Налоги на недвижимость в Турции

Если вы покупаете недвижимость в Турции, не забудьте ознакомиться с местной системой налогообложения. Помимо налогов и сборов, которые оплачиваются непосредственно при покупке жилья, существуют ещё и регулярные налоги (ежегодные или ежемесячные), которые также придётся вносить в пользу государства. Рассказываем о них подробно.

• Муниципальный налог
• Страхование
• Налог на сдачу недвижимости в аренду
• Как платить налоги на недвижимость

Муниципальный налог

Первый налог, который предстоит регулярно платить, — муниципальный налог для собственников (emlak vergisi). Его величина рассчитывается от кадастровой стоимости объектов недвижимости (земли и зданий), указанной в TAPU (свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое выдаётся Кадастровым управлением Турции). Ставки регулируются в статьях 8 и 18 Кодекса о налоге на имущество и различаются в зависимости от размера населённого пункта, типа и расположения недвижимости. 

Налог в больших городах (к ним относятся Адана, Айдын, Анкара, Анталья, Балыкесир, Бурса, Ван, Газиантеп, Денизли, Диярбакыр, Измир, Кайсери, Кахраманмараш, Коджаэли, Конья, Малатья, Маниса, Мардин, Мерсин, Мугла, Орду, Сакарья, Самсун, Стамбул, Текирдаг, Трабзон, Хатай, Шанлыурфа, Эрзурум и Эскишехир) будет в два раза выше, чем в небольших: 0,2% против 0,1% для жилой недвижимости и 0,4% против 0,2% для коммерческой недвижимости. Для земельных участков без разрешения на строительство этот налог в больших городах составит 0,2%, в небольших — 0,1%, а для земли с разрешением на ведение строительных работ — 0,6 и 0,3% соответственно.

Недвижимость дороже 9 967 000 лир ($426 300 по курсу на начало июня 2023 года) подпадает под действие налога на элитное жильё по прогрессивной ставке от 0,3 до 1%.

В абсолютных цифрах налог выглядит не так тревожно. Например, за квартиру или дом с кадастровой стоимостью $400 000 в крупном городе налог составит $800 без учёта налога на землю. (Кадастровая стоимость и налог исчисляются в лирах.) Налог на обычную недорогую квартиру с двумя спальнями в маленьком городе — около $175 в год. Если здание внесено в перечень культурного наследия Турции, то налогооблагаемая база увеличивается на 10%.

Если на недвижимое имущество не оформлен технический паспорт, объект автоматически подпадает под категорию «участок с разрешением на строительство». Поэтому для него будет действовать соответствующая налоговая ставка. После получения паспорта строение и участок переходят в другую категорию и налоговая ставка меняется. 

Чтобы рассчитать налог, необходимо обратиться в муниципалитет со свидетельством о регистрации права собственности или узнать сумму налога через личный кабинет налогоплательщика. Каждый муниципалитет периодически делает переоценку кадастровой стоимости объектов, поэтому сумма налога может меняться от года к году.

Муниципальный налог на недвижимость можно разбить на две равные части и оплатить их в мае и ноябре или внести всю сумму сразу. За неуплату налогов взимается штраф.

Страхование

К регулярным тратам на содержание недвижимости также относится страхование от стихийных бедствий и землетрясений. Сумма взноса рассчитывается в зависимости от площади квартиры или дома и составляет примерно $2 за один квадратный метр. Недвижимость страхуется один раз в год.

Налог на сдачу недвижимости в аренду

Иностранные владельцы недвижимости наравне с турецкими гражданами вправе сдавать свою собственность в долгосрочную аренду. Нотариально заверенный договор об аренде передаётся в Управление по гражданскому состоянию населения при МВД (Nüfus Müdürlüğü), чтобы зарегистрировать жильцов по адресу проживания.

Сдача недвижимости считается коммерческой деятельностью и облагается налогом на прибыль от аренды (Emlak Kira Geliri Vergisi). Если владелец официально работает в Турции, то доходы от сдачи недвижимости в аренду включают в общую базу для расчёта подоходного налога, а если нет, то налог платится только с дохода от сдачи недвижимости в аренду. 

Шкала подоходного налога в Турции прогрессивная. Ставки варьируются от 15 до 40%. При расчёте налога из получаемого дохода вычитаются затраты на содержание недвижимости: коммунальные платежи, стоимость страхования и ремонта, проценты по ипотеке. В 2023 налоговом году не облагаются налогом объекты, прибыль от которых составляет не более 21 900 лир ($930) в год для жилья и не более 35 000 лир ($1500) в год для коммерческой недвижимости. Если сумма дохода превышает указанные размеры, то ставка определяется в зависимости от размера прибыли за вычетом минимальной необлагаемой суммы дохода.

Ставка налога:

• 15% на доход 32 000 лир ($1370);
• 20% на доходы от 32 001 до 70 000 лир (от $1370 до $3000);
• 27% на доходы от 70 001 до 250 000 лир (от $3000 до $10 700);
• 35% на доходы от 250 001 до 880 000 лир (от $10 700 до $37 600);
• 40% — максимальная ставка, которая применяется ко всем доходам свыше 880 000 лир ($37 600).

Рассчитать размер налога можно на сайте турецкой налоговой службы. 

Юридические лица облагаются налогом на доход от аренды по фиксированной ставке 20%. Отсюда можно сделать вывод, что дорогую недвижимость выгоднее оформлять на юридическое лицо. Однако стоит учитывать расходы на содержание юридического лица: экономия на налогах может быть меньше, чем издержки. 

На краткосрочную аренду жилья в Турции есть ограничения. С 2017 года в Турции действует закон, согласно которому сдавать жильё на короткий срок могут только юридические лица со специальной лицензией. Поэтому законно сдавать недвижимость посуточно можно только через специальные управляющие компании.

Как платить налоги на недвижимость

Чтобы оплатить налоги, нужно получить индивидуальный налоговый номер — ИНН. Без него невозможно ни купить недвижимость, ни уплатить налоги. ИНН можно оформить самостоятельно онлайн.

Почти все налоги, кроме муниципального налога на недвижимость, оплачиваются на сайте налоговой службы. После заполнения поля с номером ИНН можно выбрать опцию для оплаты. После оплаты на экране появится уведомление о проведении платежа. Электронные чеки лучше сохранять.

Можно оплатить налоги лично в городской администрации по месту расположения недвижимости. Для этого нужно иметь при себе свидетельство о регистрации права собственности.

Большинство иностранных инвесторов освобождены от двойного налогообложения. В список стран, подписавших с Турцией соглашения об избежании двойного налогообложения, входит 85 государств, включая Россию, Беларусь, Украину и другие страны СНГ, США, Чехию, Болгарию, Израиль и ещё ряд стран. Это означает, что доход граждан этих стран от недвижимости в Турции облагается налогом только в Турции.

В двух словах

Покупка недвижимости в Турции — доступное вложение для граждан многих стран. Ежегодный налог на собственность невелик: 0,2% от кадастровой стоимости квартиры или дома в крупных городах и 0,1% в небольших. При этом доход от аренды для физических лиц может достигать 35% в зависимости от получаемого дохода. Сократить его можно за счёт расходов на содержание недвижимости.

Фото на обложке: Alev Takil (Unsplash)