Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде

Таиланд —  одна из самых популярных стран для отдыха, ежегодно её посещают десятки миллионов туристов. Логично, что многие иностранцы хотят приобрести здесь недвижимость: одни для собственного проживания, другие в инвестиционных целях. Чтобы максимально обезопасить свои средства и нервы, потенциальным покупателям жилья важно заранее понимать, какие возможности предоставляет им местное законодательство, какие существуют риски, что потребуется для заключения сделки, сколько времени и денег может уйти на весь процесс. Рассказываем о формах владения имуществом, доступных иностранцам в Таиланде, документах и процедурах, необходимых для совершения сделки, сопутствующих расходах и налогах, а также о правах и обязанностях, которые получают обладатели недвижимости в этой стране.

• Виды владения собственностью
• Покупка земли
  
• Возможность получения ВНЖ и гражданства
  
• Процедура покупки недвижимости
  

Виды владения собственностью

В Таиланде иностранцы могут владеть недвижимостью в двух основных формах: полная собственность (фрихолд) и долгосрочная аренда (лизхолд). Фрихолд означает, что человек становится полноправным владельцем объекта недвижимости и может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и так далее. Эта форма собственности доступна зарубежным гражданам только при покупке жилья в кондоминиуме —  многоквартирном доме, где каждая квартира имеет своего владельца, а общая территория и инфраструктура находятся в совместной долевой собственности. Когда иностранец покупает кондоминиум, право собственности включает в себя «частичную долю» в здании и всех помещениях общего пользования. Эта доля преобразуется в долю голосов в ассоциации владельцев.

При этом существует квота, согласно которой зарубежные граждане могут владеть не более 49% от общей площади всех квартир в кондоминиуме, остальные помещения могут быть оформлены на иностранцев только в лизхолд. Такая норма призвана не допустить массовой скупки недвижимости иностранцами и защитить интересы местного населения. При реализации новостроек застройщики крайне редко нарушают эту квоту, поэтому при сделках на вторичном рынке особенно важно с помощью юристов проверить, не превышает ли доля иностранной собственности в здании 49%.

Для регистрации права собственности на апартаменты в кондоминиуме необходимо предъявить доказательство того, что деньги для покупки были переведены из-за рубежа на счёт продавца или застройщика в тайском банке. Такое подтверждение называется Foreign Exchange Transaction Form (FETF) или Thor Tor 3. 

Лизхолд предполагает заключение договора аренды на определённый срок —  обычно это 30 лет с возможностью пролонгации ещё на два аналогичных периода (в общей сложности 90 лет). При этом арендатор получает почти такие же обширные права в области распоряжения недвижимостью —  подписав соответствующие документы с арендодателем, её также можно перепродавать, наследовать и дарить. Данная форма собственности применяется при покупке домов, вилл или таунхаусов с земельными участками, а также жилья в многоэтажках, где все квартиры принадлежат одному владельцу или компании. Это связано с тем, что за редкими исключениями, о которых будет сказано ниже, иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде.

Фактически, при покупке индивидуального жилья для самого здания иностранец может выбрать как лизхолд, так и фрихолд (во втором случае нужно подать заявку на получение разрешения на строительство дома на свое имя), однако территория вокруг постройки может быть оформлена только в аренду.

Для регистрации права аренды на землю или квартиру необходимо заплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости аренды на весь срок договора. Арендное соглашение должно быть зарегистрировано в Земельном департаменте Таиланда, в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

Большинство иностранцев отдают предпочтение лизхолду, поскольку такие объекты в среднем на 5-10% дешевле и облагаются менее высокими налогами.

Покупка земли

Как уже упоминалось, возможности владения землёй для иностранцев в Таиланде очень сильно ограничены. Вместе с тем они существуют, но сопряжены с рисками, требуют значительных инвестиций и временных затрат.

Один из способов —  создание местной компании с ограниченной ответственностью (LLC), которая может владеть землёй в королевстве. Доля иностранного участия в компании не может превышать 49%, остальные акции должны принадлежать тайским гражданам или юридическим лицам. Чтобы нерезидент получил контроль над активом, на его имя выпускаются привилегированные акции, дающие большинство голосов. Также иностранец может быть назначен директором компании.

При этом фирма должна вести реальную хозяйственную деятельность, а не только быть номинальным владельцем земли. Нарушителям этого условия грозят серьёзные санкции —  от крупных штрафов до тюремного заключения. Кроме того, компания должна подчиняться всем тайским законам и налоговым правилам.

Также существует вариант приобретения функционирующей организации, на балансе которой уже находится земля. Такие сделки совершаются путём смены акционеров и нуждаются в детальном анализе, поскольку компания может иметь долги и другие обременения.

Оба указанных способа владения землёй через юрлицо являются сложными и недешёвыми (затраты на регистрацию компании, ведение бухгалтерской отчётности и т.д.). Такие варианты подойдут только крупным инвесторам, которые на самом деле намерены развивать бизнес в Таиланде, а не просто иметь свой дом или виллу.

