Что происходит на рынке недвижимости Дубая

Тем, кто планирует перебраться в Дубай или хочет инвестировать в недвижимость на берегу Персидского залива, есть смысл следить за динамикой на рынке жилья. Мы собрали основные данные за 2022 год, которые помогут составить общее представление о том, что покупают в Дубае и как меняются цены на квартиры и дома. Предупреждаем: цифр будет много.

• Рекордный год
• Откуда в Дубае взялся бум на недвижимость
  
• Рынок недвижимости Дубая в цифрах и фактах
  
• Насколько в Дубае подорожали виллы
  
• Насколько подорожали квартиры
  
• Сколько стоила аренда жилья
  
• Чего ожидать от рынка недвижимости в 2023 году
  
• Подведём итоги
  

Рекордный год

В 2022 году рынок недвижимости Дубая, судя по беспрецедентным показателям, не просто окончательно восстановился после пандемийного затишья, а устремился к новым вершинам. В сегменте элитного жилья рекорд стоимости отдельного стоящих домов, который держался семь лет, в 2022 году обновился трижды. Общая стоимость трёх самых дорогих вилл на острове Палм-Джумейра, о которых наперебой писали местные СМИ, приблизилась к 1,2 миллиарда дирхамов (это около $320 000 000).

Новое достижение было зафиксировано на рынке арендного жилья. На той же Палм-Джумейре один из особенно дорогих местных особняков арендовали на шесть месяцев за 4 000 000 AED ($1 090 000). Это на 250 000 AED больше, чем заплатили в 2021 году за аренду виллы в районе Эмирейтс-Хиллс на шесть месяцев.

Молниеносно разбирали в 2022 году не только шикарные виллы — рынок недвижимости Дубая показал рост по всем направлениям. Согласно отчёту, который в конце года опубликовал портал Property Finder, общая сумма сделок купли-продажи превысила к ноябрю отметку в 240 миллиардов AED ($65 миллиардов). Это на 61% больше, чем в 2021 году.

Откуда в Дубае взялся бум на недвижимость

Эксперты называют несколько факторов, благоприятно сказывающихся на рынке недвижимости в самом большом городе в ОАЭ. Помимо отмены ограничений, связанных с пандемией, к ним относят и важнейшие мировые события — всемирная выставка, которую Дубай принимал в 2020 году, и чемпионат мира по футболу, завершившийся победой аргентинской сборной в декабре 2022 года в соседнем Катаре.

Но всё это вряд ли оказало бы такой эффект без последовательной государственной политики, направленной на привлечение в страну людей и капитала. Отсутствие подоходного налога, выгодные предложения на покупку недвижимости на этапе строительства и внедрение в экономику новейших цифровых технологий — перед таким сложно устоять и бизнесменам, и инвесторам, и квалифицированным специалистам.

А ещё в Эмиратах охотно выдают долгосрочные резидентские визы тем, кто может внести вклад — причём не обязательно материальный — в укрепление экономики, развитие страны и улучшение её имиджа. С 2019 года здесь работает программа так называемых «золотых» виз, срок действия которых может достигать десяти лет. В одном только 2022 году такие визы получили почти 80 000 экспатов, а с упрощёнными правилами, вступившими в силу в октябре, можно ожидать дальнейшего прироста резидентов. И они тоже будут снимать и покупать жильё, вкладывая деньги в рынок недвижимости.

Рынок недвижимости Дубая в цифрах и фактах

О чём же именно рапортуют аналитики и риелторы? Сумма в 240 миллиардов дирхамов — это результат 88 028 сделок. Для сравнения, в 2021 году собственность в Дубае переходила из рук в руки 60 258 раз. Получается, что в 2022 году сделок заключили на 46% больше, чем годом раньше, и на 38% больше, чем в 2013 году, показатели которого считались до сих пор образцовыми.

Почти половина проданных объектов­ — это ещё не сданные в эксплуатацию дома и квартиры. Сделки на покупку недвижимости на этапе строительства составляют 44% рынка, а общая сумма таких сделок достигла в 2022 году 83 миллиарда AED (26,5 миллиарда долларов США) — это больше трети всего объёма рынка. В 2021 году соответствующие показатели для недостроенного жилья остановились на отметке в 40% и 44,6 миллиарда AED ($12,15 миллиарда).

Если говорить о типах жилой недвижимости, то 85% купленных единиц — это квартиры, а оставшиеся 15% — дома: виллы и таунхаусы. Чуть меньше трети объектов относится ко вторичному рынку, а две трети домов и апартаментов продавались впервые.

