Апартаменты для экспата в Дубае: как правильно выбрать и купить жильё

Рынок недвижимости ОАЭ не перестаёт удивлять масштабами роста: по данным Земельного департамента Дубая, в 2022 году цены на жильё показали рост более чем на 33%. Особенно активно в недвижимость вкладывают иностранцы, считая страну экономически благополучной и подходящей для проживания и инвестиций. По итогам 2022 года в тройку стран-лидеров по вложениям в недвижимость Дубая вошли россияне, индийцы и англичане. Рассказываем, как экспату купить квартиру в Дубае, какие понадобятся документы и как получить ипотечный кредит.

• Почему недвижимость в ОАЭ популярна среди иностранцев
• Может ли экспат купить апартаменты в Дубае
• Как экспату выбрать район для проживания в Дубае
• Что еще нужно учесть экспату при выборе района проживания в Дубае
• На что нужно обратить внимание при выборе недвижимости
• Как экспату купить апартаменты в Дубае
• Покупка недвижимости экспатом в ипотеку
• Регистрационные сборы при покупке недвижимости

Почему недвижимость в ОАЭ популярна среди иностранцев

Новый импульс популярности ОАЭ получили в постковидный период: согласно статистике Земельного департамента Дубая, только за первую половину 2022 года прирост инвестиций в недвижимость составил 70% от показателей 2021 года. Покупателей привлекает не только возможность вложиться в недвижимость, но и жизнь в развитой стране. 

Простота покупки недвижимости

Власти ОАЭ сделали процесс покупки недвижимости максимально простым для иностранцев. Купить апартаменты можно:

• дистанционно;
• за криптовалюту;
• в ипотеку;
• в рассрочку.

При этом покупателю понадобятся всего 3–4 документа — какие именно и как заключить сделку, расскажем ниже. 

Получение резидентства ОАЭ

Покупка недвижимости в ОАЭ даёт возможность получить вид на жительство — резидентскую визу. Например, чтобы оформить «золотую визу» на пять или десять лет, нужно купить недвижимость стоимостью от 2 000 000 дирхамов (около $545 000). Жильё ценой от 750 000 дирхамов ($204 000) позволяет получить резидентство на два года с возможностью продления. В обоих случаях иностранец может приобрести в Дубае не одни, а несколько апартаментов. То есть с помощью одной сделки одновременно получить резидентство, жить в одной квартире, а другие прибыльно сдавать.

Высокая доходность 

Доходность от аренды недвижимости в Дубае составляет 5–10% в год в зависимости от типа жилья и расположения. Апартаменты покупают и для краткосрочных инвестиций (для перепродажи) — это выгодно, потому что спрос превышает предложение. Особенно это касается рынка элитной недвижимости: классов люкс и ультралюкс. Из-за дефицита таких апартаментов цена на них непрерывно растёт уже несколько лет.

Отсутствие налогов на недвижимость

В ОАЭ нет налогов для физических лиц на недвижимость, дивиденды, проценты, богатство и некоторых других. Платить налог с дохода от аренды тоже не придётся. 

Здесь выгодно открывать бизнес. С 1 июня 2023 года налог на прибыль юридического лица составляет 9%. Но платят этот налог только компании, зарабатывающие в год более 375 000 дирхамов (чуть больше $100 000). Повышенными ставками облагаются лишь нефтегазовые компании и филиалы иностранных банков.

Высокий уровень безопасности

По версии журнала Global Finance, Эмираты заняли второе место в 2021 году среди самых безопасных стран в мире после Исландии. По оценке аналитического сервиса Numbeo, ОАЭ входит в тройку стран с самым низким уровнем криминала: преступлений против личности и имущества практически нет, а за коррупционное нарушение можно получить серьёзный тюремный срок. Улицы Дубая находятся под видеонаблюдением в режиме 24/7.

Качественная медицина

Только в Дубае находится около 500 медицинских учреждений, многие из которых обслуживают иностранцев по страховке. На каждые 100 000 жителей приходится 180 медицинских специалистов — в очередях к врачу сидеть не придётся.

Может ли экспат купить апартаменты в Дубае

Да, может. Но только в определённых районах — эмират разделён на зоны по разрешённому виду владения недвижимостью.

Фрихолд

Фрихолд-зона — это район, где иностранцам можно свободно покупать недвижимость и полноценно ею распоряжаться. В Дубае более 60 таких зон, их количество растёт. Во фрихолд-зоны входят все самые известные районы города, включая Дубай Марину, Бизнес-Бэй, Палм-Джумейру и Даунтаун. Владелец может делать с недвижимостью, купленной во фрихолд, всё, что захочет: продать, сдать, обменять, завещать и так далее. Фрихолд — наиболее привычная и актуальная форма собственности для иностранцев в Дубае, её выбирает большинство покупателей.

