Что даёт покупка недвижимости в Дубае

О том, что приобретать недвижимость в Дубае сегодня выгодно как никогда, сказано уже многое. Инвесторы в плюсе: цены продаж растут, аренда тоже дорожает. И жить в Дубае очень комфортно — ведь это, пожалуй, самый современный город на планете, где всё создано для людей.

Не оспаривая этих утверждений, мы решили разобраться: кому и в каких случаях покупка жилья в этом эмирате действительно выгодна, а кому не очень, в чём плюсы и минусы подобного приобретения и что именно надо покупать, чтобы достичь поставленной цели.

• Если нужна долгосрочная виза
• Если виза уже есть
  
• Если виза не требуется
  

Если нужна долгосрочная виза 

Для тех, кто планирует оставаться в Дубае надолго и ещё не имеет долгосрочной визы, покупка жилой недвижимости может стать хорошим решением. Обладатели резидентской визы могут:

• длительное время находиться на территории ОАЭ;
• свободно въезжать и выезжать из страны;
  
• открыть счёт в банке, получить кредит;
  
• изменить страну, в которой уплачиваются налоги, получив статус налогового резидента ОАЭ;
  
• открыть на территории Эмиратов собственный бизнес;
  
• работать в местных компаниях;
  
• обучать детей в платных школах Дубая или других эмиратов;
  
• учиться в частном университете;
  
• оформить медицинскую страховку;
  
• получить водительскую лицензию;
  
• подавать заявку на шенгенскую визу и визу США.
  

Чего не даёт виза резидента:

• права на обучение в государственных учебных заведениях ОАЭ;
• права на бесплатное медицинское обслуживание;
  
• права на пенсионные выплаты;
  
• возможности получить банковский кредит с первоначальным взносом менее 50%.
  

Все эти возможности предоставляются только гражданам Объединённых Арабских Эмиратов. И важно знать: в отличие от вида на жительство, получить гражданство в этой стране практически нереально. 

Что важно знать при покупке жилья для получения долгосрочной визы?

1. Приобретаемое жильё должно стоить от 750 тыс. AED (204,2 тыс. USD).
2. В том случае, если покупатели — супруги и право собственности регистрируется на каждого из них, то для получения долгосрочных виз стоимость жилья должна начинаться уже от 1 млн AED (272 тыс. USD).
   
3. Если эти условия соблюдены, покупатель вправе претендовать на получение двухлетней резидентской визы для себя и членов своей семьи.
   
4. Если есть желание получить визу на более длительный срок («Золотую визу»), рекомендуется покупать недвижимость стоимостью от 2 млн AED (около 545 тыс. USD). В этом случае объект можно зарегистрировать как на одного, так и на обоих супругов — дополнительных требований к стоимости для получения визы нет.
   

Какие объекты можно купить, чтобы получить визу? 

Например, за 750 тыс. AED можно приобрести апартаменты с одной спальней и двумя ванными комнатами, площадью 78 кв. м в Jumeirah Village Circle — это комфортабельный район, расположенный в 40 минутах езды на автомобиле от Персидского залива. Аналогичные апартаменты площадью 70 кв. м можно найти в популярном приморском районе Dubai Marina. Если покупатель интересуется центром Дубая, то там цены на жильё повыше. Тем не менее за ту же сумму в районе Business Bay можно купить просторную 49-метровую студию с выделенной кухней. 

Чтобы получить резидентскую визу, лучше приобрести не одну квартиру, а две (на общую сумму 750 тыс. AED) — с тем, чтобы одну из них сдавать в аренду и иметь стабильный доход. 

Например, в том же районе Jumeirah Village Circle можно купить меблированную студию площадью 41 кв. м за 320 тыс. AED — и сдавать её в аренду за 26–38 тыс. AED в год. 

За 430 тыс. AED можно приобрести более просторную студию (51 кв. м, меблированную) в малоэтажном районе с авторской средиземноморской архитектурой Discovery Gardens. Такие студии сдаются по цене от 26 до 35 тыс. AED в год.

Если виза уже есть

Рассмотрим другой вариант, когда обладатель долгосрочной визы — например, учебной или рабочей — размышляет о том, продолжать ли ему арендовать жильё или лучше купить апартаменты в собственность. 

Давайте посчитаем, в какую сумму обойдётся аренда и сколько будут стоить покупка и эксплуатация собственного жилья в течение пяти лет. Для примера возьмём студию без мебели, с оборудованной кухней и шкафами площадью около 45 кв. м в английском кластере района International City, одного из оживлённых районов, застроенного домами в разных европейских архитектурных стилях. Студию здесь можно приобрести за 235 тыс. AED либо арендовать за 22 тыс. AED в год.

Расходы на приобретение в собственность:

• Стоимость апартаментов — 235 тыс. AED (64 тыс. USD).
• Комиссия брокера — 2% от стоимости лота, 4,7 тыс. AED (1280 USD).
  
