Проекты офф-план в Дубае

Недвижимость в Дубае привлекает покупателей со всего мира благодаря высокой доходности и уникальным возможностям для бизнеса и отдыха. Всё большей популярностью пользуется покупка жилья офф-план, то есть на стадии строительства. Однако при всех своих очевидных преимуществах такая сделка, как и любая другая инвестиция, требует хорошего понимания рисков.

• Что такое офф-план?
• Преимущества и риски
• Объем рынка офф-план проектов
• Новые проекты офф-план в Дубае

Что такое офф-план?

Термин «офф-план», широко распространённый на рынке недвижимости Ближнего Востока, означает покупку объекта в строящемся проекте, до его сдачи в эксплуатацию. Как правило, жильё в таких сделках приобретается напрямую у застройщика, изредка это могут быть продажи вторичного рынка. Недвижимость продаётся в соответствии с предлагаемыми девелопером планами оплаты, которые зависят от типа объекта и сроков ввода его в эксплуатацию.

Фактически это беспроцентная рассрочка от застройщика. Первоначальный взнос обычно составляет от 5 до 40%. Внося эту сумму, покупатель бронирует объект за собой, после чего подписывает договор купли-продажи. Остальная сумма делится на несколько платежей, растянутых на срок от 1 года до 7 лет. При этом значительная часть средств (иногда от 50% и более) вносится после завершения строительства.

Преимущества и риски

Плюсы сделок офф-план:

• Более низкая цена. Это основное преимущество для большинства покупателей, которые берут жильё как для себя, так и в качестве инвестиции. При этом нужно помнить, что на стоимость сильно влияет стадия готовности проекта: чем раньше заключена сделка, тем ниже цена. В среднем готовое жильё будет на 20% дороже недвижимости офф-план.
• Широкий выбор. При покупке жилья на начальных этапах стройки гораздо больше возможностей выбрать объект, идеально подходящий по характеристикам, таким как планировка, этаж или вид из окон. Иногда с девелопером можно договориться даже о внесении некоторых корректировок. Инвестору выгодно владеть лучшими виллами или апартаментами в проекте, поскольку в дальнейшем это позволит получать хорошую прибыль.
  К моменту ввода объекта в эксплуатацию нередко бывают распроданы почти все квартиры и выбор становится крайне скудным.
• Гибкие условия оплаты, скидки и бонусы. Застройщики предлагают различные способы оплаты, благодаря чему можно найти комфортный для себя вариант. Кроме того, в борьбе за клиента компании иногда берут на себя некоторые статьи расходов (например, частично или полностью оплачивают регистрационный взнос в Земельный департамент Дубая в размере 4% от заявленной стоимости).
•  Возможность перепродажи офф-план жилья. Инвесторы могут получить прибыль, реализовав недвижимость на финальном этапе строительства уже по более высокой цене. При этом многие девелоперы устанавливают определённый уровень оплаты, которую покупателю необходимо внести, чтобы иметь возможность перепродажи.
• Современные материалы и технологии. Строительные технологии и материалы активно развиваются, новые проекты становятся всё более экологичными и энергоэффективными. Благодаря им современные жилые комплексы предлагают не только комфортную среду, но и возможность экономить на коммунальных платежах.

Минусы сделок офф-план:

• Ожидание завершения строительства. Быстро переехать в квартиру или виллу не получится. Например, ввод многих недавно вышедших в продажу проектов запланирован на 2026–2027 годы.
• Риск задержки сдачи проекта. Срыв сроков ввода может произойти по ряду причин: из-за технических проблем, недостатка финансирования или других форс-мажорных обстоятельств. При этом «заморозка» строек в Дубае встречается редко, поэтапная система оплаты не даст покупателю потерять все средства, а строгий контроль со стороны государства, как правило, позволит вернуть вложенные деньги. В частности, согласно требованиям Агентства по регулированию сектора недвижимости в Дубае (RERA), земля под объектом должна полностью принадлежать девелоперу, а на эскроу-счёте должно оставаться не менее 10% от стоимости объекта на случай устранения неполадок.
• Нельзя осмотреть объект перед покупкой. Несмотря на высокий уровень современных компьютерных визуализаций и 3D-туров, некоторым покупателям очень важно физически побывать на объекте перед принятием решения, иметь возможность оценить его реальные, а не будущие характеристики. Ведь всегда есть риск, что впоследствии обнаружатся недоделки или дефекты в построенном жилье. Однако, опять же, вероятность столкнуться с этим в Дубае невысока. В противном случае можно рассчитывать на компенсацию в виде дополнительных услуг или сокращения части расходов.
• Риск ошибиться с выбором проекта. В непосредственной близости могут появиться более конкурентоспособные по цене и качеству проекты, из-за чего приобретаемая недвижимость потеряет свою привлекательность. Данный пункт важен в первую очередь для инвесторов.
• Риск неблагоприятных изменений в мировой экономике. Вероятность внезапного наступления нового глобального финансового кризиса или ситуации, подобной пандемии коронавируса, тоже нельзя исключать. Такие ситуации сказываются на всех секторах экономики, в том числе и на строительной отрасли.

Чтобы минимизировать риски, нужно ознакомиться с деятельностью застройщика и тщательно изучить документацию проекта. Если есть сомнения, надо дополнительно проконсультироваться со специалистами по продаже недвижимости.

