Третий цикл рынка недвижимости Дубая: чего ждать инвесторам

Пандемия COVID-19 вогнала в оцепенение целые отрасли, сектора экономики и мировые державы. Вынужденные приостановить работу компании влезали в долги, а все разговоры были только о том, получится ли вывести экономику на прежний уровень.

Для Дубая ответ на этот вопрос был положительным. После пандемии цены восстановились, ознаменовав начало третьего цикла развития рынка.

Рассказываем, какие взлёты и падения пережил рынок недвижимости Дубая, что послужило причиной кризисов, а также о том, какие уроки извлекли из них игроки.

• Коротко о трёх циклах развития рынка недвижимости
• Обзор рынка жилой недвижимости Дубая
• «Мыльный пузырь» 2008 года
• Третий этап роста рынка
• Как новый рост цен на недвижимость повлиял на игроков

Коротко о трёх циклах развития рынка недвижимости

За последние 20 лет Дубай пережил три этапа роста цен на недвижимость. Первый период длился около шести лет и достиг пика в 2008 году. Второй продолжался четыре года и дошёл до максимальной точки в 2014 году. Сейчас цены на недвижимость растут в третий раз. 

После предыдущего падения цены восстановились во многом благодаря активности состоятельных частных инвесторов: прямые иностранные инвестиции в 2022 году составили небывалые $12,8 млрд.

Несмотря на изначальную неопределённость, вскоре после пандемии рынок показал устойчивость. Дубай сочли безопасным и надёжным вариантом, а безопасность всегда была важна для инвесторов, особенно в условиях оцепенения в мире. Общемировые экономические потрясения заставили многих искать «тихую гавань», и Дубай оказался именно таким местом.

Рассмотрим третий этап роста цен на недвижимость в Дубае подробнее чуть позже, а сначала познакомимся с особенностями рынка и его предыдущими взлётами и падениями.

Особенности рынка жилой недвижимости Дубая

Рынок жилой недвижимости Дубая отличается от любого другого, его отличительные черты — роскошь и амбициозность. Представьте себе Бурдж-Халифа — самое высокое здание в мире — или легендарный архипелаг Палм-Джумейра с его роскошными виллами и чистейшими пляжами. Туристы стремятся в Дубай, чтобы посмотреть на эти чудеса, но для местных жителей всё это уже обыденность.

Дубай — это не только небоскрёбы и искусственные острова. Это смелость воплощать в жизнь мечты, превращать пески пустыни в мегаполисы и не жалеть средств на строительство, переворачивающее понятие о роскоши. Дубай — это не просто дома, это впечатления. Местная недвижимость — синоним экстравагантности: здесь можно найти всё, от крытых лыжных трасс до подводных спален.

Во многих городах экстравагантная архитектура кажется неуместной, но здесь она стала чертой характера мегаполиса.

Падения рынка недвижимости Дубая

Чтобы понять, как сформировался рынок эмирата, нужно заглянуть в его историю. Пик первого шестилетнего роста цен на недвижимость пришёлся на 2008 год. Город в то время бурно развивался благодаря застройщикам, и инвесторы устремились сюда, чтобы заработать на резком подъёме. Но мировой финансовый кризис не пощадил Арабские Эмираты.

Кризис заставил многие страны сбавить обороты, и Дубай оказался в числе пострадавших. Однако оперативные действия правительства и реформы помогли ему восстановиться. 

Во втором цикле развития рынок достиг нового максимума к 2014 году. Несмотря на это, строительство не прекращалось, а только набирало обороты. За это пришлось заплатить. Переизбыток предложения привёл к снижению спроса и, как следствие, к падению цен.

Факторы устойчивости рынка недвижимости Дубая

Рынок недвижимости Дубая зависит не только от спроса. Другие важные факторы — влияние иностранных инвестиций и государственные инициативы. Власти эмирата всегда осознавали, как важно быть открытыми для иностранных инвесторов, и это сыграло свою роль.

Так, в 2002 году наследный принц Дубая Мухаммед ибн Рашид Аль-Мактум (нынешний эмир) издал указ, разрешающий иностранцам покупать местную недвижимость и полноправно владеть ею. Это решение стало революционным и вывело эмират на международную арену. Мегаполис превратился в магнит для инвесторов со всех уголков мира.

Изначально иностранцы могли покупать недвижимость в полную собственность (фрихолд) только в нескольких районах. Но город расширялся, число свободных зон росло, а законы смягчались. Результатом стал беспрецедентный скачок цен: с конца 2007 по октябрь 2008-го недвижимость подорожала на 59%.

Мировой экономический кризис 2008 года вызвал потрясение на рынке недвижимости Дубая. Однако оперативные меры правительства помогли городу восстановить спрос в течение пяти лет. В числе этих мер было введение строгих санкций за несоблюдение графика платежей, а также обязательной регистрации сделок с недвижимостью.

