Цены на недвижимость в Турции после землетрясения

На рынке недвижимости Турции в течение двух лет, предшествующих событиям февраля 2023 года, наблюдался неуклонный рост спроса и цен на жильё. Во многом ажиотаж был спровоцирован интересом иностранцев к квартирам в Турции, особенно к тем, что находятся в прибрежных курортных провинциях (в этих регионах доля иностранцев в общем числе покупателей составляла около 25%). Такое положение дел даже вызывало недовольство у граждан страны. Многие считали, что «разогрев» рынка зарубежными инвесторами сделал жильё недоступным для самих турок. Но разрушительное землетрясение многое изменило. Рассказываем, что именно.

• Спрос на жильё в Турции после землетрясения
• Как изменились цены на жильё в Турции после землетрясения
  
• Новые предпочтения покупателей
  
• Как в Турции контролируют строительство домов
  
• Прогнозы экспертов по сделкам и ценам
  
• Стоит ли сейчас покупать жильё в Турции
  

Спрос на жильё в Турции после землетрясения

Начиная с середины 2020 года и почти до конца 2022-го Турция удерживала позицию страны с рекордным ростом цен на жильё в мире. Например, за 2021 год жилые объекты подорожали на 40%, а объём продаж увеличился почти на 59%. По данным Центробанка Турции, индекс цен на жильё в период с ноября 2021 по ноябрь 2022 года увеличился на 175%. Но рынок недвижимости Турции после землетрясения изменился. Бедствие, которое случилось в начале 2023 года, разрушило целые города, а также стало настоящим потрясением для строительного сектора страны.

Спрос на недвижимость в Турции упал сразу после землетрясения. И хотя местные продавцы недвижимости утверждают, что в наиболее пострадавших восточных провинциях иностранцы практически не жили, тем не менее отток зарубежных покупателей после февраля 2023 года был впечатляющим: уже в начале марта спрос на недвижимость просел на 30%. Официальная статистика за первый квартал 2023 года свидетельствует о сокращении продаж: на первичном рынке — на 11,2%, на вторичном — на 11,7%, на рынке ипотеки — на 13,9% по сравнению с 2022 годом. По данным Института статистики Турции за апрель 2023 года, более чем на 60% сократился объём сделок с покупателями-иностранцами по сравнению с тем же периодом в 2022 году. Официальная статистика отчиталась, что всего в Турции с начала года по конец апреля было продано 368 867 квартир разного формата (это на 18,6% меньше, чем за те же месяцы в прошлом году). 

Как изменились цены на жильё в Турции после землетрясения

Было много разговоров о том, что цены на недвижимость в Турции упали после землетрясения. Но, несмотря на снижение спроса, резкого обрушения цен не произошло — они на какое-то время остановились, а эксперты заговорили о стагнации, дополнительным фактором для которой стали президентские выборы (из-за них многие инвесторы заняли выжидательную позицию). Тем не менее турецкая недвижимость сохраняет лидерство по показателю роста цен: в рейтинге Банка международных расчётов, опубликованном уже после победы президента Реджепа Тайипа Эрдогана, Турция по динамике роста стоимости жилья снова заняла первое место среди 58 стран. Годовой прирост составил более 50% (для сравнения, в Израиле, который в рейтинге на втором месте, годовой прирост всего 11%).

Стоимость квадратного метра жилья в центральных районах Стамбула (это самый востребованный город у покупателей турецкой недвижимости) — около 68 600 турецких лир ($2900). В районах за пределами центра квадратный метр обойдётся примерно в 37 856 лир ($1600).

Новые предпочтения покупателей

После землетрясения запросы покупателей изменились: практически все хотят купить жилье в сейсмобезопасных провинциях. Самыми востребованными были и остаются курортные регионы: февральская катастрофа подтвердила их статус наиболее безопасных. Это, во-первых, связано с их географическим положением в «зелёных» зонах (не имеющих предпосылок к возникновению подземных толчков), а во-вторых, с качеством строительства на таких территориях. Здесь преобладают новостройки, возведённые по новым стандартам сейсмобезопасности, которые были приняты в 1999 году и затем обновлялись в 2008 и 2018 годах. 

Сегодня наибольшим спросом пользуются прибрежные населённые пункты Аланья, Анталья, Сиде, Мерсин, Кемер, где вероятность подземных толчков считается минимальной. Сильных землетрясений не бывает также в центральных регионах, таких как Конья, Синоп, Кайсери, Караман, Трабзон, которые тоже очень востребованы у покупателей.

