Что нужно знать инвестору о рынке недвижимости Турции

Новостройки на побережье в Турции, и особенно в Стамбуле, привлекают инвесторов из разных стран мира. Кто-то покупает здесь второй дом для себя и живет несколько месяцев у моря, а в остальное время сдаёт пустующие апартаменты. Другие приобретают сразу по несколько объектов и зарабатывают на аренде или перепродаже по окончании строительства. А некоторые интересуются инвестициями в турецкую недвижимость исключительно с целью получить вид на жительство или гражданство. Рассказываем, что нужно знать об инвестициях в Турции в 2024 году. 

• Почему инвесторам интересна недвижимость в Турции
• Получение гражданства за инвестиции в турецкую недвижимость
• Вид на жительство за инвестиции в недвижимость от $200 000
• Налоги на недвижимость в Турции
• Где покупают инвестиционную недвижимость на побережье

Почему инвесторам интересна недвижимость в Турции 

Турция привлекает инвесторов из других стран, потому что страна удобно расположена как хаб между Европой и Азией. Здесь довольно низкие цены на недвижимость и можно получить гражданство за инвестиции. Также за последние годы здесь было построено много интересных и качественных проектов как местными девелоперами, так и иностранными компаниями. У инвесторов есть выбор апартаментов и вилл разных планировок и разной стоимости в популярных у туристов и местных жителей городах. 

Кроме того, инвестируя в апартаменты или виллы на побережье, можно рассчитывать на высокий спрос со стороны туристов и зарабатывать на посуточной или долгосрочной аренде (в первом случае по новому закону нужно отдавать объект в управление компании, имеющей лицензию на сдачу недвижимости в краткосрочную аренду). 

Но и Стамбул может предложить иностранным инвесторам хороший доход. По данным компании BETAM, с мая 2022 года по май 2023 года средние ставки аренды недвижимости в Стамбуле выросли на 117%. Средняя доходность при сдаче недвижимости в аренду в Турции составляет 5-7% годовых. А при покупке на этапе строительства и последующей перепродаже можно заработать до 30%.

К плюсам Турции также можно отнести тот факт, что её власти подписали соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 80 странами. 

Однако на настроения инвесторов негативно влияет нестабильность местной валюты. Хотя недвижимость в Турции достаточно дешёвая, её стоимость в пересчёт из турецкой лиры на доллары США или евро может снизиться в будущем, и часть инвесторов это отпугивает. К примеру, относительно доллара США турецкая лира подешевела за 13 лет в 12,5 раз. И на данный момент нет признаков того, что местная валюта может резко укрепиться. 

С другой стороны, страна испытывает гиперинфляцию, и цены на недвижимость резко растут вместе с ценами на всё остальное. Такой рост привел к тому, что местные власти приняли сдерживающие меры — повысили ключевую ставку до 35%. Этот уровень, действующий и на конец 2023 года, ограничил возможность местного населения брать кредиты. По этой причине инвесторам, желающим заработать на перепродаже, не стоит торопиться выставлять объект — лучше переждать стагнацию.

В то же время, по величине валового национального продукта Турция вошла в топ-15 стран мира. Национальный валовый продукт Турции последние 20 лет рос в среднем на 5,4% в год. 

Получение гражданства за инвестиции в турецкую недвижимость

Чтобы поддержать приток иностранных инвестиций в страну, турецкие власти предложили программу получения гражданства. Изначально требовалось вложить в недвижимость $1 млн, затем планку понизили до $250 000. В 2023 году нужно инвестировать в турецкую недвижимость как минимум $400 000, чтобы претендовать на ускоренное получение местного паспорта. Очень вероятно, что в 2024 году планка снова будет повышена.

Рассмотрение заявки на гражданство занимает около 6-8 месяцев. Однако перепродавать недвижимость нельзя в течение трёх лет, иначе паспорт могут аннулировать. В это время можно зарабатывать на сдаче недвижимость в аренду или проживать в ней самому. 