Объём рынка офф-план проектов

Статистика свидетельствует, что в последнее время популярность офф-план рынка растёт. По информации портала DXBinteract.com, созданного при поддержке Земельного департамента Дубая, если в 2021 году соотношение сделок с готовыми объектами и на стадии строительства составляло 55% на 45%, то в 2022-м — уже 44% на 56%. Всего в прошлом году было зафиксировано 17 494 сделки со строящимися объектами на общую сумму 39 млрд дирхамов (более $10,6 млрд), относительно 2021 года показатели выросли на 127,1 и 212,6% соответственно.

В 2023 году тренд на увеличение числа офф-план сделок не только продолжается, но и становится всё более заметным. По итогам первого квартала на объекты на стадии строительства пришлось уже 59% сделок. За три месяца зафиксировано 17 694 таких транзакции, что на 62,7% превышает результат января–марта 2022-го. Объём продаж в стоимостном выражении вырос на 85,3%, до 43,3 млрд дирхамов (почти $11,8 млрд).

На апартаменты пришлось 13 548 сделок стоимостью 29,4 млрд дирхамов ($8 млрд), на виллы — 4076 сделок стоимостью 13,7 млрд дирхамов ($3 млрд 730 млн), оставшиеся 70 сделок — коммерческая недвижимость.

Средняя стоимость апартаментов офф-план в первом квартале 2023 года составила 1,3 млн дирхамов (около $354 тыс., +10,5% за год), вилл — 2,3 млн дирхамов ($626,2 тыс., +26,8%).

Больше всего объектов на стадии строительства предлагалось в районах Джумейра Вилладж Сёркл, Бизнес-Бэй, Дубай Марина, Дубай-Крик Харбор и в проекте Damac Lagoons.

Новые проекты офф-план в Дубае

Среди множества новых интересных проектов, реализуемых сейчас в Дубае по схеме офф-план, можно выделить следующие:

Peninsula Four 

В комплексе из двух 52-этажных небоскрёбов в районе Бизнес-Бэй представлены студии, апартаменты с 1–4 спальнями, пентхаусы и 16 премиальных двухуровневых лофтов. Площадь квартир — от 46 до 488 квадратных метров, стоимость жилья — от $684,8 тыс. до $4,1 млн. Объект планируют сдать в первом квартале 2026 года.

Cavalli Couture 

Проект с волнообразным фасадом и стекающим по нему каскадным водопадом расположится по соседству с парком Сафа на берегу Дубайского канала. Его авторы — девелопер DAMAC Properties в сотрудничестве с домом моды Cavalli. Комплекс будет состоять из двух 12-этажных зданий, в одном из которых разместится гостиница, а в другом — жилые апартаменты и пентхаусы с 3–6 спальнями. Стоимость недвижимости начинается от $4,5 млн. Строительство планируется завершить во второй половине 2025 года. 

Elegance Tower 

26-этажная башня в модернистском стиле возводится в Даунтауне в центре Дубая. В ЖК представлены апартаменты с 1 и 2 спальнями. Площадь квартир — от 69 до 107 квадратных метров, стоимость жилья — от $492 до $883,6 тыс. Ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал 2026 года.

Bay by Cavalli 

Жилой комплекс в районе Дубай-Харбор, рядом с островом Палм-Джумейра, будет состоять из трёх 42-этажных зданий. В нижней части каждого из них (со 2-го по 28-й этаж) представлены апартаменты с 1–3 комнатами, в верхней части (с 29-го по 40-й этаж) — 3–5-комнатные апартаменты, а последние уровни отданы под пентхаусы.

Стоимость однокомнатных квартир площадью от 67 кв. м составляет от $796,5 тыс., двухкомнатных площадью от 119 кв. м — от $1 млн 210 тыс., трёхкомнатных площадью от 185 кв. м — от $1 млн 968 тыс., четырёхкомнатных площадью от 399 кв. м — от $5 млн 370 тыс. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на четвёртый квартал 2026 года.

Beachgate By Address 

Также к концу 2026 года по соседству с Bay by Cavalli, в новом престижном сообществе Emaar Beachfront, появится высотный жилой комплекс Beachgate By Address. Там представлены 242 резиденции: апартаменты с 1–4 спальнями и двухэтажные пентхаусы.

Стоимость однокомнатных квартир площадью от 73 кв. м составляет от $808,7 тыс., двухкомнатных площадью от 114,5 кв. м — от $1,3 млн, трёхкомнатных площадью от 148,2 кв. м — от $1,8 млн, четырёхкомнатных площадью от 224,8 кв. м — от $2,9 млн.

В двух словах

Доля офф-план сделок на рынке жилья Дубая увеличивается. В условиях растущего спроса на недвижимость со стороны иностранцев этому способствуют активный запуск новых проектов и местное законодательство, нацеленное на защиту средств инвесторов. В итоге при выборе между готовым и строящимся жильём всё будет зависеть от критериев и целей покупки. Если вы грамотно подошли к выбору проекта и вам не нужно срочно переезжать, то приобретение офф-план недвижимости может обеспечить хорошую прибыль в будущем и комфортное проживание в новом доме.

Фото на обложке: piqsels.com