Аренда с выкупом: как купить квартиру в Дубае с «тест-драйвом»

Рынок недвижимости Дубая предлагает иностранцам массу возможностей купить жильё как для инвестиций, так и для переезда. В городе небоскрёбов можно купить квартиру в полную собственность (фрихолд) или в долгосрочную аренду на срок до 99 лет (лизхолд), в рассрочку или ипотеку. Но не все знают об одном, пока мало распространённом способе покупки недвижимости в ОАЭ — аренде с последующим выкупом. Такой вариант позволяет заселиться в жильё, не выплачивая всю сумму сразу и не связываясь с ипотекой. Кроме того, покупатель может отказаться от сделки даже после нескольких лет проживания в квартире. Рассказываем, как работает схема аренды с выкупом в Дубае, какие у неё плюсы и минусы.

• Что такое аренда квартиры с последующим выкупом
• У кого в Дубае можно арендовать квартиру с выкупом
• Как иностранец может купить жильё через аренду в Дубае
• Аренда с выкупом против ипотеки
• Преимущества покупки квартиры в Дубае через аренду
• Риски и минусы покупки квартиры в Дубае через аренду
• Каким бывает договор об аренде с последующим выкупом
• На что обратить внимание прежде чем подписывать договор
• Этапы покупки квартиры в Дубае через аренду
• Дополнительные расходы

Что такое аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда с выкупом — это способ покупки готового жилья для тех, кто не готов оплатить полную стоимость или внести первоначальный взнос по ипотеке или рассрочке. И такой способ стать собственником квартиры в Дубае доступен иностранцам. Недвижимость будет переходить от продавца покупателю в два этапа: период аренды квартиры и период выкупа. 

Экспат может сразу после заключения договора поселиться в квартире на правах арендатора. Несколько лет девелопер будет собирать арендные платежи и засчитывать их часть в первоначальный взнос на покупку квартиры.

Такая схема покупки не подразумевает, что вся стоимость квартиры будет выплачена через арендные платежи. Она даёт возможность постепенно внести 25–30% стоимости жилья. На это уйдёт 3–4 года, по прошествии которых арендатор должен выбрать один из четырёх вариантов:

• оплатить остаток стоимости жилья;
• перейти к схеме рассрочки;
• воспользоваться ипотекой;
• отказаться от покупки, заплатив штраф девелоперу.

Въехать в квартиру, совсем ничего не заплатив, тоже не получится. Арендатору придётся внести авансовый платёж, который сложится из арендной платы за год вперёд, госпошлин и сборов за покупку (7–10% от стоимости недвижимости, в зависимости от того, участвовал ли в сделке риелтор).

У кого в Дубае можно арендовать квартиру с выкупом

Такую возможность в Дубае поддерживает сразу несколько крупнейших застройщиков, включая Emaar Properties и Damac. Девелоперы распространяют эту опцию не на все свои объекты, в каждом конкретном случае нужно уточнять у представителя застройщика, действует ли такое предложение.

Программы аренды с выкупом распространяются как на квартиры, так и на виллы. Но чаще такой способ оплаты интересует покупателей апартаментов, а не домов.

Как иностранец может купить жильё через аренду в Дубае

Купить жильё в полную собственность в Дубае экспаты могут только во фрихолд-зонах. Это правило работает и при покупке недвижимости через аренду.

Аренда с выкупом против ипотеки

И ипотека, и аренда с выкупом предназначены для тех, кто не готов сразу оплатить всю стоимость жилья и хочет заселиться как можно скорее. Но есть ключевые различия.

Процедура оформления. Ипотечный договор заключается тремя сторонами: покупателем, продавцом и банком. При этом покупатель должен пройти проверки кредитора и заплатить за оценку недвижимости. Банки в ОАЭ могут потребовать любые документы и выписки, чтобы удостовериться в благонадёжности и платёжеспособности претендента. Если не предоставить какой-то документ, можно получить отказ. Нерезидентам ОАЭ сложно добиться одобрения ипотечной заявки.

Договор об аренде с выкупом заключается только между продавцом и покупателем. Процедура одобрения заявки в этом случае не такая сложная, как при жилищном кредитовании, и документов потребуется значительно меньше.