Наконец, осенью 2022 года правительство Таиланда одобрило «земельные» льготы для держателей долгосрочной визы резидента LTR (Long Term Resident Visa). Чтобы воспользоваться ими, иностранец должен вложить не менее 40 миллионов батов (около $1,15 млн) в один из следующих типов активов: 

• Выпущенные правительством, Банком Таиланда и госпредприятиями облигации
• Паевые фонды, инвестирующие в недвижимость и инфраструктуру
• Инвестиционные фонды недвижимости
• Акционерный капитал организаций, поддерживаемых Советом по инвестициям Таиланда. 

Нововведение направлено на привлечение в страну инвесторов и специалистов. Главным образом программа ориентирована на состоятельных иностранцев, высококвалифицированных иммигрантов, «цифровых кочевников» и пенсионеров.

С разрешения соответствующего ведомства такие иностранцы могут покупать не более 1600 квадратных метров земли для бизнеса или проживания в определенных локациях. Используется данная мера пока что в исключительных случаях. Кроме того, разрешения на владение землёй обладают рядом обременений: например, участки не подлежат передаче третьим лицам или наследованию.

Другими словами, стать владельцем земли в Таиланде по-прежнему очень проблематично. Даже иностранный супруг гражданина страны может унаследовать землю, но не имеет права зарегистрировать право собственности на участок и обязан продать его в течение года.

Возможность получения ВНЖ и гражданства

Прямого способа получить вид на жительство или гражданство за покупку недвижимости в Таиланде нет. Более того, наличие жилья никак не выделяет его владельца на фоне других соискателей легальных оснований для нахождения в стране. Всё дело в том, что в сфере предоставления постоянного резидентства королевство так же консервативно, как и в вопросе продажи земли иностранцам: понятие «вид на жительство» в принципе отсутствует в законодательстве, стать постоянным резидентом очень трудно, а гражданином —  практически невозможно. 

При этом в Таиланде действует множество визовых программ, предусматривающих возможность долгосрочного пребывания в стран. Это, в частности, целая категория неиммиграционных виз (рабочая, учебная, семейная). Также работает госпрограмма Thailand Privilege (ранее Thailand Elite) —  сейчас за взнос в размере от 900 тыс. до 5 млн бат (от $24 тыс. до $137,6 тыс.) она позволяет проживать в стране от 5 до 20 и даже более лет. Вместе с визой иностранцы получают ряд привилегий, таких как бесплатный трансфер, доступ к VIP-залам в аэропортах, скидки в отелях и ресторанах. Однако работать или учиться в Таиланде участники программы не могут. При этом держатели визы могут получать пассивный доход в Таиланде (например, от сдачи в аренду недвижимости) или быть собственниками доли в бизнесе. Некоторые застройщики элитного жилья предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки недвижимости.

Одной из альтернатив вида на жительство в Таиланде является виза долгосрочного проживания (LTR) сроком до 10 лет. Она рассчитана в основном на инвесторов, высококвалифицированных работников, людей старше 50 лет со стабильным пассивным доходом и сотрудников «на удалёнке». Минимальная сумма инвестиций для этой визы составляет $500 тыс., в частности деньги могут быть вложены в покупку недвижимости. При этом обладатели визы LTR не могут получить ПМЖ и гражданство Таиланда.

Теоретически первым шагом к получению гражданства являются некоторые категории неиммиграционных виз, которые выдаются для работы и бизнеса, инвестиций в Таиланд или воссоединения с семьей. При получении виз преимущества получают высококлассные специалисты, инвесторы и богатые пенсионеры.

Иностранцы, прожившие в стране не менее трёх лет по этим неиммиграционным визам, могут претендовать на постоянный вид на жительство. Каждый год власти королевства устанавливают квоту для получения ПМЖ —  не более 100 человек от каждой страны. В случае соответствия ряду требований и одобрения заявки, человек получает бессрочный ПМЖ, который при этом нужно ежегодно перерегистрировать.

Рассчитывать на паспорт можно после пяти лет проживания в стране в статусе ПМЖ. Здесь претендент должен соответствовать ещё одному набору требований: иметь постоянный доход и чистую налоговую историю, соблюдать законы и обычаи страны, не иметь двойного гражданства, а также судимостей и исков в Таиланде и за рубежом. Кроме того, необходимо пройти интервью перед специальной комиссией, сдать тест, подтверждающий владение тайским языком на достаточном для общения уровне, а также уметь петь национальный гимн и принести присягу на верность стране.

Процедура покупки недвижимости

При соблюдении правил и требований покупка недвижимости в Таиланде —  это достаточно простой и быстрый процесс. Подчеркнём, что приобрести любой объект можно как лично, так и удалённо. Основные этапы сделки выглядят следующим образом:

Поиск подходящего объекта и предварительное соглашение

Для этого можно воспользоваться услугами агентств недвижимости, которые помогут найти объект, соответствующий вашим пожеланиям и бюджету. Также можно посмотреть объявления на крупных международных или тайских онлайн-порталах по подбору жилья.

