Цены на недвижимость в Стамбуле после землетрясения

После землетрясения 6 февраля 2023 года на рынке недвижимости в Турции сразу же произошли изменения. Цены на недвижимость в Стамбуле упали, а в более безопасных районах, наоборот, начали расти. Эксперты предупреждают, что цена за квадратный метр в сейсмологически спокойных зонах продолжит укрепляться. Рассказываем и о других тенденциях, связанных с природным катаклизмом.

• Как изменился спрос на недвижимость в Стамбуле
• Что сейчас с ценами на аренду в Стамбуле
• Какое жильё в Стамбуле наиболее безопасно сейсмологически
• Жить или не жить в Стамбуле — прогноз сейсмологов
• Если не в Стамбуле, где покупать безопасное жильё

Как изменился спрос на недвижимость в Стамбуле

Несмотря на то, что Стамбул физически не пострадал от землетрясения, на местный рынок недвижимости оно всё равно оказало влияние. Сразу после 6 февраля значительно снизились продажи: люди просто не хотят покупать жильё в потенциально опасном регионе.

Эксперты из Турецкого статистического института провели развёрнутое исследование после катаклизма и выяснили, что темпы продаж недвижимости в Турции упали на 18% по сравнению с февралём 2022 года. Согласно их данным, больше всего квартир в этот период продали в Стамбуле — на него приходится 18,7% от общего объёма. Второе и третье места в рейтинге заняли Анкара и Измир — 10,3 и 6,3% от числа продаж.

Пострадали все части рынка недвижимости без исключения. Продажи вторичного жилья упали на 17,7% по сравнению с февралём 2022 года (это самый крупный сегмент, на него приходится 70,7% от общего объёма рынка). Продажи первички снизились на 18,8%, а ипотечного жилья — на 12,7%.

Спрос среди иностранцев также сократился на 27% по сравнению с февралём прошлого года. Больше всего сделок заключили в Анталье — 1261. Следом идут Стамбул и Мерсин: на них приходится 1133 и 225 покупок. Активнее всего приобретают жильё россияне — 1183 квартиры в феврале. В топ-5 также вошли граждане Ирана, Ирака, Украины и Казахстана. Общее число продаж жилья иностранцам в Турции составляет 4,2% от всего объёма.

Что происходит с ценами на аренду в Стамбуле

Сразу после землетрясения рост арендной платы в наиболее опасных районах Стамбула замедлился, а в областях вдали от разлома повышение цен, наоборот, опережает тенденции.

По данным аналитической платформы Endeksa, в районе Шиле средняя арендная плата увеличилась на 10,2% и составила 11 594 лиры ($558). Похожий рост был зафиксирован в Аташехире и Умрание — там стоимость съёмного жилья выросла на 10%, до 13 300 лир ($640) и 10 534 лир ($507) в месяц соответственно. В Бешикташе месячная арендная плата повысилась на 10,1%, до 31 622 лир ($1521). 

Наименьший рост цен специалисты платформы Endeksa отметили в районах, которые сейсмологи считают опасными. Например, в Авджыларе арендная плата прибавилась лишь на 4%, до 9151 лиры ($440), в Бейоглу — на 3,9%, до 16 891 лиры ($812), а в Бахчелиэвлере — на 3,7%, сейчас средняя арендная плата здесь составляет 8583 лиры ($413). Меньше всего изменились цены в районе Эсенлер, который находится в европейской части города. Цены тут выросли только на 1,3%, и средняя арендная плата составляет 7902 лиры ($380).

Какое жильё в Стамбуле наиболее безопасно сейсмологически

На территории Турции присутствует сразу несколько разломов и их ответвлений, из-за которых страна считается одной из самых тектонически активных в мире. Среди них — Восточно-Анатолийский разлом, который спровоцировал землетрясение в феврале 2023 года. Ещё один — Северно-Анатолийский — проходит под отдельными районами Стамбула и считается главной причиной катастрофы в Измите в 1999 году.

