Во избежание проблем лучше воспользоваться услугами местного адвоката. Но можно найти образец в Сети по запросу Emlak satış sözleşmesi örneği. Оформляя покупку у нотариуса, стороны избавляют себя от необходимости самостоятельно составлять договор.

Регистрация права собственности

Наличие правильно оформленного, подписанного сторонами договора и даже факт оплаты не порождают право собственности на квартиру. Оно переходит к покупателю только после регистрации сделки в управлениях земельного кадастра. Сам по себе договор является лишь предварительным намерением сторон.

Единственным свидетельством права собственности будет ТАПУ — документ, который выдаётся после регистрации сделки в TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), Главном управлении земельного кадастра. Таким образом, только наличие оформленного по всем правилам ТАПУ доказывает владение квартирой или домом. И в дальнейшем все сделки с ними могут проводиться при наличии этого документа. 

Запись на приём в кадастровое управление для регистрации осуществляется онлайн через Tapu randevu sistemi или по телефону колл-центра Alo 181.

Нотариальное заверение

Из-за значительного увеличения количества сделок и большой нагрузки на TKGM в июле 2023 года правительство Турции разрешило заключать договор купли-продажи квартир в нотариальных конторах. Нотариальная регистрация не равна государственной, которую сделка всё равно проходит. Просто теперь у продавца с покупателем больше адресов для обращения и часть работы по регистрации может сделать нотариус. 

Кроме того, если кадастровое управление работает с понедельника по пятницу, то нотариус принимает и по выходным. Записаться на приём можно через сервис электронного правительства — в разделе «Электронное назначение/заявление» Союза нотариусов Турции. Во время подачи заявления информация о сторонах, размере налога на недвижимость, о её продажной стоимости, а также копии документов загружаются в систему турецких нотариусов (TNBBS). Их оригиналы стороны берут с собой на личную встречу. 

До неё нотариус формирует соответствующее заявление и вместе с полученными документами отправляет в Главное управление земельного кадастра через систему TAKPAS. Также он запрашивает у управления полную информацию о недвижимости и прочие важные сведения. Убедившись, что квартира может быть продана, что она не находится в спорной ситуации и не в залоге, специалист составляет договор. Главное управление кадастра присылает ему серийный номер электронного сбора и информацию о способе оплаты. Нотариус передаёт эту информацию продавцу и покупателю, а также назначает им дату и время подписания договора.

На встречу продавец и покупатель являются лично. Допустимо действовать через представителей, чьи полномочия подтверждаются нотариально заверенной доверенностью. Если стороны не явятся на приём и в течение десяти дней никак о себе не напомнят, заявка аннулируется. Если всё проходит успешно, нотариус регистрирует контракт в земельном реестре и кадастровой системе (TAKBIS), после чего данные передаются дирекции земельного кадастра.

Стороны также могут договориться о передаче нотариусу документов на хранение. В этом случае все акты бессрочно остаются в TNBBS и в бумажном архиве. 

Расходы, которые сопровождают договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи квартиры в Турции предусмотрены следующие обязательные сборы:

• Плата за передачу прав на недвижимость в размере 4% от цены продажи. Продавец с покупателем платят её вместе — по 2% каждый.
• Сбор в оборотный фонд. Оплачивается покупателем. В 2023 году его размер составил 590 турецких лир ($22).
• Оплата услуг нотариусов при заключении сделки в нотариальной конторе. Её размер зависит от стоимости недвижимости, но в любом случае не может быть меньше 500 турецких лир ($19) и больше 4000 лир ($149). Данная сумма актуальна в 2023 году, но ежегодно пересматривается в сторону увеличения.

В двух словах

Договор купли-продажи квартиры в Турции обязательно содержит чёткие данные о продавце и покупателе, самой квартире, правах и обязанностях сторон, порядке расчётов и так далее. Сделка признаётся действительной только после её регистрации в Главном управлении земельного кадастра (TKGM). По её результатам покупатель получает свидетельство права собственности.

Для оформления можно обратиться непосредственно в TKGM или в нотариальную контору. Запись на приём всегда делается онлайн. За регистрацию сделки предусмотрено несколько платежей: 4% от стоимости квартиры и 590 турецких лир в оборотный фонд. Услуги нотариуса оплачиваются отдельно в размере от 500 до 4000 турецких лир. При этом у сторон есть выбор — они могут обратиться в Управление земельного кадастра напрямую или действовать через нотариуса. Первый вариант дешевле, второй удобнее.

Фотография на обложке: İbarihim Halil Uyğur (Pixabay)