За закрытыми дверями. Где не получится инвестировать в недвижимость

Вы когда-нибудь мечтали купить очаровательный домик в сельской местности, бунгало на берегу моря или шикарную квартиру в другой стране? Идея кажется заманчивой, но далёко не в любой уголок мира можно переехать, лишь поставив подпись на документах.

Рассказываем о странах, в которых действуют ограничения и даже прямые запреты на покупку жилья в собственность нерезидентами.

• Объединённые Арабские Эмираты
• Турция
• Индонезия
• Таиланд
• Дания
• Швейцария
• Новая Зеландия

Объединённые Арабские Эмираты

В прошлом экспатам и иностранным инвесторам вообще нельзя было владеть недвижимостью в ОАЭ, но времена изменились. Дубай преобразился и открылся миру, а за ним последовали другие эмираты — Абу-Даби, Аджман, Шарджа и Рас-Аль-Хайма. Сегодня экспаты могут владеть недвижимостью в Дубае и за его пределами, но с некоторыми оговорками.

Гостям страны разрешается полноправно владеть объектами только на участках, отнесенных к категории фрихолд (то есть разрешающей безусловное право собственности на недвижимость для иностранцев).

В других зонах иностранец может купить недвижимость только в лизхолд (право аренды на определённый срок в соответствии с договором, но не более 99 лет). Лизхолд позволяет владеть недвижимостью, но не землёй, на которой она построена. Во фрихолд можно купить не только здание, но и землю.

Правила владения недвижимостью в различных эмиратах

Правила владения собственностью для иностранцев в ОАЭ отличаются в зависимости от эмирата. Рассмотрим самые популярные локации.

Абу-Даби

В столице страны, Абу-Даби, экспаты могут выбрать один из вариантов владения:

• Мусатаха: такой вид собственности даёт право строить на участке здания и перестраивать их по своему усмотрению. Контракт можно заключить на срок до 50 лет, а потом продлевать.
• Фрихолд: в Абу-Даби есть зоны, в которых иностранцам разрешено полное владение недвижимостью, но оно не распространяется на землю под объектами.
• Узуфрукт: контракт позволяет владеть жилой недвижимостью более 99 лет, но не даёт права вносить какие-либо изменения и даже проводить капитальный ремонт без согласия конечного владельца.

В 2019 году в Закон о недвижимости Абу-Даби были внесены изменения, касающиеся права собственности иностранцев. Те, у кого срок действия договора мусатаха или узуфрукт превышает 10 лет, получили больше прав распоряжаться жильём.

В настоящее время к числу наиболее перспективных районов для приобретения недвижимости в Абу-Даби относятся:

• острова Яс, Аль-Рим, Саадият и Аль-Мария;
• Аль-Раха-Бич;
• Аль-Риф;
• Масдар-Сити.

Доступные предложения в Абу-Даби можно посмотреть в каталоге Housearch.

Дубай

В Дубае иностранцам можно владеть недвижимостью в полную собственность в специальных фрихолд-зонах. Недвижимостью на правах фрихолд можно распоряжаться по своему усмотрению: дарить, продавать или передавать по наследству. В зоны-фрихолд входят почти все наиболее популярные районы Дубая  — Даунтаун, Дубай-Марина, Дубайский международный финансовый центр (DIFC), Бизнес-Бэй и Дискавери-Гарденс.

Доступные предложения в Дубае можно посмотреть в каталоге Housearch.

Шарджа

До 2022 года иностранцы не могли покупать недвижимость в Шардже в полную собственность. Но всё изменилось, когда Исполнительный совет эмирата принял решение внести поправки в законодательство. После этого застройщики смогли заменить документы о праве собственности даже тем клиентам, которые уже купили квартиры или виллы на правах лизхолда.

Сейчас в Шардже появляется всё больше фрихолд-проектов, благодаря чему цены на жильё пошли в рост.

Больше информации о том, как купить недвижимость в ОАЭ можно найти в нашем подробном гайде. Тем, кто не знает с чего начать, возможно, подойдёт это руководство.

Турция

В Турции действует закон о собственности, предусматривающий принцип взаимности. Он гласит, что иностранные граждане могут покупать недвижимость так же, как и местные жители. Но в 2020 году в законодательство внесли поправки, они разграничили права иностранцев в зависимости от гражданства.

