Особенности строительства дома в Таиланде

Купить или построить? Ответ на этот вопрос интересует многих людей, заинтересованных в приобретении недвижимости в Таиланде и не только. И тот, и другой вариант имеет свои «плюсы» и «минусы».

С одной стороны, покупая готовый дом, человек сразу может оценить его преимущества и недостатки. А при строительстве ожидания вполне могут разойтись с реальностью. Иное возможно только, если очень сильно потратиться на строителей и быть готовым к переделкам, которые практически всегда неизбежны. 

К преимуществам покупки готовой виллы на Ко-Самуе или Паттайе также относится возможность рассчитать итоговую цену. При строительстве это сделать невозможно. Можно, конечно, сразу зафиксировать цену проекта, и уважающий себя подрядчик не поменяет её в ходе работ, но всё равно редко кому удаётся уложиться в смету. Так происходит из-за роста цен на строительные материалы, а также из-за изменений, который сам клиент вносит в проект в ходе его реализации. Иногда в итоге затраты увеличиваются в несколько раз! С покупкой подобное исключено. 

Но, допустим, взвесив все «за» и «против», потенциальный домовладелец решил всё равно не покупать, а строить. В этом случае ему нужно быть готовым к тому, что очень много времени и средств уйдёт на выбор участка, поиск хорошего строителя дома в Таиланде и контроль за его действиями. Давайте разберёмся в этом подробнее и остановимся на ключевых особенностях возведения виллы в королевстве улыбок. 

• Как купить землю в Таиланде
• Как получить разрешение и выбрать строителя

Как купить землю в Таиланде

В первую очередь нужно уяснить, что законодательство Таиланда устанавливает ограничения на владение недвижимостью иностранцами. Начать с того, что право абсолютной собственности им доступно только на квартиры в кондоминиумах, и то в пределах квоты в 49%. То есть, если в каком-то доме не граждане страны уже приобрели объекты в таком количестве, другие иностранцы могут покупать недвижимость только у них. Или же придется арендовать доступные варианты в понравившемся месте. 

Квартиру не в кондо человек без таиландского паспорта  и вовсе приобрести не вправе. Что касается вилл, то ими он владеть может, но только самим объектом, а не землёй под ним. Существует несколько способов получить участок, и далеко не каждый из них можно признать эффективным и законным.

Давайте разберёмся, что это за способы и в чём их достоинства и недостатки:

• Регистрация таиландской компании и оформление земли на её имя. Это довольно старая уловка, которой часто пользовались иностранцы в начале 2000 годов, пока правительство страны не взялось за них всерьёз. И теперь любые подозрения на фиктивность созданного бизнеса грозят серьёзными неприятностями, поэтому использовать этот метод можно только в том случае, когда компания реально работает, и её цель — извлечение прибыли, а не «ширма» для землевладения. При этом, нужно помнить, что в компании тайцам должно принадлежать не менее 51% уставного капитала, что придётся также ежегодно подавать отчёты о бизнесе и использовать виллу формально в предпринимательских целях. Да, в Таиланде многие иностранцы владеют землёй по такой схеме, но ни один юрист её не одобрит и не посоветует, так как это незаконный путь. К тому же ещё и довольно затратный, ведь придётся каждый год тратиться на адвоката для подачи декларации, не говоря уже о том, что нужно очень доверять тайцам, выбранным в качестве акционеров компании.
• Использование тайского владельца. Это самый простой, но и самый опасный вариант. Он предполагает оформление участка на кого-то из местных жителей напрямую. Как правило, на супругов или очень близких знакомых. Но тут опять вопрос исключительного доверия: случаи, когда в итоге иностранец оставался без земли, в Таиланде довольно распространены. Поэтому, хотя такой вариант и существует, его нельзя назвать достойным. 
• Аренда земли. Неплохой путь, хотя тоже не без недостатков. И главным является ограничение по сроку: по закону такая сделка не может быть заключена больше чем на 30 лет. Даже в масштабе жизни одного человека это немного, а ведь есть еще наследники. Терять дом спустя три десятилетия обладания им не очень приятно, но и гарантий, что аренду продлят тоже никаких. Да, многие люди сразу подписывают предварительный контракт на следующие тридцатилетний период, но это противоречит тайскому законодательству, поэтому владелец участка совсем не обязан соблюдать условия предварительной договорённости.
• Владение землёй на праве узуфрукта. Это похоже на аренду с той лишь разницей, что не имеет ограничения по времени. Узуфруктуарий не вправе продать землю, но может использовать её для строительства. Его права идентичны правам собственника, однако узуфрукт не передаётся по наследству, что ставит семью в зависимое положение. Благо, со смертью собственника сделка не прекращается. 
• Владение землёй на праве суперфика (Superficies). Это самый лучший способ приобретения участка под строительство для иностранцев. Он предполагает оформление собственности на здание и право владения землёй под ним на определённых условиях: в зависимости от достигнутых договорённостей либо в течение всей жизни с правом передачи по наследству, либо в течение другого длительного срока. Обладатель суперфика при продаже виллы может передать покупателю своё право на землю. Правда, только с согласия собственника. Этот способ выглядит самым привлекательным из всех, но решение о возможности регистрации суперфика принимает Земельный департамент, который не очень охотно фиксирует такие сделки. Так что процесс может стать дорогим и хлопотным.
• Инвестирование 40 000 000 бат ($1 300 000) в местную экономику на определённых условиях. Это единственное исключение из общего правила о запрете на право собственности земли для иностранцев. Правда, пока оно существует только на бумаге, на практике это правило не работает.