Среди крупных городов Турции — свои лидеры продаж. В первую очередь это Стамбул, в котором сделки не останавливаются даже в самые сложные периоды. Например, в апреле 2023 года здесь было продано 13 944 квартиры (доля города в общем объёме продаж за месяц составила 16,3%). За Стамбулом следует Анкара — в апреле в столице состоялось 10 000 сделок (11,7%). На третьем месте оказался Измир, в котором за апрель реализовали 4960 резиденций (5,8%). А вот в числе антилидеров значатся восточные регионы, наиболее пострадавшие от землетрясения. В их числе Ардахан, Хаккари, Байбурт: в первых двух было продано всего по 22 объекта, в последнем — 53.  

Если же говорить о формате жилых зданий, то после землетрясения к многоэтажным домам покупатели относятся с опаской. Зато вырос интерес к малоэтажным зданиям, построенным на собственном участке. Кстати, на этом фоне активизировались компании по производству сборных домов. На свои объекты они предлагают хорошие скидки. Например, одноэтажный дом площадью 112 кв. м с тремя спальнями можно построить всего за $21 тыс. (500 тыс. лир), к тому же государство предлагает дополнительные меры поддержки в размере до 200 тыс. лир.

Как в Турции контролируют строительство домов

Ещё до землетрясения в Турции периодически звучали обеспокоенные голоса специалистов в области строительства, указывающих на тревожную статистику: более 65% жилых зданий в стране возведены до 2000 года. События февраля 2023 года показали, насколько плохого качества были эти дома. Объекты строились без учёта рисков землетрясения, в ненадлежащих местах, по устаревшим технологиям. Уже есть цифры о том, что почти 99% разрушенных домов были построены до 1999 года (то есть до утверждения стандартов сейсмобезопасности). Так что эксперты били тревогу не зря. К сожалению, власти не успели принять меры, чтобы предотвратить катастрофу.

Сегодня вопросы безопасности — в центре внимания как собственно покупателей жилья, так и общественности в целом и, конечно, органов власти. Новостройки строго контролируются на всех этапах — начиная с выбора участка. Девелоперы учитывают, в какой зоне он расположен, есть ли угроза толчков, движения грунта или разломов. В зависимости от класса земли инженеры и архитекторы разрабатывают проект, предлагают конструктив здания. Для контроля стройки создаются специальные комиссии, которые проверяют материалы и выполненные работы на соответствие стандартам. Например, измеряют толщину арматуры, анализируют качество бетона — причём на разных этапах стройки. Для этого берут несколько проб, которые отправляют на анализ одновременно в несколько организаций и лабораторий. Ввод дома в эксплуатацию возможен только после тщательной итоговой проверки, которую проводит независимая комиссия. Её задача — проконтролировать, полностью ли соответствует готовый объект проекту. Никаких исключений из правил не допускается. Если застройщик всё сделал чётко по стандартам, новостройка получает искан (разрешение на ввод в эксплуатацию).    

Кстати, проведённые после землетрясения расследования показали, что здания, построенные в полном соответствии со стандартами 1999 года из армированного бетона и на сейсмостойком «плавающем» фундаменте, практически не пострадали. Именно по такой технологии возводят недорогое жильё по государственным программам, подрядчиком выступает Государственное управление жилищного строительства Турции (TOKİ). Дома от TOKİ выглядят на редкость просто, не отличаются красотой и изысканной архитектурой — это обычные бетонные коробки, но они оказались способны выдержать подземные толчки от 7,6 до 7,8 балла.

Прогнозы экспертов по сделкам и ценам

В 2023 году с наступлением летнего сезона в Турции активизировалась не только отрасль туризма (что традиционно), но и рынок недвижимости. На нём оживление связано не столько с погодой, сколько с политической ситуацией, а именно — с окончанием выборов и победой на них Эрдогана, который останется на посту президента страны ещё пять лет. Оппозиция обещала в случае своего успеха запретить или ограничить продажу турецкой недвижимости иностранцам — но проиграла. Исход выборов, завершение ситуации неопределённости и разворот в сторону относительной стабильности сразу отразились на поведении покупателей, в том числе из других стран. Количество сделок значительно увеличилось, о чём говорят эксперты Gigder (ассоциация турецких риелторских компаний, работающих с иностранными инвесторами). По их прогнозам, уже в начале лета объём продаж турецкой недвижимости иностранным покупателям приблизится к сумме 35,4 млрд лир ($1,5 млрд). Это означает скорое возмещение всех убытков, понесённых рынком за четыре месяца после землетрясения, считают в Gigder.

