Рынок жилой недвижимости Турции в 2023 году

Для всего мира Турция долгие годы была круглогодичным «семейным курортом» с достаточно мягким климатом, ласковыми морями и хорошими отелями формата all inclusive. Макроэкономическая ситуация в совокупности с внешнеполитическими факторами сделали Турцию одной из самых популярных стран среди релокантов, переезжающих из своих стран в связи с различными факторами. Рассказываем, что происходит на рынке недвижимости Турции в 2023 году.

• Спрос на жильё и цены
• Вторичное и первичное жильё в Турции
• Причины, по которым иностранцы выбирают Турцию
• Самые популярные города Турции для покупки недвижимости
• Налоги и сборы в 2023 году

Спрос на жильё и цены 

Помимо тёплых курортов, страна известна развивающейся экономикой. По росту ВВП во втором квартале 2023 года, который составил 3,8% в годовом исчислении, Турция заняла второе место в рейтинге стран Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) и третье — среди стран «Большой двадцатки» (G20). При этом общая инфляция в стране выросла до рекордно высокого уровня: по неофициальным данным, в августе годовая инфляция составила 128%, что много выше среднегодового показателя в 10,9% в период с 2000 по 2021 год.

Что же происходит на рынке жилья в этой стране? Спрос на турецкую недвижимость растёт уже не первый год. С 2013 по 2022 год в Турции ежегодно совершалось более 1 млн сделок с жилой недвижимостью. 2020 год стал лидером по числу сделок, несмотря на начавшуюся пандемию, — показатель приближался к значению 1,5 млн сделок. Росту в этот год способствовало снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию — в 2020 году 38% сделок было совершено с использованием заёмных средств. В предыдущие годы он не превышал 20%.

После землетрясения в феврале 2023 года число сделок снизилось: в январе было совершено около 97 тыс. сделок купли-продажи, а в феврале — около 80 тыс. (снижение составило 18%). По итогам первого полугодия 2023 года падение достигло 22%. 

Но июль существенно улучшил ситуацию, и уже можно говорить о возвращении рынка к стабильности. Продажи жилья в июле 2023 года выросли по сравнению с тем же месяцем предыдущего года и составили 109,5 тыс. объектов. Наибольшая доля пришлась на Стамбул — 14,4% и 15,7 тыс. продаж. За Стамбулом последовали Анкара с 9,68 тыс. проданными объектами и Измир с 5,2 тыс. продаж. Их доли — 8,8 и 4,7% соответственно. Провинции с наименьшим количеством продаж — Ардахан с 27 проданными объектами, Хаккари с 40 продажами и Тунджели с 91 проданным объектом.

В годовом исчислении с апреля 2022 по апрель 2023 года, по данным Центрального банка Турецкой Республики (CBRT), стоимость жилой недвижимости выросла во всех регионах страны, но больше всего — в провинциях Трабзон, Коджаэли и Сакарья, на 142%. Среди крупных городов цены на жильё заметнее увеличились в Стамбуле (на 120%), в Измире (на 127%) и в Анкаре (на 138%).

В целом по Турции цены на недвижимость поднялись на 132,84% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года.

По мнению аналитиков, до конца года цены на квартиры и другую недвижимость продолжат расти, но темпы роста снизятся. Правда, ожидать, что цены начнут падать, не стоит. Спрос поддерживает усугубление геополитической обстановки — ведь число желающих купить или арендовать недвижимость в Турции не иссякает.

Стоимость аренды апартаментов в Турции тоже выросла — только за 2022 год почти в два раза. И вполне закономерно, что собственники будут повышать цены при продаже своей недвижимости.

На рост стоимости жилья влияет и развитие инфраструктуры: на ближайшее время намечен ввод в эксплуатацию новых веток метрополитена в Стамбуле, запланировано строительство метро в Мерсине, скоростных линий железнодорожного сообщения, автомагистралей, мостов и так далее. Успешная реализация этих проектов, как считают эксперты, повлияет и на рост стоимости жилья.

Средние цены на недвижимость Турции в апреле 2023 года

Источник: сайт Immigrant Invest 

Вторичное и первичное жильё в Турции

Вторичное жилье — лидер спроса и роста цен в Турции. По итогам 2022 года, со вторичной недвижимостью было совершено 69% сделок, а в первом полугодии 2023 года — 70%. Повышение цен на вторичном рынке значительнее, чем на новостройки на стадии строительства, — на ноябрь 2022 года они выросли на 176% против 164,5%.

Число ипотечных сделок со вторичной недвижимостью в 2022 году и первой половине 2023 года — около 20%. На первичном рынке соотношение примерно такое же, но банки одобряют ипотеку только в случае, если объект готов и введён в эксплуатацию.

У покупки новостроек и вторичного жилья есть свои плюсы и минусы. Для первичного рынка минусы заключаются в том, что покупка новостройки обычно подразумевает долевое незавершённое строительство, а значит, нужно тщательно выбирать застройщика. Это довольно сложно для иностранца, незнакомого со спецификой местного рынка.