Лимиты и ограничения для всех стран

Иностранцам нельзя выкупать более 10% от общей площади конкретного города, а приобретённый участок земли не должен превышать 30 га. Для покупки участков, превышающих эти показатели, нужно специальное разрешение. Чтобы его получить, необходимо создать юридическое лицо в Турции.

Если иностранец хочет купить землю под застройку как физическое лицо или представитель компании, он должен получить одобрение на проектный план в течение двух лет после покупки. Это ограничение борется с явлением, которое называется земельный банкинг, — скупкой и объединением земель для перепродажи или застройки.

Страны, гражданам которых запрещено покупать недвижимость в Турции

• Сирия
• Армения
• Северная Корея
• Куба
• Нигерия
• Йемен

Страны, граждане которых могут покупать недвижимость в Турции с ограничениями

• Китай
• Дания
• Восточный Тимор
• Фиджи
• Израиль
• Иордания

Для граждан некоторых стран существуют особые территориальные ограничения. Так, граждане России и Украины не могут приобретать недвижимость на Черноморском побережье Турции. Гражданам Греции запрещено покупать жильё на той же территории и в некоторых городах побережья Эгейского моря.

Граждане Марокко, Египта, Латвии, Афганистана, некоторых небольших африканских стран и Албании не могут приобретать сельскохозяйственные и некоторые другие виды земель.

Гражданам ряда стран нужно получать разрешение на покупку, среди них:

• Иран
• Китай
• Палестина
• Индия
• Ирак

Ограничения в покупке недвижимости в Турции не распространяются на граждан Германии, США, Аргентины, Бельгии, Белиза, Бенина, Боснии и Герцеговины, Бразилии, Болгарии, Буркина-Фасо, Бурунди, Чада, Доминиканской Республики, Эстонии, Республики Кот-д'Ивуар, Финляндии, Франции, Габона, Гамбии, Гвинеи, Южной Африки, Южной Кореи, Грузии, Хорватии, Голландии, Канады, Кении, Северного Кипра (ТРСК — Турецкая Республика Северного Кипра), Колумбии, Косова, Ливии, Ливана, Люксембурга, Мали, Молдовы, Монако, Намибии, Нигера, Норвегии, Польши, Португалии, Перу, Румынии, Сербии, Словакии, Ирландии, Испании, Италии, Швейцарии, Великобритании.

А для граждан следующих стран ограничения на сделки с недвижимостью недавно были сняты:

• Саудовская Аравия
• Объединенные Арабские Эмираты
• Кувейт
• Ливан
• Некоторые тюркские государства Центральной Азии — Азербайджан, Казахстан, Туркменистан, Узбекистан, Кыргызстан.

Если государство заключило взаимное соглашение с Турцией, его граждане могут приобретать недвижимость в Турции для проживания или коммерческих целей. Это правило касается зон, регулируемых региональными планами развития.

Важный момент: турецкое законодательство присваивает некоторым территориям особый статус, на них иностранцам нельзя покупать землю и жилые объекты. Обычно это зоны вблизи военных баз, а также территории вокруг особо охраняемых объектов.

Помимо этого, в Турции, как и в других странах, есть места, в которых вообще запрещено строительство. К ним относятся территории национальных парков и заповедников, участки, имеющие стратегическое значение для энергетики, сельского хозяйства, горнодобывающей промышленности, истории, культуры, биологии или экологии.

Управление земельного кадастра, которое выдает ТАПУ (свидетельство о праве собственности), оценивает, попадает ли покупаемый объект в эти зоны. Заявку на регистрацию права собственности на запретный объект отклонят даже в том случае, если все остальные документы уже готовы. Поэтому статус территории нужно проверять заранее.

Доступные предложения в Турции можно посмотреть в каталоге Housearch.

Индонезия

В Индонезии действуют строгие законы, касающиеся недвижимости. Они максимально направлены на защиту интересов местного населения и подразумевают, что право на полное владение предоставляется гражданам страны и юридическим лицам. В Индонезии существует два основных вида права собственности:

• Hak Milik (право собственности): позволяет владеть и распоряжаться землей без ограничений;
• Hak Guna Bangunan (право на строительство): даёт возможность строить и эксплуатировать здания на земле, принадлежащей другим лицам.