Как получить разрешение и выбрать строителя

Итак, вы определились со способом приобретения земли и оформили договор. Теперь нужно получить разрешение на проведение соответствующих работ и выбрать исполнителя. Обычно эти процессы совпадают, так как хороший подрядчик берёт на себя также и формальности. До того как приступить к строительству, он получает соответствующую лицензию в Отделе общественных работ местного муниципалитета. 

От владельца требуется только обязательно проверить наличие этого документа, так как последствия самовольной застройки в Таиланде весьма негативные — вплоть до сноса здания. Обычно процедура получения разрешения занимает 20 дней, а сама лицензия действует 12 месяцев, после чего её можно продлить. Правда, не бесконечно — завершить строительство следует в течение трёх лет. 

Также хорошо, если подрядчик может выполнить работы «под ключ»: от проекта до дизайна интерьера и подбора мебели. Разумеется, не возбраняется заказать все этапы работ в разных фирмах или даже взять что-то на себя, но в этом случае при возникновении каких-либо проблем трудно найти ответственного. Кроме того, наличие в штате дизайнеров, инженеров, электриков и прочих работников говорит о профессионализме и серьёзном подходе исполнителя. Нанимая каждого специалиста отдельно, не факт, что удастся сэкономить. Но даже если получится, есть большая вероятность возникновения проблем из-за несогласованности действий.  

В Таиланде достаточно много фирм оказывает услуги в сфере строительства. Как и везде, далеко не все они проводят работы качественно. Поэтому всегда нужно: 

• Познакомиться с примерами работ вживую. Идеально, если удастся поговорить с владельцами недвижимости. Ещё можно пойти от обратного: осматривать продаваемые дома и узнавать, кто построил те, которые особенно понравились. 
• Отобрав кандидатов, посетить место их текущей работы. Знакомство с порядками на стройке может многое рассказать о будущем партнёре. 

Уделив внимание практической стороне вопроса, не стоит пренебрегать юридическими аспектами. Даже если подрядчик очень понравился, окончательное решение о сотрудничестве с ним следует принимать после внимательного изучения договора. И здесь лучше заручиться поддержкой адвоката. Крайне важно убедиться, что контракт содержит:

• Срок окончательного строительства и каждого его периода. Этапы должны быть описаны максимально подробно, без двойного трактования.
• Ответственность за нарушение сроков и условия о качестве. 
• Стоимость работ и порядок расчётов. Как правило, все строители требуют предполату, что законно и безопасно, если оформлено по всем правилам. В договоре должен быть пункт об этом, а также подробная разбивка платежей по периодам.
• Пункт о запрете пересмотра стоимости без согласования с заказчиком. Как уже отмечалось, крайне редко потенциальным владельцам домов удаётся уложиться в запланированную смету, но одно дело, когда рост цены объясняется возникшими в ходе строительства усовершенствованиями, и другое, когда это внезапный пересмотр договорённостей подрядчиком. 

В двух словах

Хотя иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде, они вправе быть собственниками построенных на ней зданий. Это, в частности, означает возможность покупки виллы или её строительства.

И хотя последний вариант более хлопотный, а иногда и затратный, многие выбирают именно его. В этом случае им нужно выбрать земельный участок и способ владения им, после чего заключить договор с подрядчиком.

Лучше иметь дело с проверенными фирмами, способными взять на себя все работы «под ключ», включая получение разрешения на строительство. Выбрав исполнителя, важно грамотно оформить с ним договор, зафиксировав пункт о невозможности изменения стоимости работ. 

Фотография на обложке: Паттайя. sumario (Pixabay)