Плюсы новостроек в том, что квартиры сдаются только с ремонтом, а сами комплексы строятся по новым современным стандартам. 

У вторичного жилья есть свои преимущества. Например, объекты расположены в уже сложившихся районах со всей инфраструктурой, квартиры и дома часто продаются вместе с мебелью. Плюсом является и  возможность торга. Но при покупке объекта на вторичном рынке нужно помнить о юридических рисках, связанных с возможным наличием обременений.

Причины, по которым иностранцы выбирают Турцию

Во многом спрос на турецкую недвижимость поддерживают иностранные покупатели. К этому есть несколько предпосылок, которые имеют недолгую, но яркую историю. Турецкий рынок недвижимости открылся для зарубежных покупателей только в 2002 году. Тогда им разрешалось покупать недвижимость лишь в нескольких зонах, и в соответствии с оговоркой «о взаимности» сделать это могли только граждане стран, предоставляющих гражданам Турции взаимные права. К таким странам относились, например, Великобритания, Германия и Нидерланды. В 2005 году зоны были упразднены, но принцип «взаимности» сохранился.

Это правило было окончательно отменено в августе 2012 года, и с тех пор покупать недвижимость в Турции разрешено гражданам 183 стран. Размер участка земли, которую иностранцы могут покупать без специального разрешения, был увеличен с 2,5 до 33 га.

С января 2017 года Турция предоставляет гражданство иностранцам различными способами, включая покупку недвижимости. Суммы «порога» несколько раз менялись. С июня 2022 года стать гражданином Турции можно, купив объект не дешевле $400 000 (по оценочной стоимости, по курсу на день оценки). Паспорт выдают через 3–4 месяца после сделки. При этом долю в объекте купить нельзя. Есть и другие ограничения на покупку недвижимости для участия в программе гражданства: покупка одного объекта теперь позволяет претендовать на паспорт только одному инвестору. Ранее законом было разрешено долевое участие, если позволяла стоимость.

Часть районов в популярных турецких городах были закрыты для получения ВНЖ иностранцами. На сегодняшний день это почти 1200 кварталов, в которых численность иностранных граждан достигла 20% по отношению к местным жителям.

Участники программы гражданства Турции вправе купить жилую или коммерческую недвижимость, а также земельный участок. Через три года объект можно продать. Можно пойти менее затратным, но более долгим путем — купить объект стоимостью от $75 000 для крупных городов и от $50 000 для остальных территорий с возможностью получения гражданства через пять лет. Продажа недвижимости, купленной для получения турецкого паспорта, запрещена в течение трёх лет после покупки.

Есть другие варианты инвестирования, включающие государственные облигации или создание предприятия, которое обеспечило бы рабочие места для граждан Турции. И то, и другое требует минимальных инвестиций в размере $500 000.

Требования к претенденту, помимо наличия средств, такие: он должен быть не моложе 18 лет, иметь медицинскую страховку, не иметь в прошлом проблем с законом, не нарушать прежде визового режима страны и не являться гражданином страны, занесённой в чёрный список (Армения, Куба, Нигерия, Северная Корея и Сирия).

Есть и ещё ряд факторов, влияющих на ситуацию с покупкой недвижимости иностранцами. Один из них — прошедшие в Турции президентские выборы, перед которыми программа гражданства за инвестиции стала темой для споров. Некоторые политические партии выразили намерение отменить программу и даже полностью запретить продажу недвижимости иностранцам.

Эти заявления в сочетании с февральским землетрясением и рядом других факторов привели к значительному снижению иностранного спроса на турецкую недвижимость. В результате в первую половину 2023 года (январь–июль) продажи жилья иностранцам сократились. За эти месяцы, по данным Института статистики Турции (TurkStat), иностранцы купили 22 076 объектов.

В июле 2023 года иностранцы приобрели 2801 объект (2,6% от всех продаж жилья в стране). Больше всего жилья было продано зарубежным покупателям в Анталье (996 сделок). За Антальей идут Стамбул (832 сделки) и Мерсин (263 сделки). 

Лидерами стали россияне, заключив 772 сделки. За гражданами России последовали граждане Ирана — 272 сделки, Ирака — 204 сделки и Украины — 146 сделок.

По мнению аналитиков, рынок недвижимости Турции остаётся одним из самых привлекательных для иностранцев, чему способствует ряд внешних и внутренних причин.

Несмотря на ужесточение миграционной политики, турецкие власти предлагают одни из самых простых и приемлемых условий для получения иностранцами вида на жительство и гражданства. Некоторые эксперты полагают, что в ближайшее время на турецком рынке недвижимости могут активизироваться европейские покупатели. Собственно, определённая активность уже наблюдается: только за 2022 год количество немецких инвесторов увеличилось на 11,5%, британских — на 12%. Кроме того, повысился на 22% спрос среди китайцев, а это указывает на хорошие перспективы развития жилищного рынка Турции.