Рынок сталкивался и с другими проблемами, о которых мы уже говорили выше: переизбытком предложения и последствиями пандемии COVID-19. Но ситуацию удалось исправить с помощью новых мер: повышения платы за передачу права собственности и введения ограничений на размер ипотечного кредита.

Прежде чем перейти к третьему циклу развития рынка недвижимости Дубая, разберёмся, что стало причиной образования «мыльного пузыря» в 2008 году.

«Мыльный пузырь» 2008 года

«Мыльный пузырь» на рынке недвижимости Дубая лопнул в 2008 году. Причиной стало сочетание сразу нескольких негативных факторов:

• чрезмерные спекуляции;
• неконтролируемая застройка;
• мягкое кредитование. 

Инвесторы, воодушевлённые стремительным ростом рынка, занялись спекуляциями. Они не использовали приобретённую недвижимость для собственных нужд и не сдавали в аренду — они покупали её, чтобы перепродать и заработать на росте цен. Это привело к появлению множества жилых комплексов, в которых порой не было даже самой необходимой инфраструктуры. Такие дома сделались предметом бесконечных перепродаж. В то же время банки выдавали покупателям кредиты с минимальной проверкой на платёжеспособность. На рынке возникла искусственная инфляция, не имеющая отношения к спросу конечного потребителя.

В этот момент мировой финансовый кризис нанёс серьёзный удар по рынку. Цены рухнули, инвесторы и застройщики оказались в затруднительном положении. Амбициозные проекты, стоимость которых доходила до $582 млрд, пришлось заморозить, от реализации некоторых отказались совсем. Рынок заполнился пустующими невостребованными квартирами, а сокращение рабочих мест обрушило арендные ставки. С оттоком рабочей силы сдавать жильё было просто некому.

Чтобы справиться с кризисом, правительство Дубая приняло решительные меры. Так появились органы контроля сектора недвижимости, обеспечивающие прозрачность сделок. В жилищное законодательство внесли поправки и ужесточили правила кредитования, а застройщики стали нести ответственность за срыв сроков реализации проектов. Эти меры постепенно восстановили доверие к рынку и привели к его возрождению.

Подробнее о возможности надувания нового «пузыря» на рынке недвижимости Дубая можно почитать здесь.

Третий этап роста рынка

С началом третьего этапа роста рынка Дубай триумфально вернулся в новостные заголовки. После пандемии цены пошли вверх — в некоторых районах стоимость объектов даже превзошла доковидные пиковые значения. 

Текущий цикл начался примерно в 2021 году, и стабильный рост продолжается до сих пор. Аналитики не прогнозируют образования нового «пузыря», как в 2008 году, или «перегрева», как в 2014 году (тогда цены стали неоправданно высокими), но предсказывают коррекцию. Это значит, что рост цен и арендных ставок замедлится — и к этому уже есть предпосылки.

За последние несколько месяцев произошёл заметный сдвиг в предпочтениях покупателей: всё больше людей ищут небольшие и доступные варианты. Специалисты компании Property Finder, анализирующей рынок, отмечают: 59% покупателей недвижимости интересуются квартирами, а не домами.

Дорогие виллы всё ещё удерживают свои позиции, но цены на них растут не так быстро, как раньше. При этом цены на дома, таунхаусы и апартаменты в небольших комьюнити из сегмента доступных (например, Dubai Hills Estate) выросли на 24%. То же происходило в 2013 году — тогда спрос сместился в сторону более компактной и доступной недвижимости, а рост цен на элитные предложения замедлился.

Несмотря на стабильность рынка, следует проявлять осторожность и тщательно анализировать варианты перед покупкой. С другой стороны, стоит учитывать, что рынку свойственны сезонные колебания и ситуация может меняться от месяца к месяцу.

Почему рынок вернулся к росту в 2021 году

Рынок недвижимости Дубая возродился после пандемии благодаря нескольким факторам.

1. Оптимистичный настрой. Несмотря на пандемийную неопределённость, настроения оставались позитивными. То есть инвесторы были настроены покупать недвижимость в расчёте на рост цен в будущем. У Дубая сложилась репутация безопасного и динамично развивающегося города, поэтому общий настрой относительно его судьбы оставался позитивным.
2. Государственная политика. Инициативы правительства для развития бизнеса, например долгосрочные визы для инвесторов и пенсионеров, привлекали всё большее число HNWI (специалистов с высоким уровнем дохода). Чем сильнее они стремились в Дубай, тем выше становился спрос на недвижимость.
3. Экономические условия, а точнее устойчивая экономика Дубая и его усилия по диверсификации. Город считается региональным деловым центром, сюда приезжают работать и открывать бизнес. В итоге опять же подогревается спрос на недвижимость.

Современные тренды на рынке недвижимости Дубая

Рынок недвижимости Дубая сейчас в хорошей форме, но, исходя из ситуации, инвестору всё равно стоит соблюдать осторожность и учитывать некоторые нюансы в своей стратегии:

• Рост цен в доступных районах: там, где жильё стоит недорого, цены могут продолжать расти.
• Рост цен на дома и виллы замедляется: тем, кто интересуется домами, стоит учесть, что они могут прибавлять в цене не так быстро, как квартиры.
• Арендная плата повышается: при перезаключении договора аренды ставка может возрасти. Это связано с недавними изменениями в порядке расчёта арендной платы.
• Арендодатели не любят помесячную оплату: в популярных районах Дубая владелец недвижимости может попросить внести оплату сразу за полгода или год.

