Рынок жилья в Стамбуле: инвестклимат, лучшие районы и цены

Рынок недвижимости Турции демонстрирует рекордный рост, начавшийся с момента открытия границ после пандемии COVID-19. Высокий спрос на жильё как среди местного населения, так и у иностранцев спровоцировал рост цен на покупку и аренду. В первую очередь, это касается самого крупного и развитого города страны — Стамбула. Рассказываем об обстановке на рынке недвижимости Стамбула, его особенностях, ценах и преимуществах покупки жилья.

• Обстановка на рынке недвижимости Стамбула
• Перегрет ли рынок недвижимости Стамбула
• Кто покупает жильё в Стамбуле
• Какую недвижимость можно купить в Стамбуле
• Цены на жильё в Стамбуле
• Доходность жилой недвижимости в Стамбуле
• Налоги на недвижимость в Стамбуле
• Какие преимущества получает покупатель жилья в Стамбуле
• Покупка жилья в Стамбуле в ипотеку или рассрочку
• Популярные районы для покупки жилья иностранцами в Стамбуле

Обстановка на рынке недвижимости Стамбула

Стамбул — самый крупный город Турции с населением в 16 млн человек. Мегаполис продолжает расширяться: в нём появляются новые деловые и жилые районы, как с многоэтажной застройкой, так и с виллами в закрытых посёлках. И даже несмотря на это, спрос на недвижимость в Стамбуле превосходит предложение.

При этом Турция переживает период гиперинфляции. В октябре 2022 года инфляция подскочила до рекордного уровня в 85,51%, а к декабрю того же года снизилась до 64,27%. Среднегодовой показатель с 2000 по 2021 год колебался на уровне 10,9%.

Из-за падения лиры многие местные жители вкладываются в иностранную валюту и недвижимость. Из-за большого притока иностранцев в Турцию это позволяет не только сохранить сбережения, но и преумножить их, потому что цены на аренду тоже растут высокими темпами.

Согласно исследованию технологической компании Endeksa, собирающей данные о рынках недвижимости, годовой рост цен по состоянию на конец I квартала 2023 года в целом в Турции составил 154%, а в Стамбуле — 144% при средней цене за квадратный метр в 27 000 лир ($1300). Рост цен на аренду жилья в Турции за тот же период достиг 197%.

При этом в 2023 году в Турции вообще и конкретно в Стамбуле количество сделок с недвижимостью снижается. Одни аналитики полагают, что это из-за падения спроса, другие считают, что замедление связано с землетрясением, которое потрясло Турцию в феврале 2023 года, и с выборами президента и парламента. Если окажется верен второй вариант, Турцию может ждать новый всплеск цен из-за так называемого эффекта отложенного спроса. То есть из-за тех потенциальных покупателей, которые решили повременить со сделкой до понимания дальнейшей политики внутри страны.

Перегрет ли рынок недвижимости Стамбула

В марте 2023 года рост цен в Турции замедлился, инфляция составила 50,5% с прогнозом на конец года в 22%. При этом падения цен, в том числе на недвижимость, в ближайшее время не ожидается.

Аналитики считают, что рынок недвижимости Стамбула был «перегрет» (то есть рисковал сильно выйти за границы адекватной оценки), но сейчас переходит в «новую нормальность». Это означает, что рост цен продолжится, но уже не такими галопирующими темпами. Эксперты выдвигают несколько аргументов против возможности надувания «мыльного пузыря» на рынке недвижимости Стамбула:

1. Рост цен на жильё с учётом инфляции выглядит не таким стремительным. В Стамбуле в 2022 году рост с поправкой на инфляцию составил 59,4%.
2. Одна из причин роста цен — падение лиры. Турецкие застройщики покупают часть строительных материалов за рубежом, а значит, за иностранную валюту, что сказывается на конечной стоимости жилья.
3. Инфляция в Турции замедляется, рост цен на недвижимость будет замедляться вслед за ней.
4. Рынку недвижимости Турции не страшен отток иностранных инвесторов. В 2022 году доля продаж недвижимости иностранцам составила всего 4,5%.
5. Турция демонстрирует рост экономики. ВВП Турции в 2022 году вырос на 5,6%.
6. Города Турции, в том числе Стамбул, не появляются в рейтингах опасности возникновения «мыльного пузыря» от международных банков.

Кто покупает жильё в Стамбуле

Стамбул — самый популярный город Турции у иностранных покупателей. В 2022 году в 40% случаев иностранцы выбрали и купили недвижимость именно здесь. Второе место занимает Анталья. Интерес иностранцев к Стамбулу в частности и к Турции вообще растёт. В 2022 году иностранцы заключили на 20% больше сделок, чем в предыдущем. Можно предположить, что и в 2023 году этот интерес не спадёт.

