Процесс передачи земли в Таиланде: разбираемся в тонкостях получения собственности

Единственным документом Таиланда, подтверждающим право собственности на землю в полном объёме, является Chanot (чанот) или Нор. Сор. 4 Jor (NS4J). Наличие этого акта означает, что участок точно обследован, имеет GPS привязку к национальной геодезической сетке (есть спутниковый снимок) и отмечен уникальными пронумерованными маркерными столбами. 

Титул такого документа является самым высоким, но встречается далеко не везде. Как правило, подобные акты оформляют в развитых районах страны. И независимо от того, нужно ли изменить право собственности путём передачи его другому человеку или ограничить его арендой или ипотекой, чанот является самым предпочтительным актом. При этом его цвет, размер и макет могут варьироваться в зависимости от того, когда он был выдан, поэтому не стоит искать образец в сети. Чтобы увериться в подлинности Chanot, нужно заручиться поддержкой адвоката. 

Его помощь при передаче прав на землю нужна ещё и потому, что далеко не все участки в Таиланде оформлены чанотом. Законодательство этой страны очень сложное и запутанное. И помимо акта о полной собственности, оно предусматривает ещё множество прочих. Например, есть Nor Sor Sam (NS3) и Nor Sor Sam Gor (NS3G) и Khor. Всё это тоже документы на землю, зарегистрированные и выданные Земельным департаментом и фиксирующие имя владельца. При этом он не будет являться собственником, хотя в отдельных случаях и обладает объёмом соизмеримых прав.

Зато у него есть и исключительные обязанности. Например, уведомлять множество людей при продаже земли, чтобы те могли помешать сделке, если есть основания считать её незаконной. 

Кроме этого, есть документы, подтверждающие право собственности, но ограничивающие продажу. То есть участки могут передаваться по наследству, но не переходить к третьим лицам за деньги. 

При этом иностранцы в Таиланде вообще не могут быть собственниками земли. Они вправе купить там дом, оформив участок в долгосрочную аренду, узуфрукт или суперфицию. И во всех случаях изменение регистрируется в Земельном департаменте. Только так оно считается полным и подлежащим исполнению. Вот почему любые сделки с недвижимостью в Таиланде совершаются с участием адвоката. Специалист имеет доступ к образцам договоров и знает, как перенести имя нового владельца на земельный акт максимально эффективно и быстро.

Расскажем про основные этапы этого процесса и объясним, как устроена процедура передачи прав на землю. 

• Как купить землю под строительства дома
• Как оформить землю при покупке готового дома

Как купить землю под строительства дома

Процесс передачи участки от одного владельца к другому будет зависеть от выбранной схемы приобретения прав на землю:

• Через тайского партнёра. Это самый простой, но и наиболее рискованный способ. Нужно очень доверять человеку, на которого оформляется покупка. Если такой человек есть, нужно перевести ему деньги, чтобы он мог получить чанот на законных основаниях. После этого в присутствии свидетеля и адвоката с ним заключается договор о переходе прав, и в Земельном департаменте регистрируется пожизненное пользование землёй. Имя фактического её владельца фиксируется в чаноте. После строительства дома, абсолютное право на него также регистрируется в департаменте. Преимуществом данного способа является 100% владение участком в течение всей жизни. Но собственником будет не тот, кто предоставил средства на покупку недвижимости.
• Через тайскую компанию. В этом случае также нужно найти местного жителя, на которого придётся оформить половину фирмы. После этого земля покупается на вновь созданную организацию, которая и будет числиться владельцем. Долгое время иностранцы в Таиланде чаще всего выбирали именно этот путь. И по-прежнему есть люди, действующие таким образом. Но это не совсем законный способ, да к тому же довольно хлопотный — ежегодно придётся сдавать отчёты о «деятельности» компании. К тому же власти Таиланда объявили войну подобным схемам, так что пристальное внимание фиктивным фирмам обеспечено.
• Узуфрукт, длительная аренда, суперфик. Процедура их оформления примерно такая же как и при переводе прав на землю через тайского партнёра. 

Теоретически есть ещё возможность получить участок в абсолютную собственность за крупные инвестиции в местную экономику. Но на практике пока эта норма закона не работает. 

Как оформить землю при покупке готового дома

Передача права собственности на недвижимость отдельно от земли регистрируется в Земельном департаменте по месту нахождения объекта.  Для этого продавец вместе с покупателем посещают соответствующий офис лично или поручают это своим представителям. В последнем случае необходима соответствующая доверенность, оформленная по всем правилам (документ Tor-Dor 21). Также потребуются следующие документы:

• Разрешение на строительство или предыдущий договор купли-продажи недвижимости.
• Договор купли-продажи земли и документ, подтверждающий право собственности на неё (Chanot Nor Sor Sam, Nor Sor Sam Gor, Khor).
• Домовая книга Ta Bian Baan. Она есть у каждого объекта недвижимости в Таиланде. 
• Удостоверение личности обеих сторон.

Дальше Земельный департамент выпустит четыре формы уведомления о продаже и отправит их в районный муниципалитет по месту нахождения дома, в главный округ (Kamnan), в подрайонную организацию Or.Bor.Tor и в само здание. После этого делается перерыв в 30 дней, в течение которых каждый желающий может оспорить сделку, если у него есть на то основания. Если этого не произошло, продавец и покупатель (или их представители) снова возвращаются в департамент для завершения процедуры.

Она сопровождается оплатой сборов и налогов за передачу имущества. Некоторые ставки фиксированные, другие зависят от фактической цены продажи или оценочной стоимости дома. Финальная сумма определяется местоположением объекта, его  площадью, количеством этажей и даже использованными при строительстве материалами. 

В двух словах

Право собственности на землю в Таиланде иностранцам практически недоступно. Но это не мешает им заниматься строительством и покупать готовую недвижимость, оформляя другие варианты права на участки.

Процедура передачи этих прав зависит от выбранной покупателем схемы приобретения, но всегда совершается в Земельном департаменте. Учитывая тонкости и нюансы таиландского законодательства, участие в деле адвоката является обязательным. 

Фотография на обложке: Бангкок, piqsels.com