Определившись с объектом, можно начинать переговоры о цене и условиях покупки. В Таиланде обычно допускается торг, есть вероятность скинуть цену на 5-10% от первоначальной суммы. Также можно договориться о включении в стоимость некоторых дополнительных услуг или бонусов, таких как мебель, бытовая техника, ремонт или бесплатный трансфер.

После достижения устного соглашения подписывается предварительный договор купли-продажи (Reservation Agreement), где указываются характеристики выбранной недвижимости, цена, сроки, реквизиты сторон, их обязательства и прочее.

Затем вносится задаток, который с одной стороны гарантирует намерение купить объект, а с другой — защищает вас от возможного повышения цены или перепродажи жилья другому покупателю. Размер этого взноса варьируется. Если впоследствии застройщик или продавец не выполнит своих обязательств или будут выявлены какие-то юридические проблемы, бронь возвращается покупателю. В противном случае, если сам покупатель отказывается от сделки без уважительной причины, задаток остаётся у продавца.

Проверка юридической чистоты сделки

Важный шаг, который позволяет избежать возможных проблем и споров в будущем. Для этого нужно запросить у продавца или застройщика все необходимые документы: свидетельство о праве собственности или аренды, план земельного участка, разрешение на строительство, сертификат об окончании работ, справку об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам и т.д. Рекомендуется нанять юриста, который проверит все документы и подтвердит их законность и соответствие тайскому законодательству (в том числе на соблюдение доли иностранного владения).

Подписание основного договора и оплата

Убедившись в юридической чистоте объекта, можно подписывать основной договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement). Затем производится полная или частичная оплата согласно условиям соглашения. При покупке жилья за наличные нужно перевести оставшуюся сумму на счёт продавца или застройщика в тайском банке до даты подписания окончательного договора купли-продажи. Если недвижимость регистрируется во фрихолд, нужно получить FETF или Thor Tor 3, которые подтверждают, что деньги были переведены из-за рубежа.

Стоит отметить, что далеко не все банки в Таиланде готовы давать кредиты иностранцам. При этом обычно они требуют большой первоначальный взнос (50-70% от стоимости объекта), высокую процентную ставку (6-8% годовых), короткий срок погашения (10-15 лет) и много документов, таких как паспорт, виза, справка о доходах, справка о налогах, выписка из банка и т.д. Поэтому рассчитывать на возможность взять ипотеку в Таиланде не стоит. Или нужно озаботиться этим вопросом заблаговременно.

Оплата пошлин и регистрация собственности

После перевода полной суммы за объект недвижимости в присутствии свидетелей и нотариуса подписывается документ, подтверждающий передачу права собственности или аренды от продавца к покупателю. Затем необходимо зарегистрировать право собственности или аренды в Земельном департаменте Таиланда, заплатив соответствующие пошлины и налоги.

Пошлина за регистрацию права собственности составляет 2% от кадастровой цены, сбор за оформление права аренды —  1% от стоимости аренды на весь срок договора. Как правило, эти расходы делятся между продавцом и покупателем поровну, но это может быть предметом переговоров. Все остальные сборы ложатся на продавца.

Право собственности иностранца на недвижимость в сделках фрихолд закрепляется гербовым свидетельством Chanote. Другими типами правоустанавливающих документов являются право постоянного пользования (Nor Sor 3 Gor), право временного пользования (Nor Sor 3) и свидетельство участия в долевой собственности (Condominium Juristic Person).

С владельцев жилья взимается ежегодный налог в размере от 0,02% до 0,1% (зависит от кадастровой цены объекта). Также на зарубежных собственников ложится оплата коммунальных услуг. При коммерческом использовании апартаментов собственник облагается тремя налогами — земельным, на развитие и на использование.

Доход иностранцев от сдачи недвижимости в аренду в Таиланде облагается 15%-ным налогом. Налоговые резиденты, проживающие в стране более 180 дней в году, могут завести ИНН —  тогда налог для них будет рассчитываться по прогрессивной шкале и составлять от 3% до 35% в зависимости от прибыли.

В двух словах

Недвижимость в Таиланде может принадлежать иностранцам либо по праву полной собственности, либо по праву аренды сроком на 30-90 лет. При этом к владению землёй зарубежные граждане практически не допускаются. Многие покупатели отдают предпочтение именно лизхолду: такие объекты обычно на 5-10% дешевле, а на возможность распоряжаться жильём форма владения влияет не сильно. Кроме того, фрихолд не даёт преимуществ для получения постоянного вида на жительство. 

В заключение можно сказать, что покупка недвижимости в Таиланде —  вполне реальная и выгодная возможность для иностранцев, которые хотят наслаждаться жизнью в этой экзотической и гостеприимной стране. Однако перед совершением сделки нужно тщательно изучить все юридические аспекты, связанные с владением имуществом.

Фото на обложке: Бангкок. Vitalijs Barilo / Unsplash