Жилой комплекс в ОАЭ: особенности застройки, потенциальные риски и преимущества

Покупая квартиру в новостройке за рубежом, можно столкнуться с неожиданностями. Чтобы они не стали неприятными, лучше для начала всё внимательно изучить. В этом материале разберёмся, что представляют собой новостройки в ОАЭ: какими они бывают, чем хороши и чем плохи, и в какую недвижимость надёжнее и выгоднее инвестировать.

• Особенности новостроек в Эмиратах
• Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке ОАЭ

Особенности новостроек в Эмиратах

Прежде всего стоит отметить, что когда мы говорим «новостройки», то представляем что-то привычное: пустые бетонные квартиры в новых типовых высотках, много маленьких магазинов на первом этаже и — возможно, но вовсе не обязательно — минимальная инфраструктура. Давайте рассмотрим, что отличает новостройки в ОАЭ от похожей недвижимости в других странах.

1. В Эмиратах нет тенденции к уменьшению или увеличению средней площади строящегося жилья. Примерные размеры недвижимости в проекте диктует местоположение. Например, если идёт застройка элитного района, в плане, вероятнее всего, будут только просторные квартиры с большим метражом и несколькими спальнями. В таком проекте могут отсутствовать небольшие квартиры или студии. Или, наоборот, в варианте эконом-класса скорее всего найдутся лишь небольшие апартаменты и студии. 
2. В ОАЭ распространена продажа и сдача жилья с отделкой «под ключ». Практически всю недвижимость в Дубае сдают готовой — собственник переезжает в новую квартиру и сразу начинает там жить. В этом случае класс недвижимости не играет роли: и элитное жильё, и квартиры эконом-класса сдают в готовом варианте. Впрочем, исключением могут стать виллы и пентхаусы премиум-класса. Сейчас даже проекты апартаментов в отелях предполагают, что их готовят под сдачу с ремонтом, всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Офисные помещения, напротив, сдают без отделки — и простые, и премиум-класса.
3. Застройку в ОАЭ производят по районам. В тех местах, где строят небоскрёбы, планируют возводить только высотные здания. И наоборот, в местах, где возводят таунхаусы и виллы, не станут строить высотное здание. В Дубае не бывает точечного проектирования: и застройщики, и власти эмирата следят за тем, чтобы соблюдался план районов.
4. Местоположение при строительстве новостроек в ОАЭ имеет значение. В Дубае застраивают не только спальные районы, но и центр города. В системе нет географического приоритета для застройки — и искусственные острова, и курортные места, и районы таунхаусов отличаются друг от друга только стоимостью готовых проектов.
5. От локации новостроек не зависит наличие инфраструктуры, необходимой для комфортной жизни. Удобные дороги, детские сады, спортивные площадки, парковки и прочее — это обязательные элементы, которые необходимы для ввода застройщиком нового объекта недвижимости в эксплуатацию. Коммуникационные сети прокладывают застройщики всего района до того, как начинают возводить сами здания.
6. Ипотека на недвижимость в ОАЭ непопулярна. Большую часть заявок банки не одобряют. Исключением становятся случаи с крупными игроками рынка недвижимости — компаниями с государственным участием. Но чаще всего жильё в новостройках, которые подобные компании возводят, раскупают без привлечения кредитных средств быстрее, чем кто-то успеет подать заявку на ипотеку.
   Подобная позиция инвесторов связана с тем, что застройщики в Дубае предлагают своим клиентам рассрочку платежа, привязанную к этапам строительства. Будущий собственник платит около 20% от стоимости объекта и в процессе дальнейшего строительства вносит частями остальные деньги.
7. В ОАЭ цены на недвижимость не всегда растут по мере готовности здания. И к сроку сдачи объекта стоимость жилья необязательно достигнет своего максимума. Бывает, что после сдачи недвижимости в эксплуатацию цена на неё падает. Это довольно редкая история, но она вполне возможна.
   Чаще всего цена объекта зависит от состояния рынка и средней рыночной цены квадратного метра в конкретный период времени. Например, покупатели недвижимости, строительство которой было начато в 2010 и 2011 годах, приобрели её по одним ценам, а на момент сдачи объекта в 2013–2014 годах их имущество поднялось в цене на 50%. И наоборот, владельцы недвижимости, строительство которой было запущено в 2008–2009 годах на пике стоимости, получили более дешёвое имущество, чем планировали.
8. Долевое строительство в ОАЭ после кризиса 2008–2009 годов стало бесперспективным. Некоторые объекты недвижимости, строительство которых началось в тот период, до сих пор не завершены.
   Сегодня законодательство в этой области сильно поменялось. У застройщиков под каждый проект есть обязательный счёт, на который поступают все платежи от инвесторов. Застройщик обязан хранить определённую сумму на случай развития негативного сценария. Он может пользоваться отложенными средствами только с разрешения контролирующего госоргана, который следит за выполнением обязательств. Если произойдёт что-то непредвиденное, то суммы со счёта застройщика должно хватить на завершение строительства или на возврат денег инвесторам.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке ОАЭ

К любым крупным приобретениям надо подходить взвешенно и продумывать все  положительные и отрицательные стороны. И покупка жилья в новостройке в ОАЭ не станет исключением.

Преимущества:

1. цены на строящуюся недвижимость зачастую ниже цен на жильё в комплексе, готовом и сданном в эксплуатацию;
2. прирост капитала выше;
3. гибкие схемы оплаты, рассрочка платежей;
4. первоначальные затраты в случае покупки строящейся недвижимости будут ниже.

Недостатки:

1. потенциальные риски заморозки строительства или его задержки;
2. колебания рынка, в результате которых можно приобрести жильё дороже его реальной стоимости;
3. нет полной гарантии, что объект окажется таким, каким вы его себе представляете;
4. медленная окупаемость инвестиций.

Жилые комплексы ОАЭ отличаются от новостроек в других странах. Но сегодня закон и правительство делают всё возможное, чтобы снизить риски потенциальных покупателей. Важно взвесить все плюсы и минусы, прежде чем принимать финальное решение: покупать или нет на берегу Персидского залива собственную виллу или квартиру в многоэтажном доме.

Фотография на обложке: Nostra Damot (Unsplash)