Иностранные инвесторы могут приобретать жильё в Индонезии, но с рядом ограничений. Например, они могут владеть определёнными видами недвижимости  (квартирами или кондоминиумами) не более 30 лет. Раньше, чтобы стать домовладельцем, приезжим нужно было обязательно иметь временный или постоянный вид на жительство — КИТАС или КИТАП, либо открывать компанию. Теперь это не так, правила смягчили. Однако, как признают в правительстве Индонезии, на местах всё ещё могут требовать предъявить ВНЖ. Это связано с несовершенством системы.

Иностранец может также купить недвижимость, воспользовавшись одним из этих способов:

• учреждение компании: иностранные граждане могут приобрести недвижимость, создав компанию с иностранным капиталом и получив разрешение на владение. При этом объект не должен находиться в зонах с ограниченным доступом — вблизи военных объектов или объектов культурного наследия. Срок владения ограничен 25 годами с возможностью продления еще на 25 лет, что требует соблюдения соответствующих законов и правил.
• аренда: инвестор может владеть и пользоваться недвижимостью в Индонезии в течение определенного периода (от 25 до 70 лет) на правах долгосрочной аренды.
• через номинального владельца: в этом случае недвижимость регистрируется на местного жителя, но фактически ею владеет иностранец. Однако в таком случае высок риск связаться на мошенниками и остаться и без денег, и без жилья. Кроме того, такой способ является незаконным.

Доступные предложения в Индонезии можно посмотреть в каталоге Housearch.

Таиланд

Таиланд, известный своими великолепными пляжами, богатой культурой и оживленными уличными рынками, всегда был популярен у путешественников и экспатов. Однако когда речь заходит о покупке недвижимости, важно учитывать правила и ограничения, действующие в этой стране. 

Право собственности на землю

Законодательство разрешает право собственности на землю только гражданам Таиланда. Оформление конечного права собственности на иностранца грозит штрафом и даже тюремным сроком до двух лет.

Но есть исключения. В соответствии с разделом 96 «Земельного кодекса», приезжие могут владеть землей площадью до 1600 кв. м (или 1 рай*) в определённых районах с целью личного проживания. Для этого требуются инвестиции в размере 40 млн батов в одобренные Советом по инвестициям в Таиланде (BOI) облигации и активы. Также нужно получить разрешение от местного министерства внутренних дел.

*Рай — единица измерения площади земли в Таиланде. Единица площади, выраженная в раях, равна 1600 кв. м в метрическом измерении. Один акр равен примерно 2,5 рая.

Но это ещё не все. Даже если иностранец получил право собственности на землю, период его действия ограничивается сроком жизни этого лица, по наследству оно не передаётся. Очевидно, что такое разрешение на владение землей запрашивается и предоставляется крайне редко.

Если выходец из другой страны состоит в браке с гражданином или гражданкой Таиланда, он или она не может владеть землей единолично. Однако Земельный департамент разрешает передачу права собственности супругу или супруге при наличии совместного заявления — письма-подтверждения. Этот документ подтверждает, что средства, использованные для покупки земли, принадлежат тайцу или тайке как собственность.

Иностранные компании имеют право воспользоваться специальными привилегиями и льготами для владения недвижимостью на время своей деятельности в стране. В соответствии с рядом нормативных актов, эти льготы предоставляются через Совет по инвестициям. Это указано в разделе 27 Закона «О поощрении инвестиций», «Об управлении промышленной недвижимостью Таиланда» (раздел 44) и в Законе «О нефти» (раздел 65). Важно помнить, что эти льготы предоставляются только за инвестиции и предоставляются на срок предпринимательской деятельности в стране.

До мая 2006 года иностранные бизнесмены часто использовали для приобретения земли или недвижимости местные компании с ограниченным числом акционеров, в котором большинство составляли тайцы. Сейчас правительство принимает законы, чтобы предотвратить подобные махинации. Новые нормы призваны гарантировать, что тайские акционеры не будут выступать номинальными владельцами для иностранцев.