На сайте объявлений об аренде и продаже жилья две трети запросов в категории «квартиры» пришлись на варианты с одной или двумя спальнями. В категории «дома» две трети пользователей искали виллы и таунхаусы с тремя или четырьмя спальнями. В таблице приведены самые популярные районы Дубая среди потенциальных покупателей недвижимости.

Насколько в Дубае подорожали виллы

К похожим выводам ­— преобладание на рынке недвижимости квартир, огромному спросу и вызванному им росту цен на дорогие виллы — пришла в своём ежеквартальном обзоре рынка консалтинговая компания Knight Frank.

Самый большой рост цен на виллы зафиксирован в Дубае на Палм-Джумейре: в третьем квартале 2022 года стоимость квадратного фута (для перевода в квадратные метры умножайте на 10) перевалила за 3500 AED ($953). Это почти в полтора раза больше, чем за год до этого, и на 26% выше предыдущего рекорда, установленного в 2017 году. Второе место по росту цен на виллы среди районов Дубая занимает Мохаммед-бин-Рашид-Сити, где один квадратный фут за год подорожал больше, чем на четверть, и достиг цены 1160 AED ($316).

В среднем по Дубаю цены на виллы выросли за год на 14,3%: квадратный фут стоит 1350 AED ($368) и совсем немного не дотягивает до рекордных показателей 2014 года. А в самых престижных и дорогих районах города, в число которых входят Палм-Джумейра, Эмирейтс-Хиллс и Джумейра-Бэй-Айленд, цены за последние 12 месяцев подскочили на 89% — здесь один квадратный фут в среднем стоит 3220 AED ($877). Возросший спрос на виллы специалисты объясняют в том числе и последствиями пандемии, во время которой многие задумались о приобретении более просторного жилья.

А ещё за первые девять месяцев 2022 года в Дубае нашлись покупатели на 152 объекта недвижимости стоимостью больше $10 000 000 каждый. И это тоже новый рекорд в истории дубайского рынка жилья.

Насколько подорожали квартиры

Квартиры в Дубае покупают намного чаще, чем отдельные дома, но и предложений в этом сегменте значительно больше. Поэтому дорожают апартаменты не так стремительно, как виллы и таунхаусы. За год цены на квадратные футы в городе поднялись примерно на 8% — и даже несмотря на такой рост, квартиры сейчас почти на четверть дешевле, чем в рекордном 2014 году.

В престижных районах цены на квартиры выросли ощутимее. Лидером здесь стал Дубай-Хиллс-Эстэйт, где за 12 месяцев стоимость одного квадратного фута взлетела на 19% — до 1600 AED ($435). Быстро дорожают квартиры и в районах Мохаммед-бин-Рашид-Сити и Палм-Джумейра.

Всего же только за третий квартал 2022 года жильё в Дубае подорожало на 2,6%, при этом цены по-прежнему сильно не дотягивают до показателей 2014 года — тогда один квадратный фут стоил на 22% дороже.

Сколько стоила аренда жилья

За последние 12 месяцев выросли цены и на аренду жилья — снимать и виллы, и квартиры стало почти на 27% дороже, чем в 2021 году. Заметнее всего цены выросли на Палм-Джумейре, где дома стали дороже на 44%, а апартаменты — на 40%. Почти такой же рост цен на квартиры наблюдался в Даунтауне. Средняя арендная ставка по городу к концу третьего квартала 2022 года составляла 77 AED ($21) за квадратный фут.

Чего ожидать от рынка недвижимости в 2023 году

По оценкам Knight Frank, цены на рынке «обычного» жилья к началу 2023 года должны были вырасти на 5-7%. Похожая динамика может сохраниться и до конца года. Элитная недвижимость должна была подорожать примерно в полтора раза, но в 2023-м темпы, скорее всего, снизятся до 13,5%. Однако нужно помнить, что прогнозы имеют свойство не сбываться, поэтому аналитики не несут ответственности, если чьи-то ожидания не оправдываются.

В двух словах

Квартиры и частные дома в Дубае покупают часто и много, и не всегда предложение успевает за спросом. Отсюда и рост цен — уже случившийся и ожидаемый. Но и нового жилья строят немало. Поэтому выбор есть и, судя по всему, будет — причём во всех или почти во всех ценовых категориях. Разве что самые элитные виллы и пентхаусы, как и всегда, поступают на рынок в ограниченном количестве.

Фото на обложке: Six Senses Residences (Housearch)