На востоке города низкой сейсмической активностью отличаются упомянутые ранее Умрание и Аташехир. С западной стороны наибольшей популярностью из-за своей безопасности пользуются районы Башакшехир и Каяшехир: здесь строят новое жильё и комплексы, которые соответствуют всем современным нормам.

Наибольший интерес в данный момент представляет грандиозный проект по переселению Yeni İstanbul («Новый Стамбул»). Пока он существует только на бумаге, но в связи с последними событиями интерес к нему возобновился. Согласно плану, в Стамбуле снесут около полутора миллионов аварийных домов, а новая недвижимость будет построена преимущественно на западе и северо-западе, рядом с районом Башакшехир, между Чаталджи и Арнавуткёй. На азиатской стороне планируется застроить территорию Тузла и Чекмекёй.

К Yeni İstanbul приковано серьёзное внимание: инициативу будет курировать министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Однако когда именно будет реализован проект, пока неизвестно.

Землетрясение в Стамбуле — прогноз сейсмологов

Эксперты считают, что в ближайшие годы население Стамбула может стать меньше из-за опасений, что здесь может случиться новое крупное землетрясение. Его предсказывают сейсмологи из Стамбульского технического университета Йылдыз: существующие данные об уже произошедших инцидентах и произведённое моделирование подтверждают, что новое, более мощное землетрясение обязательно случится и оно затронет Стамбул. Но точные даты события узнать, конечно же, невозможно.

Власти Стамбула опасаются, что новая катастрофа может нанести существенный ущерб городу. Мэр Стамбула Экрем Имамоглу подтвердил, что в городе по-прежнему остаются 90 000 зданий, которые подвержены угрозе в ситуации землетрясения. Имамоглу отметил, что, по внутренним данным исследовательского отдела стамбульского муниципалитета, в случае сильных толчков эта цифра увеличится до 170 000 зданий, состояние которых в итоге можно будет приравнять к средневековым.

Наиболее распространённая причина аварийности зданий — плохой бетон. В турецких СМИ приводились слова главы Ассоциации строительных и почвенных лабораторий Явуза Пойраза, который заявил, что 26% проб, взятых из бетоносмесителей по всей Турции, не соответствовали стандартам. В Стамбуле доля некачественного материала составила 40%.

Чтобы исправить ситуацию, Имамоглу объявил новый план, который позволит подготовить город к возможным землетрясениям. Он будет включать в себя пять целей: 

• укрепить здания; 
• улучшить городскую инфраструктуру и транспортную сеть; 
• провести сейсмологические исследования;
• создать укрытия и официальные места сбора;
• обучить население эффективным действиям при стихийных бедствиях.

Имамоглу также подтвердил, что с 1 марта 2023 года владельцы аварийных зданий могут взять рассрочку на модернизацию. Расплатиться можно будет в течение нескольких лет, главное — подтвердить, что средства уходят именно на укрепление жилья.

Где, если не в Стамбуле, покупать безопасное жильё

На данный момент эксперты отмечают высокий потенциал регионов Фракии и Чанаккале, где распространена жилая малоэтажная застройка. Эти районы заинтересовали жителей Стамбула ещё во время пандемии — людям было психологически проще находиться в просторных коттеджах, чем в тесных городских квартирах. После землетрясения спрос на дома вырос ещё больше, так как Фракия и Чанаккале признаны сейсмически безопасными.

Кроме того, они обладают всей необходимой инфраструктурой: есть торговые центры, школы и больницы, а качество жизни выше, чем в мегаполисе, благодаря меньшей плотности застройки и всем плюсам жизни на природе. Здесь продаются как готовые дома, так и неосвоенные участки, которые на данный момент обладают хорошим инвестиционным потенциалом. Это, несомненно, является большим преимуществом перед высокорисковой недвижимостью Стамбула.

В двух словах

В отдельных районах Стамбула спрос на жильё после февральского землетрясения упал, цены стали ниже, а аренда перестала расти из-за того, что эти районы признаны сейсмологически активными. Эксперты предсказывают Стамбулу новое землетрясение, но власти города объявили о мерах по защите населения и укреплению зданий.

Фото на обложке: tawatchai07 (Freepik)