Могут ли иностранцы покупать землю в Таиланде

Таиланд — красивая и необыкновенно популярная среди иностранцев страна с тёплым морем, белыми песчаными пляжами, развитой инфраструктурой и доброжелательными жителями. Многие европейцы приезжают сюда зимовать или проводят в стране большую часть года. Недвижимость в Таиланде пользуется огромным спросом, причём всё больший интерес у покупателей вызывают приморские виллы. Однако у иностранцев могут возникнуть сложности — в частности, с покупкой земли. Рассказываем обо всех нюансах приобретения участков в Таиланде.

• Три способа купить землю в Таиланде
• Возможные изменения
  

Три способа купить землю в Таиланде

Законы Таиланда запрещают иностранцам — физическим лицам владеть землёй на территории страны. При этом объекты недвижимости покупать и оформлять в собственность можно. Но что делать человеку, который хочет построить дом? Есть несколько способов.

Создание компании

Наиболее распространённый вариант — создать тайскую компанию, которая будет владеть землёй от имени иностранца. При создании такой компании стоит учесть, что не менее 51% акций должно принадлежать гражданам Таиланда, а 49% — иностранцам. Обычно в этих случаях открывается тайская компания с ограниченной ответственностью (наиболее распространённая юридическая форма, зарегистрированная в Таиланде). Если компания собирается официально вести бизнес, её уставной капитал должен составлять не менее 2 млн батов ($56 000) на каждого сотрудника. 

При этом покупка земли для «жилых целей» сотрудников и руководства возможна только в том районе, где расположена сама компания. Размер участков тоже ограничен в зависимости от того, насколько велика компания и какую деятельность она ведёт. Решение о размере участков будет принимать Совет по инвестициям. 

Нужно также иметь в виду, что компаниям, имеющим юридическую форму «совместное предприятие», разрешено вести бизнес с иностранцами, однако они не могут владеть землёй.

Аренда земли на 30 лет

Следующий вариант — заключение долгосрочного договора аренды участка с землевладельцем. Договор заключается на 30 лет с правом продления. Оно происходит не автоматически — сначала нужно будет получить согласие владельца, а также подать отдельное заявление в регистрационные органы (которые могут и отказать). 

На арендованном участке можно построить дом, который будет являться собственностью инвестора. Чтобы построить дом на своё имя, нужно всего лишь подать заявление на получение разрешения на строительство. Дом можно сдавать в аренду или продать, как любую другую недвижимость в Таиланде. Такая схема может быть выгодна, если покупатель строит отель, который не собирается продавать, а планирует сам дальше пользоваться этой недвижимостью. В этом случае аренда земли может быть даже интереснее, чем покупка, так как оформление права аренды и дальнейшая его переуступка (если потребуется) стоят дешевле, чем оформление недвижимости в полную собственность.

Брак с гражданином Таиланда

Ещё один вариант — заключение брака с гражданином страны, но здесь есть некоторые особенности. В 1999 году в Закон о собственности Таиланда были внесены поправки, позволяющие иностранцу с супругом-тайцем законно владеть землёй в стране. Но участок всё равно должен быть зарегистрирован в земельном управлении на имя гражданина Таиланда. Иностранец при этом должен подписать декларацию, в которой указывается, что средства, использованные при покупке такой земли, были средствами гражданина Таиланда, на чьё имя оформляется участок.

При разводе могут возникнуть проблемы: доказать, что земля является собственностью обоих супругов, будет сложно. Спасти ситуацию может брачный контракт, о заключении которого стоит позаботиться заранее. 

Наконец, чтобы защитить свои вложения, иностранец может арендовать у супруга или супруги земельный участок и построить на нём дом, зарегистрировав его на себя. 

Если покупатели идут по такому пути, для совершения сделки понадобятся некоторые документы: свидетельство о браке, выданное в соответствии с законодательством Таиланда, разрешение на покупку земли от министерства юстиции, заверенный нотариусом договор купли-продажи участка, документы, подтверждающие личность покупателя и продавца, справка об отсутствии задолженности по налогам и сборам на приобретаемую землю, а также документ, подтверждающий оплату стоимости земли. Все документы должны быть переведены и нотариально заверены.

Кстати, существуют некоторые различия в законодательстве регионов Таиланда: Паттайи, Пхукета, Самуи, Краби, Хуа-Хина. Поэтому лучше обращаться за консультацией к юристам именно того региона, где будет проходить сделка.

Возможные изменения

25 октября 2022 года кабинет министров Таиланда одобрил законопроект, который впервые позволяет иностранцам — физическим лицам приобретать землю в Таиланде в прямую собственность «для использования в качестве места жительства». 

Проект позволяет определённым категориям иностранцев покупать максимум 1 рай (1600 квадратных метров) земли в Таиланде.

Иностранные инвесторы, подпадающие под эти требования, сгруппированы в четыре категории: 

• иностранные физические лица, владеющие активами на сумму не менее $1 млн; 
• пенсионеры с личным доходом не менее $80 000 в год;
• сотрудники крупных зарубежных компаний;
• высококвалифицированные специалисты в важных отраслях экономики.

К земельному участку тоже предъявляются некоторые требования. Земля должна быть расположена в Бангкоке, городе Паттайя, муниципальном районе (Кхет Тэтсабан) или определённом жилом районе в соответствии с законом о городском планировании. Район должен находиться за пределами зон военной безопасности.

Иностранные инвесторы, чтобы приобрести землю, должны иметь долгосрочные резидентские визы (LTR) и вложить не менее 40 млн батов ($1,1 млн) в течение трёх лет в в государственные облигации, инвестиционные фонды недвижимости (REIT), инфраструктурные облигации или в бизнес, выгодный для экономики и общества Таиланда.

Закон ещё не принят окончательно, и подробные правила пока находятся в стадии обсуждения.

В двух словах

Покупка земли в Таиланде для иностранцев не слишком проста. Для того, чтобы стать владельцем участка в этой стране, сегодня есть три официальных пути: создание юридического лица, аренда земли на 30 лет с правом продления, а также заключение брака с гражданином Таиланда, позволяющее приобрести участок в семейную собственность. В ближайшее время может появиться закон, разрешающий иностранцам прямое владение земельными участками, но только в оговоренных местах и при определённых финансовых вложениях. И всё же, несмотря на ограничения, появление возможности приобрести в собственность землю в Таиланде открывает новые горизонты для желающих жить в стране.

Фотография на обложке: Boudewijn Huysmans / Unsplash