Среди иностранных покупателей недвижимости в Стамбуле больше всего граждан России, Ирана, Ирака и Украины. Жильё приобретают как для переезда и жизни, так и для получения дохода от инвестиций.

Однако инвесторам стоит помнить, что большинство сделок с недвижимостью в Турции (95%) совершается гражданами страны, то же касается и аренды. Поэтому подбирать квартиру или дом для перепродажи или сдачи в аренду стоит с учётом предпочтений местного населения. С другой стороны, если приобрести квартиру ближе к историческому центру Стамбула, больше вероятности привлечь в арендаторы иностранных туристов и экспатов.

Какую недвижимость можно купить в Стамбуле

Районы Стамбула очень разные: исторические и деловые, районы с виллами, закрытые посёлки таунхаусов, острова и развивающиеся районы, соседствующие с живописными озёрами и лесами.

В Стамбуле можно найти жильё практически любого плана. Это и апартаменты с видом на Мраморное море или залив Золотой Рог, и квартиры в динамичных развивающихся кварталах в азиатской части. Многочисленные застройщики предлагают любые варианты: от студий до дуплексов и пентхаусов с четырьмя и более спальнями.

Более удалённые от центра районы, такие как Бейликдюзю и Башакшехир, застраиваются таунхаусами и виллами. Любители роскоши найдут самые дорогие особняки в районе Бешикташ и на Принцевых островах.

Цены на жильё в Стамбуле

Недвижимость в Стамбуле дороже, чем в других турецких городах. Да и цены здесь растут быстрее, чем в целом по стране. Квадратный метр в Стамбуле стоит примерно от $700, в среднем — $1400. Цены на виллы начинаются примерно от $400 000.

Цены на апартаменты в новостройках зависят от целого ряда факторов:

• размер;
• степень готовности здания;
• удалённость от центра;
• удалённость от побережья;
• доступность транспортной инфраструктуры;
• привлекательность вида из окон.

Цены на вторичном рынке зависят от ещё большего количества факторов. Например, в Турции очень ценят историю, поэтому апартаменты в зданиях старинной архитектуры могут стоить дороже, чем квартиры в новостройках.

Доходность жилой недвижимости в Стамбуле

Доходность от аренды жилья в Стамбуле за последние годы, несмотря на инфляцию, мало изменилась: примерно 3–5% годовых. Поднять арендную плату собственник жилья может не раньше окончания периода, указанного в договоре (обычно это год), и не более чем на 25%.

Надо учитывать, что в Турции действует налог на доход с аренды. Он рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет от 15 до 40%. Есть необлагаемая налогом часть — до 9600 лир ($460). Кроме того, для расчёта налога из суммы вычтут затраты на содержание недвижимости. Таким образом, при арендной ставке в $500 в месяц подоходный налог с аренды составит 20%.

В случае с перепродажей жилья в Стамбуле есть два способа получения прибыли:

• Купить апартаменты на раннем этапе возведения здания и продать сразу после введения здания в эксплуатацию. Доходность в этом случае может достигать 30%.
• Продать квартиру в престижном или очень перспективном районе города на вторичном рынке спустя пять лет владения, заработав на общем росте цен на жильё.

Дело в том, что в Турции при продаже жилья менее чем через пять лет владения нужно платить налог на прибыль — 30% от суммы, на которую подорожали дом или апартаменты.

Налоги на недвижимость в Стамбуле

В Стамбуле много дорогого элитного жилья, поэтому покупателю недвижимости в мегаполисе стоит знать о том, какие налоги ему придётся платить.

1. Налог на переход права собственности. Составляет 4% от стоимости недвижимости. Часто делится между покупателем и продавцом по договорённости.
2. Налог на добавленную стоимость на жильё может составлять от 1% (для жилья с площадью менее 150 кв. м) до 8% (для жилья более 150 кв. м). НДС всегда включён в стоимость недвижимости. Если покупатель проводит в стране менее 183 дней в году, он может вернуть НДС.
3. Ежегодный налог на недвижимость в Стамбуле имеет повышенную ставку — от 0,2 до 0,6%.
4. Налог на роскошь: если жильё дороже $280 000, то сумма свыше облагается налогом от 0,3 до 1%.