Кондоминиумы

Иностранцы могут владеть жильём в кондоминиумах в соответствии с Законом «О кондоминиумах». Однако существует ограничение на продажу в пределах одного здания: иностранец может владеть максимум 49% всех единиц недвижимости в проекте.

Чтобы купить недвижимость, иностранцы обычно ввозят или переводят в Таиланд иностранную валюту. Сумма должна быть эквивалентна общей стоимости покупки квартиры, и покупатель обязан предоставить доказательство обмена валюты. 

Право собственности на жильё в кондо для граждан других стран считается персональным и не подлежит передаче. Исключение — случаи, когда новый владелец не соответствует требованиям раздела 19 «Закона о кондоминиумах».

Если фрихолд в кондо недоступен или исчерпан, закон разрешает сдавать оставшиеся 51% площадей в аренду. Такие договоры аренды регулируются стандартными законами об аренде недвижимости. Отдельного законодательства для аренды или лизинга кондоминиумов для иностранцев не существует.

Право собственности иностранных граждан распространяется только на объекты, зарегистрированные и лицензированные в соответствии с законом Таиланда о кондоминиумах. Однако в популярных туристических районах Таиланда многоквартирные дома не подчиняются этим правилам. То есть, владельцы таких комплексов могут сдавать их в аренду по своему усмотрению. Иногда такие квартиры даже продают на какое-то время другим людям, например, для совместного проживания.

Доступные предложения в Таиланде можно посмотреть в каталоге Housearch.

Дания

Иностранцы, не являющиеся резидентами Дании и не прожившие в этой стране более пяти лет, должны получать разрешение на покупку недвижимости. Исключение составляют граждане стран ЕС/ЕЭЗ, они могут покупать собственность в Дании без специальных разрешений если соответствуют определенным критериям. 

Так, претенденты из ЕС/ЕЭЗ могут покупать жильё только для постоянного проживания, при этом они должны работать либо владеть бизнесом в Дании, иметь вид на жительство и достаточно средств для содержания себя и семьи. В таких случаях достаточно простого заявления о желании приобрести недвижимость.

Другие случаи, в которых разрешение Департамента гражданских дел не нужно — это наследование, единоличное владение имуществом или его раздел, дарение родственникам по восходящей и нисходящей линии. Эти варианты предусмотрены законом «О приобретении недвижимого имущества». Если физическое лицо получает недвижимость в порядке частичного наследования или дарения (для этого необходимо внести частичную оплату), разрешение Департамента гражданских дел всё равно обязательно.

Разрешения на покупку различаются. Например, если в документе указано, что недвижимость должна использоваться для круглогодичного проживания, то переезд из этого жилья без предварительной продажи не допускается. Департамент по гражданским делам может потребовать продажи в течение полугода после отъезда, а за невыполнение требования нарушителю грозит штраф. Правило шести месяцев не действует, если иностранец был временно командирован по работе. Универсальные разрешения не выдаются; поэтому запрашивать нужно то, что подходит под конкретный тип жилья.

Для покупки второго объекта, например, курортного домика или дачи, правила другие. Иностранец может получить срочное обязательство на три года от Департамента, только если у него есть тесные связи с Данией. Когда курортное жильё подобрано, следует уведомить об этом Департамент — он подготовит разрешение на регистрацию сделки.

Швейцария

Недвижимость в Швейцарии доступна не всем гражданам других стран. Чтобы стать владельцем дома или земельного участка, иностранцам так же, как в Дании, необходимо получить разрешение. Федеральный закон Швейцарии «О приобретении недвижимости лицами, находящимися за границей», известный как Lex Koller, устанавливает правила и условия для нерезидентов.

