Что такое план застройки в ОАЭ и как его получить

Власти Объединённых Арабских Эмиратов всячески поощряют новое строительство, но при условии, что оно будет вестись по всем правилам и нормам, с учётом всех требований. Граждане и организации, которые собираются что-либо построить, должны получить разрешение на строительство (Building permit), а также ещё один документ — план застройки участка (Affection plan). Его следует запросить первым, поскольку без него разрешение выдано не будет. Рассказываем, что в него входит и как его получить. 

• Что представляет собой документ
• Кто выдаёт и кто получает
  
• Как получить и сколько стоит
  
• Что делать дальше
  

Что представляет собой документ 

Affection plan — это официальный план застройки земельного участка. Он включает в себя номер участка, размеры территории и всех существующих и будущих строений, а также планировку здания, которое собираются здесь построить.  

Также в любом плане застройки указан вид использования земельного участка. Это могут быть земли промышленного назначения (industrial land) либо отведённые под смешанное использование (mixed-use land).  

Вид использования должен соответствовать назначению тех зданий, которые будут построены: на промышленных землях нельзя возводить жильё и торговые центры — и, соответственно, наоборот. Изменить вид назначения земельного участка крайне сложно, в Эмиратах грамотное зонирование считается одной из важнейших составляющих градостроения. А административная резолюция Дубая №125 о принятии строительных правил и стандартов, утверждённая ещё в 2001 году, предусматривает публичный правовой контроль как за техническими аспектами детального проектирования, так и за ограничениями для эстетических и исторических зон.

Кроме того, в этом документе сообщаются требования к высоте будущих зданий, к наличию, расположению и размерам паркинга. Обозначаются сроки, в которые будет построен объект, и санкции в случае нарушения этих сроков, а также возможных отклонений от стандартов строительства.  

План может включать сведения о требуемых исследованиях воздействия стройки на окружающую среду, а также о наличии каких-либо архитектурных и эстетических требований, которые должны соблюдаться. 

Кроме того, будет указано, какими разрешениями от конкретных государственных органов или третьих лиц нужно обзавестись до получения разрешения на строительство. В зависимости от местоположения земельного участка могут быть необходимы дополнительные разрешения.

Основные учреждения, от которых потребуется получить подтверждение их согласия на строительство: 

• Управление электроэнергетики и водоснабжения.
• Департамент гражданской обороны.
  
• Управление автомобильных дорог и транспорта.
  
• Национальный интернет-провайдер ОАЭ Etisalat.
  
• Департамент окружающей среды.
  

Кто выдаёт и кто получает план застройки

План застройки в каждом эмирате выдаёт муниципалитет. Что касается Дубая, где сосредоточено самое большое количество участков, предназначенных для застройки, то здесь выдачей разрешений на строительство и планов земельных участков занимается Земельный департамент (Dubai Land Department, DLD). В Абу-Даби эти документы находятся в компетенции Жилищного управления (Abu Dhabi Housing Authority).  

Affection plan выдаётся владельцу либо застройщику участка. Если речь идёт о так называемых голых землях, на которых хотят построить многофункциональное здание или жилой комплекс, то план застройки будет включать информацию из предварительно предоставленных получателем документов.  

Если же это участок для индивидуального строительства, то план застройки составляет застройщик под контролем владельца участка. Затем его утверждают в соответствующем департаменте муниципалитета. 

Как получить и сколько стоит план застройки

Услугу по выпуску плана застройки участка можно получить, не посещая офис муниципалитета. В Дубае для этого есть официальный сайт, а также приложение Dubai REST — оба выпущены Земельным департаментом. В обоих случаях следует зарегистрироваться, войти в систему, загрузить необходимые документы и оплатить услугу. Документ будет готов через два рабочих дня.  

В Абу-Даби тоже существует электронный способ получить план застройки — через официальный сайт муниципалитета. 

Документы, которые необходимо приложить:  

•  для физических лиц — резидентов: копия действительного Emirates ID (удостоверения личности резидента ОАЭ);
• для физических лиц — нерезидентов: копия действительного паспорта;
  
• для компаний, являющихся собственниками участков: копия торговой, сервисной либо производственной лицензии;
  
• копия свидетельства о собственности на земельный участок.
  

В том случае, если право собственности на участок принадлежит третьему лицу, а застройщик оформляет musataha, также потребуется письмо об отсутствии возражений (No Objection Certificate, NOC) от владельца участка. Musataha — это вид договора, который даёт право строить, а затем пользоваться постройкой на чужой земле. Он ограничен 50 годами.

Наконец, надо предоставить все необходимые документы о том, что планируется построить, в том числе чертежи, обмеры и полный список помещений внутри здания.

Плата за получение плана застройки участка в Дубае составляет 1000 AED ($272). Дополнительно взимаются два символических платежа в пользу муниципалитета: так называемый сбор за знания (Knowledge Dirham) равен 10 AED ($3), столько же составляет сбор за инновации (Innovation Dirham) — итого 1020 AED ($278). В Абу-Даби можно обзавестись планом участка всего за 100 AED ($27). 

Что делать дальше 

После завершения строительства застройщик должен получить в муниципалитете свидетельство о завершении работы (Completion certificate). Оно основано на сравнении первоначально предоставленных чертежей (и любых последующих утверждённых изменений) и фактического построенного сооружения. Без этого сертификата использовать здание не выйдет.

План застройки участка нужен не всем владельцам недвижимости в Эмиратах — собственники квартир вряд ли столкнутся с необходимостью его получать. Но он обязательно нужен тем, кто планирует строительство (комплексное или индивидуальное). Документ также может потребоваться владельцам вилл при переустройстве участка или перестройке дома.

Фотография на обложке: freepik (Freepik)