Лизхолд

В лизхолд-зоне иностранцам разрешена аренда с правами собственника сроком до 99 лет. Но есть дополнительные ограничения. Владелец может сдавать в аренду, перепродавать недвижимость только с разрешения первичного собственника, как правило, застройщика. Эта форма собственности была введена в основном для поддержки местного населения: стоимость лизхолд-жилья ниже, как и финансовая ответственность за него. 

После истечения срока аренды недвижимость возвращается собственнику. Конечными приобретателями жилья в лизхолд-зонах могут быть только граждане ОАЭ и стран Персидского залива. У формы владения лизхолд есть две специальные разновидности: узуфрукт и мусатаха.

Узуфрукт

Узуфрукт — это право пользования чужим имуществом и возможность получать с него доход. В недвижимость нельзя вносить изменения, например, делать перепланировки и реконструкции. 

Мусатаха

Мусатаха — это возможность владеть участком земли в Дубае в течение 50 лет, строить на нём здания, сдавать в аренду и получать прибыль. Продать землю нельзя, но здания на ней можно реализовывать — они принадлежат тому, кто их строил.

Коммонхолд

Коммондхолд — это совместная собственность в многоквартирном доме. Владельцы квартир собираются в так называемые кондоминиумы, чтобы распоряжаться общедомовым имуществом. Вопросы обслуживания жилья они тоже решают сами.

Как экспату выбрать район для проживания в Дубае

Дубай очень неоднородный, поэтому нужно сперва определиться с местом будущего проживания. Тем, кто работает в Дубае, стоит оценить удалённость желаемого района от места работы. 

Важный нюанс: не во всех локациях города есть детские сады и школы. А любителям домашних животных надо быть особенно внимательными: в Дубае есть жилые комплексы и комьюнити, в которых запрещено иметь питомца. 

Расскажем об особенностях нескольких районов Дубая, популярных среди иностранцев.

Арабиан Ранчес

Один из самых престижных и, пожалуй, самый зелёный район Дубая. Подходит для проживания семей с детьми в удалении от городской суеты. Здесь расположены три искусственных озера, окружённые прогулочными зонами, оборудованы места для отдыха — затенённые пространства, зоны барбекю, баскетбольные площадки, парки. 

В Арабиан Ранчес есть несколько школ международного уровня (Jumeirah English Speaking School, Ranches Primary School), детские сады и клубы для детей. До центра города отсюда можно добраться за 20 минут.

В комьюнити Арабиан Ранчес преобладают виллы и таунхаусы. Дома различаются архитектурными стилями — испанским, арабским и другими. Минимальная стоимость виллы — $1 000 000, а самая недорогая квартира в таунхаусе обойдётся в $400 000. 

Мирдиф

Этот престижный район особенно подойдёт тем, у кого в семье есть студенты. Мирдиф расположен рядом с международным университетским городком Академик Сити, где функционирует 30 учебных заведений для студентов из разных стран. Для детей здесь работают школы и детские сады, спортивные площадки. Прогуляться можно в местном парке, а за покупками сходить в ТЦ. Добираться до Даунтауна 20 минут.

Недвижимость здесь в основном малоэтажная — таунхаусы, виллы, коттеджи. Есть и закрытые посёлки с высоким уровнем конфиденциальности для жильцов. Стартовая стоимость жилья в Мирдиф — $755 000.

Дубай Марина

Место для тех, кто хочет жить в центре городской жизни, но при этом иметь доступ к морю. Это шумный район небоскрёбов, популярный у туристов. Здесь на каждом шагу бары, клубы, рестораны, оздоровительные комплексы. Главные достопримечательности района — пляж Марина-Бич, фешенебельная пристань и живописный канал. В Дубай Марине нет инфраструктуры для детей, школы и детские сады расположены в близлежащих районах.

Дубай Марина — это прежде всего квартиры в небоскрёбах, пентхаусы и роскошные апартаменты. Апартаменты здесь можно купить за $700 000 — это минимальная цена. На виллы цены начинаются от $1 600 000.

Бизнес-Бэй

Динамичный деловой район. Подходит для холостяков, офисных работников и молодых пар. Здесь зарегистрированы тысячи компаний, а сам район расположен в самом центре Дубая и имеет доступ ко всем видам городского транспорта. В районе нет старших школ, но есть начальные школы и детские сады.

Цены на апартаменты в Бизнес-Бэй стартуют от $150 000.

Дамак-Хиллс

Это большое многофункциональное сообщество, расположившееся вокруг гольф-клуба мирового уровня. В Дамак-Хиллс найдётся жильё любого типа: апартаменты, виллы и таунхаусы. В районе множество торговых центров, есть школа и детские сады. Добраться отсюда до центра Дубая можно за полчаса.

Цены на апартаменты стартуют от $170 000, а на виллы — от $313 000.