Какие преимущества получает покупатель жилья в Стамбуле

Стамбул — деловой и торговый центр Турции. Здесь расположены филиалы ведущих мировых компаний. Помимо этого, Стамбул — один из главных транспортных хабов мира, соединяющий авиарейсами Европу и Азию. Помимо доступа к легендарным достопримечательностям города и развитой инфраструктуре, покупатель недвижимости в Стамбуле может получить вид на жительство (ikamet) или гражданство Турции.

Получение вида на жительство за покупку недвижимости в Стамбуле

До 2022 года для получения документа подходила любая недвижимость. Но с введением поправок в мае появилось два условия:

• стоимость жилья должна быть не менее $75 000 (стоимость определяется лицензированными оценщиками);
• недвижимость должна находиться в открытом для получения вида на жительство районе.

С 1 июля 2022 года Миграционное управление Турции не регистрирует заявки на получение вида на жительство в 1169 кварталах крупных городов в 15 провинциях страны. В октябре в этот список вошли новые районы. В список попали кварталы, в которых количество проживающих иностранцев подошло к 20% от общего числа жителей. 

Краткосрочный вид на жительство на основании свидетельства о собственности (TAPU) выдаётся на срок от шести месяцев до двух лет. Подать на продление можно за 60 дней до окончания срока действия документа.

Важные нюансы:

• Сдавать в аренду жильё, купленное под получение вида на жительство, запрещено.
• Если покинуть страну более чем на 120 дней в году, ikamet могут не продлить.

Вид на жительство даёт обладателю большинство гражданских прав, кроме возможности голосовать на выборах. То есть получатель ikamet в Стамбуле отдаст ребёнка в местную школу, откроет счёт в банке и перевезёт семью. Проживать можно будет только в том квартале, где получен вид на жительство: прописка в Турции обязательна, причем за её соблюдением полиция следит довольно внимательно.

Получение гражданства за покупку жилья в Стамбуле

Турция чуть ли не единственная страна в мире, где можно получить «мгновенное» гражданство за покупку недвижимости. Минимальная сумма покупки при этом должна быть не ниже $400 000. Для получения турецкого паспорта допускается покупка как одного, так и нескольких объектов. При этом надо соблюсти несколько требований:

• Недвижимость под получение гражданства можно приобрести только у гражданина Турции или турецкой компании.
• Подойдёт только тот объект, который ранее не использовался для получения гражданства.

При таких условиях наиболее надёжный вариант — купить квартиру или виллу у застройщика из первых рук.

Жильё, приобретённое под получение гражданства, можно сдавать в аренду, а спустя три года владения недвижимость разрешается продать без потери паспорта. Вместе с инвестором на гражданство вправе претендовать его семья. При этом сам инвестор должен быть старше 18 лет, иметь подтверждение легальности дохода, не иметь судимостей и социально-опасных заболеваний.

Покупка жилья в Стамбуле в ипотеку или рассрочку

Иностранец может купить жильё в Стамбуле в ипотеку или рассрочку. Но есть один существенный минус: в любом из этих случаев получить вид на жительство или гражданство за инвестиции можно только после погашения всего долга. Турецкие банки выдают ипотеку на нескольких условиях:

• срок кредитования до 20 лет;
• сумма займа до 75% стоимости жилья;
• проценты по кредиту: 11–15% в турецкой лире, 6–8% в долларах США;
• комиссия банка — до 0,5% от суммы кредита.

Рассрочка может предоставляться без процентов и до сдачи дома в эксплуатацию. Но ежемесячные платежи не должны превышать 30% от дохода семьи.

Популярные районы для покупки жилья иностранцами в Стамбуле

Стамбул — очень неоднородный город. В нём есть шумные деловые кварталы, исторические районы с размеренной роскошной жизнью, новые районы с небоскрёбами, закрытые посёлки с особняками и виллами. Самое дорогое жильё — в районе Бешикташ и на Принцевых островах. Если в Бешикташе иногда появляются новые комплексы, то на островах строительство сейчас закрыто — это охраняемая зона. Купить здесь виллу можно, только если её кто-то решит продать. На островах строгие правила проживания: запрещено использование личных автомобилей и нет автозаправок.

Правда, у инвесторов в недвижимость большей популярностью пользуются другие районы города. Расскажем о нескольких из них.

Кадыкёй

Большой жилой район в азиатской части Стамбула. Здесь нет такого количества достопримечательностей, как в европейской части города, зато имеется всё необходимое для жизни: улицы с магазинами, рынками, кафе и ресторанами соседствуют с набережной и парками. На Багдадском проспекте можно найти бутики известных брендов.

В Кадыкёе есть школы, в том числе частные, больницы и медцентры. Здесь же расположилась домашняя арена футбольного клуба «Фенербахче». Попасть в европейскую часть отсюда можно на пароме, метро, водном такси или автомобиле.