Кредитная история. Банки проводят серьёзную проверку претендента на ипотеку. Плохая кредитная история гарантирует отказ. Застройщики тоже могут рассматривать кредитную историю претендента на аренду с выкупом, но обычно она не влияет на решение. Девелопер не одалживает покупателю деньги — если арендатор перестанет платить, девелопер может просто прервать сделку.

Первоначальный взнос. Иностранец с резидентской визой может взять ипотеку, заплатив первоначальный взнос минимум в 20%, а для нерезидентов страны — 50%. Авансовый платёж для аренды с выкупом составляет 7–10% от стоимости недвижимости. В эту сумму входят арендная плата за год и дополнительные расходы на покупку: агентская комиссия, государственные пошлины и сборы.

Арендатор может не иметь собственных средств даже на авансовый платёж. Эти деньги можно взять в кредит.

Возможность передумать. Арендатор может в любой момент отказаться от покупки, если решит, что квартира не подходит ему по какой-либо причине. Ипотечные обязательства не дают такой возможности: отказаться от сделки и перестать выплачивать кредит нельзя.

Преимущества покупки квартиры в Дубае через аренду

Аренда квартиры с выкупом ориентирована на семьи, у которых нет больших накоплений, но кто хочет как можно скорее обрести свой дом. Вот какие у этой схемы покупки есть преимущества.

Не требует больших вложений на входе

Аренда с выкупом даёт возможность начать жить в квартире с минимальными предварительными вложениями. На старте потребуется внести только авансовый платёж.

Фиксированная стоимость жилья

Рынок недвижимости Дубая продолжает идти вверх: с каждым годом растут цены как на покупку, так и на аренду жилья. Только в 2022 году цены на жильё в Дубае, по разным данным, выросли на 20–80% в зависимости от района и престижности. Аналитики не прогнозируют падение в ближайшие годы. Договор об аренде с последующим выкупом фиксирует цену на выбранную квартиру. Стоимость не изменится спустя несколько лет аренды.

Арендатор не платит за содержание жилья

Весь период аренды за содержание квартиры отвечает владелец — то есть застройщик. Арендатор освобождается от этой статьи расходов, но должен сам оплачивать коммунальные услуги.

Возможность оценить преимущества и недостатки жилья

Аренда с выкупом — единственная схема покупки, позволяющая провести «тест-драйв» квартиры. Семья за годы аренды может оценить удобство планировки, район города, его комьюнити, удалённость жилья от работы, детского сада или школы. Конечно, за отказ от сделки застройщики предусматривают в договоре штрафные санкции, но всё же выбор — покупать или нет — остаётся за вами.

Риски и минусы покупки квартиры в Дубае через аренду

У аренды с выкупом есть и минусы — этот способ покупки жилья хоть и доступнее других, но подходит не всем. Вот несколько пунктов, которые важно учитывать.

Арендная плата и цена недвижимости выше рынка

Арендные платежи будут собираться застройщиком, чтобы сформировать первоначальный платёж в 25–30% от стоимости жилья. Поэтому арендная плата будет ощутимо выше рынка. Посмотреть актуальные цены на аренду жилья в Дубае можно здесь.

Итоговая стоимость выкупа жилья тоже получится выше той, которую пришлось бы заплатить при обычной сделке.

Самостоятельная оценка платёжеспособности

Заключая договор об аренде с последующим выкупом, покупатель и застройщик обсуждают и составляют индивидуальный план платежей. Тем не менее экспату нужно самостоятельно оценить свои финансовые возможности на несколько лет вперёд. После 3–4 лет аренды последует период выплат основной части стоимости (через кредит или взносами). Надо быть готовым к этому и учитывать возможные неприятности вроде потери работы или болезни. При затруднениях в расчётах лучше обратиться за помощью к финансовому консультанту и другим профильным специалистам.

За отказ от покупки придётся платить штраф

Сумма штрафа за отказ арендатора от покупки квартиры определяется застройщиком и прописывается в договоре. Если был заключен опционный контракт, то продавец в случае отказа забирает опционный сбор. Стоит помнить, что в договоре может быть предусмотрен штраф и за досрочную выплату стоимости квартиры, что тоже может причинить неудобства.

Каким бывает договор об аренде с последующим выкупом

Договора об аренде с выкупом, как и все другие сделки с недвижимостью, регистрируются в Земельном департаменте Дубая (DLD). Ведомство разработало типовые документы и схемы платежей, которыми можно воспользоваться, но обычно застройщик и покупатель договариваются на индивидуальных условиях. Аренда с выкупом может быть оформлена юридически двумя способами.