Для получения разрешения нужно выполнить три условия:

1. Иностранец без ВНЖ: Лица без действующего вида на жительство в Швейцарии (тип B или C), считаются «заграничными персонами» и должны запрашивать разрешение на покупку недвижимости. Между тем, граждане стран ЕС и ЕАСТ, давно проживающие в Швейцарии, пользуются теми же правами, что и граждане Швейцарии.
2. Тип недвижимости: купить объект для коммерческих целей можно, но с некоторыми ограничениями, касающимися его продажи, строительства или сдачи в аренду. Но при покупке жилой недвижимости нерезиденты тоже сталкиваются с затруднениями. Квартиры и загородные дома иностранцам продают по квотам. Сейчас квота позволяет продавать иностранным гражданам 1500 таких объектов в год, причем квоты распределяются между различными кантонами неравномерно. В некоторых кантонах, например, в Женеве и Цюрихе, продажа жилья иностранцам вообще запрещена. Более подробная информация о квотах по всей Швейцарии указана в Постановлении «О приобретении недвижимости нерезидентами».
   Если вы проживаете не в Швейцарии, но хотите приобрести там дом, важно соответствовать определенным критериям:
   ○ недвижимость должна находиться в специально отведенной туристической зоне;
   ○ жилая площадь не превышает 200 кв. м, а площадь земельного участка — 1000 кв. М;
   ○ объект не может сдаваться в аренду круглогодично;
   ○ временная аренда разрешена для домов для отдыха, а для вторых домов (временных) — нет.
   Кроме того, иностранцы имеют право владеть только одним домом для отдыха (дачей) или вторым домом в Швейцарии: и то, и то приобрести не получится. Как и гражданам Швейцарии, им также запрещено строить второй дом в коммуне, где более 20% объектов уже относятся к этой категории. Правила нацелены на то, чтобы контролировать количество объектов в собственности у иностранцев. Такие меры делают недвижимость в Швейцарии более привлекательной, при этом сохраняя уникальность туристических и жилых районов страны.
3. Регистрация. Правила контролируют не только формальный процесс передачи права собственности на бумаге (например, в земельном кадастре), но и любые соглашения и сделки, позволяющие иностранцам получить контроль над местной недвижимостью. Сделки с участием нерезидентов могут быть зарегистрированы в земельном кадастре только после получения разрешения. Если в получении документа отказывают или иностранец по какой-то причине его лишается, сделка считается недействительной.

Несмотря на жесткие условия, есть некоторые лазейки, которые позволяют приобретать объекты без разрешения. Исключения касаются наследников, близких родственников, совладельцев, обмена кондоминиумами, а также курортного жилья для лиц, проживающих за границей.

Новая Зеландия

Условия покупки недвижимости в Новой Зеландии тоже зависят от статуса покупателя. Купить жильё без проблем могут граждане страны, независимо от их места жительства, и постоянные резиденты. Также некоторые привилегии есть у граждан Австралии и Сингапура, особенно если они получили резидентство*, так как эти страны заключили с Новой Зеландией соглашения о свободной торговле.

*Резидентство или ВНЖ Новой Зеландии выдаётся сроком на год. Чтобы его продлить, нужно проживать в стране не менее 183 дней в году. При соблюдении в первый год проживания можно получить налоговое резидентство. Граждане Австралии или Сингапура, как правило, получают такую визу по прибытии в Новую Зеландию.

Гражданам остальных стран с 2018 года для покупки жилья в Новой Зеландии нужно получить ВНЖ. Один из способов это сделать — открыть в стране бизнес. Резидентство также можно получить за инвестиции в экономику страны, но нужно располагать суммой, не менее 3 млн новозеландских долларов ($1,8 млн). Обладатели ВНЖ могут купить жильё, но придётся соблюдать условия владения:

• использовать недвижимость в качестве основного места жительства;
• соблюдать правила, предписанные типом ВНЖ (проживание в стране не менее 183 дней в году, либо иные в зависимости от типа).

Иностранные граждане с временными, ограниченными, промежуточными или транзитными визами (например, студенты, туристы и сезонные работники), а также иностранцы без визы не имеют права на покупку недвижимости в Новой Зеландии.

Узнать свой статус иммигранта можно с помощью инструмента от Immigration New Zealand.

В двух словах

Покупка недвижимости в другой стране — мечта многих, но воплотить её в жизнь не всегда просто.

В странах, которые мы перечислили, действуют строгие правила покупки недвижимости иностранцами. Важно хорошо изучить их прежде, чем вкладывать деньги, иначе можно приобрести проблемы с законом вместо жилья. Однако если хорошо подготовиться к покупке и сделать всё правильно, мечта о домике в райском уголке станет реальностью.

Фото на обложке: Zürich, Switzerland. Tobias Reich (Unsplash)