Более подробно о районах для экспатов можно прочитать здесь.

Что ещё нужно учесть экспату при выборе района проживания в Дубае

Дубай — мультинациональный и мультикультурный эмират. Власти сделали всё для комфортного сосуществования его таких разных жителей. Перед покупкой жилья стоит подробно изучить понравившийся район в плане соответствия привычному образу жизни. В центральных районах всегда людно из-за большого количества туристов, в деловых центрах — меньше парков и детских площадок, тихие закрытые комьюнити имеют свои правила, а в старых кварталах больше обращают внимание на соблюдение правил приличий.

На что нужно обратить внимание при выборе недвижимости

Определившись с локацией, можно выбирать жильё для покупки.

Тип жилья

Любителям жить «на земле» стоит выбирать среди вилл и коттеджей. Как правило, они на порядок дороже, чем апартаменты. Зато часто располагаются на береговой линии и в тихих закрытых посёлках. Приусадебные участки облагорожены, есть гаражи, бассейны, сады.

Апартаменты в Дубае можно найти на любой вкус: от студий до просторных квартир и дуплексов на несколько спален с лоджиями и зимними оранжереями — всё зависит от типа жилого комплекса и цены. 

Пентхаус подойдёт тем, кто хочет жить под самыми облаками. Пентхаусы расположены на верхних этажах небоскрёбов, оборудованы собственными лифтами, панорамными окнами и просторными лоджиями, бассейнами и джакузи. Пентхаусы часто занимают два и более этажей. Однако их стоимость сравнима с ценами на дорогие виллы.

Таунхаусы — это компромисс между коттеджем и квартирой. Двух- или трёхэтажные дома, в которых обычно не более восьми квартир. Таунхаусы имеют прилегающие  участки земли и располагаются в озеленённых районах города. 

Цена

Стоит тщательно продумать свой бюджет и оценить финансовые возможности. Если собираетесь брать жильё в ипотеку, учтите, что платежи не должны превышать 50% от ежемесячного бюджета — в противном случае банки откажут в одобрении. Кроме стоимости самого жилья стоит учитывать дополнительные расходы на сделку — примерно 6–9% от цены недвижимости.

Можно найти предложения среди жилья off-plan — на этапе строительства. Такая покупка будет самая выгодная: чем больше готовность дома, тем апартаменты будут дороже. Но этот вариант больше подходит инвесторам. Чаще экспаты ищут жильё, в которое можно въехать сразу или в ближайшие месяцы после покупки. Дома в Дубае возводят довольно быстро, но строительство в любом случае займёт пару лет.

Готовые апартаменты в Дубае продаются, как правило, с полной обстановкой: отделкой, мебелью и даже кухонной утварью. Дизайнерское наполнение входит в стоимость жилья и может сильно повышать его цену, это стоит учитывать при выборе квартиры.

Репутация застройщика

Правительство страны строго следит за строительными проектами, но на рынок заходят всё новые девелоперы из разных стран. Поэтому перед покупкой будет не лишним убедиться в честности застройщика:

• Проверить его регистрацию на сайте Земельного департамента Дубая (DLD).
• Промониторить социальные сети девелопера, почитать отзывы.
• Ознакомиться с готовыми проектами.

Как экспату купить апартаменты в Дубае

Первым делом покупателю нужно выбрать объект недвижимости. Сделать это можно как самостоятельно, так и с помощью агентств недвижимости. В Дубае много закрытых продаж (off-market) — это объекты, которых нет в общем доступе. У агентств недвижимости есть данные о таких продажах, они могут предложить клиенту больше вариантов.

После того, как выбор сделан, можно приступать к сбору документов. Пакет бумаг зависит от того, какую недвижимость покупает экспат.

Покупка готовых апартаментов 

Для покупки готовой недвижимости от покупателя потребуется всего несколько документов:

1. Заграничный паспорт.
2. Виза, если сделка будет проходить очно. Все процедуры покупки могут занять больше месяца.
3. Доверенность на третье лицо (обычно это риелтор), если планируется дистанционная сделка до въезда экспата в страну. Доверенность нужно составить и заверить у нотариуса в стране подписания, легализовать в МИД и посольстве ОАЭ и перевести на арабский язык.

Далее нужно заключить контракт F (меморандум о взаимопонимании) — документ, который закрепляет условия сделки и выступает предварительным договором. После его подписания покупатель и продавец вносят задаток, гарантирующий серьёзность намерений обеих сторон. Также понадобится NOС (No objection certificate) — документ, который подтверждает, что у продавца нет задолженностей по квартире. 

Меморандум действует только 30 дней. За это время нужно внести залог и выйти на сделку. Срок действия NOC ещё меньше — всего пять дней, поэтому его оформляют последним.