• No Objection Certificate (NOC) — от 1 до 5 тыс. AED, остановимся на среднем значении — 2,5 тыс. AED (681 USD).
  
• Сбор Земельного департамента Дубая (DLD) — 4% от стоимости лота, 9,6 тыс. AED (2614 USD).
  
• Земельный сбор — 580 AED (158 USD).
  
• Регистрационный сбор: поскольку объект оценивается дешевле 500 тыс. AED, то величина этого сбора составит 2 тыс. AED + 5% НДС. Итого 2,1 тыс. AED (572 USD).
  
• Административный сбор за выдачу документа о праве собственности — 260 АЕD (70 USD).
  

Таким образом, стоимость апартаментов вместе со всеми сопутствующими расходами и сборами составит 254,74 тыс. AED (69,37 тыс. USD). 

К этой сумме нужно прибавить сервисный сбор застройщика за содержание мест общего пользования и инфраструктуры (бассейна, сауны, сада, тренажёрного зала, а также лобби), который взимается со всех собственников жилья и привязан к метражу конкретных апартаментов. Этот платёж в нашем случае довольно низкий и равняется 8,81 AED за квадратный фут в год. Площадь выбранных нами студийных апартаментов в футах равна 480. Следовательно, проживание в них обойдётся дополнительно в 4,23 тыс. AED в год. Умножим эту сумму на 5 лет и получим 21,15 тыс. AED (5,76 тыс. USD). Складываем это с общей стоимостью апартаментов и получаем окончательный итог: 275,89 тыс. AED (75,12 тыс. USD). 

Если собственник через 5 лет пожелает эти апартаменты продать, то вернёт как минимум основную часть этой суммы. Посмотрим на данные о динамике цен на студии в районе International City за последние годы и составим примерный прогноз на возврат средств. 

За последний год студии в International City поднялись в цене где-то на 9,8%: если в начале 2022 года цены зарегистрированных сделок колебались вокруг отметки 205 тыс. AED (55,8 тыс. USD), то в I квартале 2023 года средневзвешенная стоимость таких сделок равняется 225 тыс. AED (61,2 тыс. USD). Однако в целом ценовая динамика в районе остаётся стабильной, существенного роста цен не предвидится. 

Учитывая амортизацию помещения и плавный рост цен, такую студию через 5 лет можно будет продать по той же цене, по которой она будет куплена сейчас, — конечно, если продажа не будет срочной и не вмешаются макроэкономические факторы, которые спрогнозировать невозможно. 

При таком благоприятном сценарии окончательная стоимость проживания в собственных апартаментах в течение 5 лет составит: 275,89 тыс. AED – 235 тыс. AED = 40,89 тыс. AED (11,1 тыс. USD).

Расходы на аренду

Теперь обратимся ко второму варианту и посчитаем, во что обойдётся аренда такого жилого помещения. Мы уже знаем, что средняя цена на аренду студий в International City равняется 22 тыс. AED в год. Соответственно, за 5 лет сумма платежей за аренду составит 110 тыс. AED (29,9 тыс. USD) в год. 

К этому необходимо прибавить расходы на меблировку: большинство владельцев апартаментов, таунхаусов и вилл в ОАЭ сдаёт их в аренду без мебели. Исключение составляют только в той или иной мере оборудованная кухня и встроенные шкафы для одежды. Всё остальное арендатор покупает за свой счёт. В отдельных случаях собственник берётся обставить жильё сам и за свой счёт, однако при этом годовая стоимость аренды поднимается на сумму, сопоставимую со стоимостью купленной мебели. 

Стартовый набор мебели для студии включает диван, журнальный стол, ТВ-консоль, обеденный стол, два стула, кровать, прикроватную тумбочку, светильник и зеркало. Всё вместе можно приобрести за 8,5–10 тыс. AED (2,3–2,7 тыс. USD). Разумеется, при выезде из квартиры мебель и технику можно продать (например, новому жильцу), но мебель б/у обычно уходит за полцены. Поэтому к общей сумме расходов на аренду необходимо добавить ещё примерно 5 тыс. AED (1,36 тыс. USD). 

Наконец, аренда в Дубае дорожает. Два года назад средняя стоимость годового арендного контракта составляла 26 тыс. AED (7 тыс. USD), а к началу 2023 года поднялась до 30 тыс. AED (8,1 тыс. USD). Таким образом, в последнее время цены на этом рынке растут примерно на 7–8% в год. 

Цена в долгосрочном арендном контракте первоначально фиксируется на два года, а затем может пересчитываться не чаще раза в год. По местным законам, если среднерыночная цена аренды в районе, где находится жильё, превысит текущую ставку на 11–20%, то владелец вправе повысить её на 5%. А если средняя стоимость аренды в районе окажется выше на 21–30%, то не возбраняется поднять ставки и до 10%. Последнее вряд ли может произойти в том районе, о котором мы говорим, однако двукратное повышение годовой стоимости контракта на 5% за 5 лет в расчёты заложить стоит. Общая сумма повышения в таком случае составит 2255 AED (614 USD).