Цены на турецкие квадратные метры тоже, вероятнее всего, будут расти, и не только из-за повышенного спроса. Есть и другие причины. Основная — недостаток жилья. После землетрясения в нём нуждаются многие жители страны, и для них правительство готовит льготные программы. Но и до февральской катастрофы прослеживалась тенденция к нехватке предложения на рынке недвижимости. Так, в течение трёх последних лет девелоперы в Турции получают всё меньше лицензий, разрешающих строительство. Согласно официальной статистике, в первом квартале 2021 года было выдано 33,5 тыс. таких разрешений, в аналогичный период 2022 года — 26,1 тыс., а в 2023 году за первый квартал выдано всего 23,7 тыс. лицензий на строительство жилых зданий. Это значит, что рынку грозит дефицит новостроек, который способен спровоцировать рост стоимости квартир.

Есть и ещё одна причина для такого роста: после землетрясения стройка обходится девелоперам дороже, так как стали строже требования к качеству объектов и, соответственно, стройматериалов. Самым ярким примером здесь может служить стоимость бетона, один кубометр которого в 2022 году обходился в среднем в 800 лир ($32), а в 2023 году — уже в 2000 лир ($84,5), то есть его цена выросла в два с половиной раза.

Стоит ли сейчас покупать жильё в Турции

Сразу после землетрясения были опасения, что сделки для иностранцев приостановят, ведь жилья не хватает гражданам страны и нужно сначала обеспечить их. Но власти решили иначе, оценив значение иностранных инвестиций для госбюджета: такие поступления помогут восстановлению экономики. Поэтому покупателям из-за рубежа продолжат продавать турецкую недвижимость, а гражданам страны будут помогать приобрести жильё по социальным программам. 

Другой вопрос, захотят ли иностранцы покупать недвижимость в Турции: воспоминания о страшном землетрясении ещё свежи. И всё же есть множество факторов в пользу сделок по покупке квартиры именно в Турции. Эта страна привлекает своим тёплым климатом, прекрасной природой, развитой инфраструктурой. Что ещё важнее: среди европейских стран Турция выгодно выделяется относительно невысокой стоимостью жизни. Аренда квартиры обходится здесь в 11 800 — 14 200 лир ($500–600). Средний ценник в бюджетном ресторане — 118–230 лир ($5–10), в заведении среднего уровня можно пообедать за 230–470 лир ($10–20).

Решение о покупке недвижимости люди принимают сейчас более взвешенно. Риэлторы отмечают, что интерес клиентов сместился с одних объектов на другие: если раньше многие рассматривали квартиры на верхних этажах с панорамными видами, то сейчас чаще ищут виллы. Как правило, многоэтажки интересуют покупателей, если они не выше пяти этажей, и только те дома, которые построены после 2000 года надёжным застройщиком.

Ситуацию на рынке турецкой недвижимости можно охарактеризовать как благоприятную для покупки. Пока спрос ещё не восстановился, рынок принадлежит покупателю — можно торговаться и выбирать для себя более выгодные условия. 

В двух словах

Вплоть до конца 2022 года Турция имела статус страны с самым высоким ростом цен на жильё в мире. После землетрясения в феврале 2023 года на рынке турецкой недвижимости произошли кардинальные перемены. Спрос резко снизился, в том числе со стороны иностранных покупателей, которые испугались последствий катастрофы. Победа Эрдогана, означающая разворот от неопределённости в сторону стабильности, вызвала оживление в отраслях туризма и недвижимости. По прогнозам экспертов, уже в начале лета объём сделок купли-продажи с иностранцами достигнет $1,5 млрд. После землетрясения предпочтения покупателей жилья изменились, фокус внимания сместился в пользу невысоких домов. Правительство стало жёстче контролировать качество работы застройщиков. Сейчас в Турции рынок покупателя, и условия для торга и покупки квартир можно назвать благоприятными.

Фотография на обложке: Michael Parulava (Unsplash)