Как новый рост цен на недвижимость повлиял на игроков рынка

На различных этапах жизненного цикла рынка его участники вели себя по-разному. Сейчас Дубай переживает период роста цен. Рассмотрим, как он повлиял на игроков.

Покупатели. Высокий спрос и ограниченные запасы недвижимости породили острую конкуренцию в этой группе. Те, кто стратегически грамотно вышел на рынок во время предыдущего спада, сейчас в выгодном положении — они могут получить значительную прибыль по мере роста стоимости объектов.

Согласно статистике, в августе 2023 года в городе было зарегистрировано 11 818 сделок с недвижимостью. Это на 25% больше по сравнению с 9450 сделками в августе предыдущего года. Такой резкий скачок числа сделок говорит о повышенном интересе покупателей.

Продавцы. В выигрыше оказались те, кто выждал и сохранил недвижимость во время спада. Поскольку цены и арендные ставки выросли (стоимость аренды жилья поднялась на 32,6% при прошлогоднем росте на 3,5% за последний квартал), продавцы могут вернуть инвестиции с прибылью. Продавцам стоит помнить о том, что цена продажи должна быть реалистичной и соответствовать рынку, иначе привлечь покупателей будет непросто. 

Инвесторы. Местные и иностранные игроки продолжают прибывать на рынок Дубая на фоне новостей о продолжающемся росте цен, а также в расчёте на хорошую доходность аренды. Во многом за счёт этого спрос бьёт рекорды: согласно отчёту Земельного департамента Дубая, 20 июня 2023 года — всего за один день — общая стоимость заключенных сделок составила 4,76 млрд дирхамов ($1,3 млрд), что свидетельствует о высокой инвестиционной активности.

Хотя рынок манит перспективами хороших доходов, инвесторам не стоит терять бдительность. Лучший способ защитить капитал — диверсифицировать портфель, а не складывать все яйца в одну корзину. Кроме того, всегда нужно действовать обдуманно и с пониманием того, как поведёт себя рынок в дальнейшем, для этого нужно следить за трендами и анализировать их.

Застройщики. Эти участники рынка сыграли ключевую роль в формировании тренда на рост цен. Они увидели потенциал для прибыли и расширения своих портфелей и предложили новые проекты. Однако девелоперам нужно опираться на опыт и следить за тем, чтобы предложение не превышало спрос.

Регуляторы и органы власти. Государственные органы и регуляторы пристально следят за стабильностью рынка. Опыт заставил их изменить условия под новые реалии — принять меры по ограничению спекуляций и повышению прозрачности. Помимо этого власти увеличили сбор за передачу права собственности, ограничили размер ипотечного кредита и ужесточили ответственность за несоблюдение графика платежей.

Специалисты и агенты по недвижимости. Возможности для бизнеса у этой категории расширяются. Клиентам всё чаще нужны консультации, чтобы ориентироваться в конкурентной среде и принимать правильные инвестиционные решения.

Профессиональные агенты в Дубае сегодня могут зарабатывать около 400 тыс. дирхамов в год ($108 тыс.) или 33 тыс. дирхамов в месяц. Доход топовых брокеров может быть ещё более впечатляющим — до 5 млн дирхамов ($1,36 млн) в год. Такие финансовые перспективы делают профессию риелтора в Дубае очень привлекательной.

Кредиторы и финансовые институты. Рост рынка оказался благотворным и для этой категории игроков: число заявок на получение ипотеки увеличивается вместе со спросом. Однако банки стараются придерживаться практики разумного кредитования и проводят проверку потенциальных заёмщиков.

По состоянию на III квартал 2023 года было заключено 8611 ипотечных сделок, что на 52,9% больше, чем в III квартале 2022 года. Это говорит о повышенном спросе на кредитование.

В двух словах

Третий цикл развития рынка недвижимости Дубая уже можно назвать впечатляющим. Несмотря на удар пандемии COVID-19, он преодолел все трудности и возродился. 

История Дубая насчитывает два падения рынка. Первое произошло в 2008 году на фоне мирового кризиса, второе — в 2014 году, когда предложение превзошло спрос. Власти эмирата извлекли уроки из произошедшего и приняли меры, которые открыли двери иностранным инвесторам и вывели рынок на новый уровень.

И всё равно инвесторам лучше подходить к покупке недвижимости в Дубае взвешенно и учитывать тренды. Цены растут в доступных районах, но темпы роста — особенно на дорогие дома — могут замедлиться. Квартиросъёмщикам же нужно быть готовыми к повышению арендных ставок и замене ежемесячных платежей на ежегодные.

Фотография на обложке: u_fkise5m69z (Pixabay)