Договор о возможности покупки (опционный контракт)

В таком договоре фиксируются:

• цена квартиры;
• срок, в который можно выкупить недвижимость;
• опционный сбор, согласованный между продавцом и покупателем.

Покупатель выплачивает опционный сбор по схеме вместе с арендной платой и получает право выкупить квартиру. Если арендатор отказывается от покупки, опционный сбор остаётся у продавца в качестве компенсации. То есть такой договор официально фиксирует право выбора и варианты.

Договор купли-продажи

Более простая и привычная форма договора, в которой указывают цену недвижимости, арендную плату, окончательную сумму и схему платежей. Если стоимость ещё обсуждается, в договор вносят дату, к которой цена должна быть утверждена. Если экспат решит отказаться от покупки, он должен будет понести штрафные санкции — они тоже указываются в договоре.

На что обратить внимание, прежде чем подписывать договор

Аренда с выкупом требует от покупателя большой ответственности и способности трезво оценить свои финансовые возможности. Лучший вариант — нанять опытного юриста, который сможет проверить документы и проконсультировать по сложным вопросам. Так как договор составляется индивидуально, стоит особенно внимательно ознакомиться с некоторыми пунктами:

• стоимость недвижимости;
• срок аренды;
• условия отказа от покупки и процент возврата первоначального взноса;
• процент арендной платы, который засчитывается в первоначальный взнос;
• план и размеры всех платежей по сделке;
• условия досрочного выкупа;
• штраф за просрочку арендной платы;
• гарантии того, что застройщик не расторгнет договор;
• последствия потери арендатором работы или отказа в кредите после окончания срока аренды.

Тем, кто собирается брать кредит после окончания срока аренды, надо заранее убедиться в том, что банк предоставит эту возможность. Об условиях ипотеки в Дубае можно почитать в этой статье.

Этапы покупки квартиры в Дубае через аренду

Схема покупки жилья через аренду подразумевает, что свидетельство о праве собственности (Title Deed) покупатель получит после оплаты всей суммы, то есть процедура растянется на длительное время. Поэтому регистрация сделки похожа на процедуру покупки жилья на этапе строительства (офф-план) — через портал контрактов Oqood, который выдаёт временный документ.

Для регистрации потребуются:

• копия договора купли-продажи;
• Emirates ID покупателя или копия загранпаспорта, если нет резидентства.

Доступ к системе Oqood есть у застройщика. Он оформит заявку на регистрацию, и арендатору на электронную почту придёт сертификат. Когда вся сделка будет завершена, а полная стоимость жилья выплачена, его заменят на свидетельство о праве собственности.

Дополнительные расходы

При покупке жилья через аренду в Дубае нужно оплатить пошлины и сборы как за покупку жилья, так и за аренду. Сборы в Дубае за покупку жилья:

• сбор Земельного департамента Дубая за переход права собственности (Transfer fee): 4% от стоимости недвижимости, которые делятся пополам между продавцом и покупателем;
• административный сбор 580 дирхамов — около $160;
• сбор за свидетельство о праве собственности (Title Deed) 250 дирхамов ($68);
• плата за знания и плата за инновации — по 10 дирхамов каждый сбор ($3);
• сбор за регистрацию недвижимости (Registration fee) 2000–4000 дирхамов ($545–1100) в зависимости от цены недвижимости.

За аренду жилья нужно будет заплатить государству 0,25% от арендной платы. Если в планы входит воспользоваться услугами риелтора в Дубае, то ему придётся заплатить около 2% от стоимости недвижимости. Это недёшево, но на подобных вещах лучше не экономить.

В двух словах

Аренда квартиры в Дубае с последующим выкупом — не самый простой способ приобрести жильё, но единственный, позволяющий стать владельцем недвижимости мечты в ОАЭ без первоначального взноса. Чтобы приобрести квартиру таким способом, нужно заключить с застройщиком специальный договор. По его условиям можно сразу вселиться в апартаменты и жить в них несколько лет на правах арендатора. Арендные платежи будут частично засчитываться в первоначальный взнос на покупку. Когда наберётся достаточная сумма, арендатор может выкупить квартиру с помощью кредита или по схеме рассрочки.

Фотография на обложке: Martinschuschi (Pixabay)