Эта программа привлекает инвесторов тем, что для супруги/супруга или детей можно тоже сразу оформить паспорта. При этом для получения гражданства нет требований по постоянному проживанию в стране или знанию языка. 

Вид на жительство за инвестиции в недвижимость от $200 000

Также можно получить не гражданство, а вид на жительство. Для этого минимальный порог инвестиций в недвижимость меньше. Достаточно купить апартаменты стоимостью от $200 000. Кстати, для Стамбула это нормальная стоимость доходной недвижимости.

Вид на жительство выдают сначала на один год. Затем можно подать заявку на продление. Однако продлевают такой вид на жительство только тем, кто действительно живет в Турции, то есть проводит в ней хотя бы 183 дня в году. Через пять лет можно подать заявку на получение гражданства через натурализацию.

Инвестору, желающему получить вид на жительство за инвестиции в недвижимость следует внимательно выбирать локацию: в районах, где число зарегистрированных иностранцев уже превышает 20%, ВНЖ не выдадут. Уточнять информацию о статусе района нужно заранее в местном муниципалитете.

Налоги на недвижимость в Турции

Тем, кто задумывается об инвестициях в недвижимость в Турции, стоит изучить вопрос налогообложения. При покупке и продаже недвижимости нужно заплатить налог в размере 4% от стоимости, указанной в договоре. На практике эту сумму часто делят между покупателем и собственником, однако это не обязательно — как договорятся участники сделки. 

Также нужно уплатить налог на добавленную стоимость. Для коммерческой недвижимости он довольно высокий — 18%. Для жилой недвижимости налог от 1% до 18%. Иностранные инвесторы могут не платить этот налог, если они обязуются не продавать недвижимость как минимум год. Чтобы не платить НДС, нужно подавать специальное ходатайство с разъяснением о том, что это первое приобретение иностранца в Турции.

В Турции есть и налог на владение недвижимостью. Он относительно небольшой — не более 0,6% от стоимости. Однако платить его придётся каждый год. Нужно учитывать эти затраты при расчёте потенциальной доходности от сдачи недвижимости в Турции в аренду. 

Где покупают инвестиционную недвижимость на побережье

По спросу у международных инвесторов долгое время лидировал Бодрум. Этот город часто выбирали экспаты и цифровые кочевники, а также покупатели недвижимости, желающие хорошо заработать на сдаче апартаментов в аренду в сезон. Спрос на недвижимость здесь последнее время рос на 20-25% в год. 

Сейчас у Бодрума появляются достойные конкуренты. Внимание иностранных инвесторов всё чаще стали привлекать город Кушадасы на берегу Эгейского моря и Калкан на берегу Средиземного моря.

Кушадасы — это город, в котором часто останавливаются круизные лайнеры, заходящие в Турцию. Инвесторы здесь обычно покупают апартаменты или виллы у воды. Апартаменты с тремя спальнями с видом на море можно купить примерно за $300 000, а виллу с бассейном и большим садом — примерно за $1 млн.

В Калкане на побережье иностранные и турецкие инвесторы могут выбрать из апартаментов, таунхаусов и вилл. Апартаменты с тремя спальнями с видом на море можно купить примерно за $400 000. 

В двух словах

Инвестировать в недвижимость Турции или нет — вопрос, на который каждый находит ответ в зависимости от своей цели. С одной стороны, в этой стране цены на недвижимость сейчас чуть ли не самые низкие во всей Азии. С другой стороны, местная валюта очень быстро дешевеет, и это влияет на настроение иностранных инвесторов. 

Инвестиции в недвижимость в Турции можно рассмотреть, если нужно быстро получить второе гражданство. При покупке апартаментов или виллы за $400 000 или более уже через 6-8 месяцев можно получить турецкий паспорт для себя, а также близких родственников. Недвижимость для инвестиций лучше покупать в популярных прибрежных городах, где можно зарабатывать на краткосрочной аренде, или в Стамбуле.

_{Фото на обложке: Darren Lee / Unsplash}