Сравним результаты

Итоговая стоимость аренды за 5 лет — 117,25 тыс. AED (31,9 тыс. USD). Это в 2,8 раза превышает расходы на владение аналогичным жилым помещением. И даже если впоследствии эту студию придётся продать с большим дисконтом (например, 15% от стоимости лота — 35,25 тыс. AED), то и тогда владеть недвижимостью оказывается намного выгоднее, чем арендовать её.

Если виза не требуется

Допустим, проживание в ОАЭ в ближайшее время не планируется. Многие задумываются о том, чтобы просто вложить средства в дубайское жильё, и даже хотят заключить сделку купли-продажи удалённо, не приезжая в страну. Кроме того, потенциальных покупателей привлекает налоговая система ОАЭ, в которой отсутствует налог на недвижимость, традиционный для большинства остальных стран. 

Разберёмся, имеет ли смысл инвестировать свои накопления в апартаменты или виллы Дубая, какие плюсы и минусы подобных покупок могут поджидать владельца недвижимости.

Немного статистики 

В 2022 году цены на строящееся жильё в Дубае повысились в среднем на 10%, а вторичное жильё поднялось в цене на 16,8%. Хорошая новость — в том, что цены всё ещё остаются на 21,4% ниже, чем в 2014 году. Но аналитики прогнозируют их рост на протяжении как минимум одного-полутора лет. 

По средней стоимости 1 кв. м элитного жилья, которая в 2022 году равнялась 3220 AED (870 USD), местный рынок элитных домов и апартаментов — один из самых доступных в мире. Этот показатель уже растёт, и рост будет продолжаться достаточно долгое время, утверждают эксперты. При этом отмечаются существенный дисбаланс в пользу апартаментов в многоквартирных домах и нехватка премиальных вилл в лучших районах Дубая: спрос на такие дома превышает предложение. 

Наконец, благодаря новой государственной программе, анонсированной правительством Дубая весной 2023 года, этот эмират в течение следующих 10 лет намерен войти в тройку самых востребованных регионов мира для ведения бизнеса и туризма, удвоив большинство своих ключевых экономических показателей. 

Поэтому на вопрос о том, стоит ли сохранять и приумножать свои накопления в объектах дубайской недвижимости, можно ответить: да, этот регион и этот сегмент инвестиционно привлекательны и будут оставаться таковыми, по крайней мере, в ближайшие годы.

Не стоит спешить с решением 

Неудачный выбор лота для покупки может привести к результату, противоположному ожидаемому. Нужно тщательно проанализировать рынок, отобрать понравившиеся объекты в шорт-лист и затем запросить максимальное количество сведений о каждом из них. 

Учтите, что уже на этом этапе вам может потребоваться переводчик, чьи услуги надо будет оплачивать. Брокеры в Дубае не обязаны знать тот язык, на котором говорите вы, а заявленный английский может сильно отличаться по произношению от того, что вы привыкли слышать.

Расходы на приобретение и эксплуатацию объекта недвижимости детально описаны выше, поэтому вы можете самостоятельно просчитать, в какую сумму обойдётся тот или иной лот. К этому добавим, что если стоимость дома или апартаментов составляет более 500 тыс. AED, то величина регистрационного сбора будет равна 4 тыс. AED (1088 USD) + 5% НДС

Какие ещё расходы могут ожидать собственника недвижимости в Дубае?

1. Если вы владеете двумя и более объектами и планируете их со временем продать, то после 1 июня 2023 года нужно уплачивать налог с прибыли, если она превысит 375 тыс. AED (102 тыс. USD) в год. Ставка налога при этом составит 9%. Это правило не действует, если вы купили одну квартиру или дом для личного пользования и затем решили продать это жильё.
2. Если вы покупаете жильё для сдачи в аренду, то в Дубае вам придётся ежегодно платить соответствующий муниципальный налог. Его ставка — 5% от годовой стоимости аренды.
   
3. Абсолютно все сделки купли-продажи жилья в Дубае проходят с участием профессиональных брокеров, причём свой брокер должен быть и у продавца, и у покупателя. Поэтому приготовьтесь на сделках оплачивать комиссию. Обычно её размер составляет 2%, но в нестандартных случаях могут быть отклонения в ту или другую сторону.
   

В двух словах

Покупка недвижимости в Дубае — весьма выгодное дело, однако нужно учитывать все расходы. Советуем вам ещё до начала поисков составить бизнес-план по приобретению, эксплуатации и возможной последующей продаже объекта, который будет включать все сопутствующие налоги и сборы.