Покупка жилья на стадии строительства 

Для покупки жилья на стадии строительства нужны те же документы, что и для готового. В этом случае девелопер заполнит специальный документ — форму бронирования — по сути, тот же контракт F, только от застройщика. Помимо данных об апартаментах, их стоимости и информации о покупателе, в форме будут прописаны сроки завершения строительства и ответственность застройщика в случае задержки сроков сдачи объекта.

Форму нужно подписать и внести залог — обычно от 10% стоимости. Он оформляется в виде именного чека, который будет храниться у риелтора до завершения сделки. После этого покупателю передают сертификат предварительной регистрации Oqood, который впоследствии — после завершения строительных работ — будет заменён на сертификат о праве собственности (Title Deed).

Покупка в рассрочку от застройщика

Девелоперы привлекают инвестиции в свои проекты разными способами. Один из них — беспроцентная рассрочка для жилья на стадии строительства. Работает это так:

1. Покупатель вносит первоначальный взнос 20% от стоимости в зависимости от этапа готовности здания.
2. Оплачивает пошлину в Земельный департамент Дубая — 4% от стоимости недвижимости.
3. В ходе активного строительства нужно внести ещё 30% от стоимости.
4. Остаток в 50% разбивается на 1–3 года в зависимости от условий застройщика.

Квартиру можно будет продать спустя примерно год после внесения первого взноса. Таким способом покупки часто пользуются инвесторы, продавая объекты с наценкой ещё на стадии строительства.

Заключающий этап сделки

После подписания документов осуществляются регистрация сделки и переход прав собственности. Происходит это в Земельном департаменте Дубая — органе надзора за сделками с недвижимостью. Там проверят договор купли-продажи и выдадут квитанцию на оплату. После оплаты новый владелец получает Title Deed — документ, подтверждающий право собственности на апартаменты.

Покупка недвижимости экспатом в ипотеку

В ОАЭ экспаты могут покупать  апартаменты в ипотеку. Но для того, чтобы одобрили заявку, нужно соответствовать требованиям по возрасту (от 21 года до 65 лет) и выполнить несколько условий:

• Оформить резидентскую визу: без неё получить одобрение значительно сложнее, а условия ипотеки будут хуже. 
• Предоставить подтверждение дохода и его источника.
• Внести первоначальный взнос от 25%.

Если апартаменты уже подобраны, следует заранее убедиться, что банк работает с нужным застройщиком.

Подача заявки

Банки в ОАЭ тщательно подходят к первичной оценке заёмщика. Они проверяют благонадёжность и платёжеспособность: есть ли активы, какой уровень дохода, имеются ли ещё кредиты. Последнее очень важно: банки внимательно рассчитывают уровень кредитной нагрузки — он не должен превышать 50% от доходов. 

Документы, которые понадобятся для заявки в банк:

• Загранпаспорт и виза резидента.
• Выписка из банка о состоянии счёта и движении средств за последние шесть месяцев.
• Подтверждение места работы и справка о зарплате, если заёмщик работает по найму.
• Налоговая декларация — в случае иных источников дохода.
• Документы о компании, если у заёмщика свой бизнес.

У каждого банка свои требования к документам, но эти — основные.

Получение предложения от банка

Если заявку одобрят, то банк пришлёт условия ипотеки на электронную почту. В предложении будет вся информация: процентная ставка, срок, размер ежемесячного платежа.

Сделка с ипотекой

От 30 до 90 дней — срок, который банк даёт на поиск объекта недвижимости, если выбор ещё не сделан. Банк обязательно проведёт оценку выбранных апартаментов. Процедура платная. 

После регистрации сделки в Земельном департаменте экспат получит копию свидетельства о праве собственности Title Deed — оригинал останется в банке до полного погашения кредита.

Регистрационные сборы при покупке недвижимости

Покупка апартаментов несёт за собой дополнительные расходы:

• Услуга получения NOC стоит в диапазоне от 1000 до 5000 дирхамов.
• Пошлина в Земельный департамент — 4% от стоимости недвижимости.
• Плата за рассмотрение заявки на ипотеку — чуть менее 1% стоимости жилья.
• Страхование недвижимости на период ипотеки — 0,5–1%.
• Комиссия риелтора — 2% от цены недвижимости.

В двух словах

Иностранец может купить жильё в Дубае, но только в специальных зонах. Экспату доступны ипотека, покупка за наличные, криптовалюту, дистанционная сделка. Дубай — неоднородный город, поэтому важно внимательно подойти к выбору района проживания. Все этапы покупки готовых апартаментов займут один-два месяца. После этого экспат и его семья смогут въехать в полностью оборудованную для жизни квартиру с мебелью, кухонной утварью и аксессуарами. За покупку недвижимости в Дубае можно получить резидентскую визу. А экспат, ставший владельцем нескольких апартаментов, может прибыльно сдавать то жильё, в котором не живёт сам.

Фото на обложке: piqsels.com