Самые популярные города Турции для покупки недвижимости

Рассматривая регионы и города для покупки недвижимости, покупатели ориентируются на стоимость объектов и потенциал роста цен. Сегодня самыми популярными для инвестирования остаются Стамбул, Анкара, Аланья, Анталья, Мерсин.

Стамбул — самый оживлённый мегаполис Турции с населением в 15 миллионов человек. Город ежегодно привлекает миллионы туристов, бизнесменов и людей, желающих сменить место жительства.

Недвижимость в Стамбуле имеет хороший потенциал для сдачи в аренду, но рынок здесь высококонкурентный, что даёт довольно небольшую доходность. Согласно исследованию Global Property Guide, проведённому в ноябре 2022 года, доходность от аренды квартир в Стамбуле колеблется от 2,5 до 12,7% при среднем показателе 6%.

Рынок столицы страны — Анкары — тоже популярен у инвесторов. Этот город привлекает деловых людей, обеспечивая постоянный спрос на покупку и аренду апартаментов. Доходность от аренды в Анкаре составляет 4,05–11,41%.

Курортные Аланья и Анталья предлагают широкий выбор недвижимости на первичном и вторичном рынке. При этом стоимость курортного жилья в Турции в разы ниже, чем на старых европейских курортах. Эти приморские города пользуются особой любовью у эмигрантов. Доходность от аренды в Анталии составляет от 3,66 до 7,99%.

В других городах ситуация аналогичная. Доходность аренды в Измире колеблется от 3,69 до 13,42%, в Адане — от 2,92 до 6,98%, в Бурсе — от 3,31 до 7,01%.

Морской порт Мерсин за последние годы тоже взял курс на развитие туризма. Это спровоцировало строительный бум и активное развитие социальной инфраструктуры. В ближайшие несколько лет именно этот город, по прогнозам экспертов, обеспечит наибольший прирост дохода от инвестирования в местную недвижимость.

Помимо этих городов инвесторы рассматривают такие курорты, как Белек, Сиде и Фетхие.

Растёт популярность города Бурса. Он не очень хорошо известен европейцам, но оказался популярным у покупателей с Ближнего Востока. Недвижимость здесь пока остаётся недорогой. При этом строительство нового моста Османгази сильно сократило время в пути до Стамбула, поэтому цены в городе, вероятно, вырастут в среднесрочной перспективе.

Налоги и сборы в 2023 году 

Все покупатели недвижимости, вне зависимости от того, являются ли они резидентами страны или ещё нет, обязаны платить налоги. И первый из них — налог на покупку недвижимости в размере 4% от стоимости объекта. Его уплачивают до заключения сделки.

При покупке объекта на первичном рынке покупатель оплачивает НДС в размере 1–18%. Ставка НДС зависит от типа объекта и его площади:

• квартира или дом с площадью до 150 м2 — 1%;
• квартира или дом площадью свыше 150 м2 — 8%;
• коммерческие объекты — 18%.

Нерезиденты, покупающие недвижимость у застройщика, имеют право совершить возврат НДС. При этом такой покупатель не может быть налоговым резидентом, а значит, не вправе проживать в стране более 180 дней в году. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости, которая указана в ТАПУ (официальный документ, который закрепляет право на объект недвижимости за его собственником). Стоимость выдачи ТАПУ — $112.

Перед покупкой обязательно проводится оценка недвижимости, причём чаще всего она значительно ниже рыночной стоимости. Стоимость услуг оценщика фиксирована и составляет 6850 лир ($254).

При покупке новостройки (квартиры, дома или коммерческой недвижимости) первому собственнику выдаётся ИСКАН — технический паспорт, далее он передаётся следующим владельцам при перепродаже. Стоимость документа — от $1000 до $2500, она зависит от характеристик объекта.

Обязательно наличие ДАСК — страховки от землетрясений. Она оформляется до регистрации договора купли-продажи. Без страховки ДАСК не выдадут ТАПУ. Стоимость страховки — от $5 до $50 в зависимости от удалённости от зоны риска землетрясений, площади недвижимости и материала изготовления каркаса здания (монолит, кирпич, панель).

При покупке обязательно заключение договора у нотариуса. Стоимость услуги — 1% от цены квартиры и $70–100 за услуги переводчика при заключении сделки.

После вступления в право собственности владелец должен оплачивать текущие налоги. Это ежегодный муниципальный налог и налог на роскошь для владельцев дорогого жилья. Ставка налога зависит от типа недвижимости и расположения объекта и составляет 0,1–0,6% в крупном населённом пункте и 0,1–0,3% в провинции. Оплатить ежегодный налог можно единоразово или разбить на два платежа — в мае и ноябре.

В двух словах

Турецкая недвижимость, несмотря на проблемы последних двух лет, остаётся крайне популярной у иностранных покупателей. Этому способствуют сложная геополитическая обстановка в Европе и на Ближнем Востоке, сравнительно простые условия легализации в Турции и стабильный рост цен, свидетельствующий об инвестиционной привлекательности покупки.

Фото на обложке: piqsels.com