Здесь можно купить апартаменты в современных домах и новостройках. Стоимость жилья несколько выше, чем в новых районах. Цены стартуют примерно от $2000 за квадратный метр.

Ускюдар

Один из старейших районов Стамбула. Здесь расположены красивейшие мечети и одна из главных достопримечательностей — Девичья башня, с которой связывают романтические легенды.

Ускюдар — образовательный и медицинский центр Стамбула. Тут множество школ, университетов и клиник. Помимо этого район известен обилием зелени и парков.

Так же, как из Кадыкёй, попасть из Ускюдара в европейскую часть можно по воде, на метро, на такси или автобусе. Владельцам автомобиля Ускюдар интересен ещё и потому, что здесь расположен мост Мучеников 15 июля, или Босфорский мост, по которому можно довольно быстро добраться в европейскую часть.

Ускюдар считается престижным районом для жизни. Здесь можно приобрести элитные апартаменты и виллы.

Эсеньюрт

Динамичный район в европейской части Стамбула. Значительную долю населения Эсеньюрта составляет молодёжь. Здесь строят жилые комплексы современного дизайна.

Район довольно удалён от туристической части города, но через него идут две важнейшие для Стамбула магистрали — E5 и E80, — которые позволяют добраться до района Таксим за 30 минут. Новый аэропорт Стамбула находится в 45 км отсюда, а Мраморное море — в 6 км.

В Эсеньюрте множество рынков, парков и водоёмов. Здесь есть всё необходимое для жизни, включая школы и больницы. Цены на апартаменты в новостройках в районе Эсеньюрт начинаются от $150 000.

Бейоглу

Один из самых известных старых районов города, который подойдёт ценителям истории и эстетики. Именно здесь расположены площадь Таксим и туристическая улица Истикляль, вокруг которой сосредоточились иностранные посольства. Здесь же ходит исторический стамбульский трамвай, а здания XIII века соседствуют с современными особняками. Бейоглу соединяется с историческим районом Фатих Галатским мостом. Немало здесь кафе и ресторанов, с террас которых открывается фантастический вид на залив Золотой Рог. 

Недвижимость в Бейоглу — одна из самых дорогих в мегаполисе. Это связано не только с достопримечательностями и старинной архитектурой. Дело в том, что район уже застроен и новые комплексы в нём появляются нечасто. Например, цены на апартаменты в новом комплексе Tersane İstanbul с собственными причалами, набережной и торговым центром стартуют от $734 000.

Шишли

Один из центральных старых районов Стамбула, превратившийся в настоящий деловой и коммерческий центр. Шишли граничит с самыми престижными районами города: Бейоглу и Бешикташ. Здесь в современных высотках расположились офисы известных компаний и банков.

Шишли — сердце культурной жизни города. Здесь находятся театры и музеи. Тут же расположились университеты и другие престижные образовательные учреждения. Добраться до района Таксим можно на фуникулёре Мачка.

Район довольно шумный и плотно застроен, подходит для жизни высококвалифицированных специалистов и семей, предпочитающих активность. Цены на апартаменты в новостройках здесь довольно высокие — примерно от $300 000.

Кючюкчекмедже

Стремительно развивающийся район города, наполненный торговыми центрами, корпусами ведущих университетов Стамбула, школами и парками. Здесь есть как апартаменты по демократичным ценам, квартиры в таунхаусах, так и дорогие виллы.

Кючюкчекмедже выходит на большое живописное озеро, впадающее в Мраморное море. В районе несколько музеев и огромный аквапарк Grand Aqua Marine. Район отдалён от центра города. Добраться отсюда до района Таксим можно примерно за час.

Цены на апартаменты в Кючюкчекмедже стартуют от $200 000, приобрести виллу можно за $1 500 000.

В двух словах

Рынок недвижимости Стамбула стремительно растёт с момента снятия в Турции коронавирусных ограничений. Из-за инфляции в стране только за 2022 год рост цен на недвижимость в мегаполисе составил 144%. Аналитики ожидают замедления этого роста в 2023 году, но не прогнозируют падения цен на жильё. Поэтому Стамбул привлекает многочисленных иностранных инвесторов. Но недвижимость здесь покупают не только ради дохода. Из-за геополитической ситуации в мире Стамбул повысил свою значимость в качестве делового и транспортного хаба. Поэтому сюда тянутся экспаты из разных стран мира. Покупка недвижимости в мегаполисе открывает для иностранцев возможность получить вид на жительство и даже гражданство.

Фото на обложке: frimufilms (Freepik)