Могут ли экспаты покупать недвижимость в ОАЭ

1 мая 2019 года в ОАЭ вступил в силу закон, изменивший правила о покупке недвижимости иностранцами. С этого момента в инвестиционных зонах Абу-Даби им стали доступны не только дома, но и земля. Это стало ещё одним шагом на пути либерализации эмиратских правил, регулирующих владение недвижимости гражданами других стран. Разумеется, до полной свободы всё ещё далеко: полноправное владение виллами и квартирами для иностранцев по-прежнему ограничено определёнными зонами, которые есть не во всех эмиратах. 

Рассказываем, на каких условиях экспаты могут владеть недвижимостью в ОАЭ и в чём основные плюсы приобретения эмиратской недвижимости. 

• Чем рынок недвижимости ОАЭ привлекает иностранцев
• Что нужно знать экспатам об эмиратском рынке недвижимости
• На каких условиях экспатам доступна эмиратская недвижимость
• Какие особенности имеют сделки с недвижимостью в разных эмиратах
• Как заключить договор в Дубае
• Как заключить договор в Абу-Даби
• Как заключить договор в Шардже

Чем рынок недвижимости ОАЭ привлекает иностранцев

Объединённые Арабские Эмираты — одна из главных точек мирового рынка недвижимости. Объём совершаемых сделок растёт год от года. Неслучайно этому сектору отводится роль одного из драйверов местной экономики, которая давно ориентирована на уход от нефтяной зависимости. 

И в Эмиратах для этого делается немало. В качестве основных мер можно назвать:

• Систему льготного налогообложения. Владельцы недвижимости платят налог единожды — при совершении соответствующей сделки. Ставка зависит от эмирата. Например, в Дубае она составляет 4%, а в Абу-Даби 2%. На практике её поровну делят между собой продавец и покупатель. Это, разумеется, не все траты, так как процесс перехода права собственности сопровождает ещё множество различных сборов, но все они являются единовременными. Ежегодного налога за право собственности в ОАЭ не предусмотрено. Правда, есть плата за содержание имущества. Она варьируется от $15 до $60 долларов за один кв. м. Эти деньги идут на обслуживание мест общего пользования, капитальный ремонт, спортивные сооружения и прочую инфраструктуру. 
• Повышение уровня и качества жизни. Эмираты славятся своей инфраструктурой мирового класса и непревзойдёнными удобствами. Современные транспортные системы, первоклассная медицина и образование, огромное число возможностей для отдыха — всё это обеспечивает приток в страну экспатов и туристов. И как следствие, растёт их интерес к аренде. В свою очередь это повышает прибыльность инвестиций в местную недвижимость. 
• Совершенствование объектов недвижимости. В своём стремлении привлечь покупателей застройщики постоянно повышают планку. Большинство объектов сдаются полностью готовыми к эксплуатации. При этом их оснащают по последнему слову техники: многие квартиры будто сошли со страниц дизайнерских журналов. 
• Вид на жительство. В Дубае, чтобы получить двухлетний возобновляемый статус местного жителя, нужно купить объект стоимостью от 750 000 дирхамов ($204 195). Недвижимость по цене от 2 000 000 дирхамов ($545 000) открывает доступ к пятилетней «золотой визе». В Абу-Даби за покупку объекта по такой же цене выдаётся десятилетний ВНЖ при условии, что имущество не будет продано в первые два года владения. Информация о возможности получить вид на жительство за владение недвижимостью в прочих эмиратах есть в Главном управлении по делам проживания и иностранцев.

Что нужно знать экспатам об эмиратском рынке недвижимости 

Инвестирование в эмиратскую недвижимость имеет множество преимуществ. Но это не значит, что жильё в ОАЭ находится в свободном обращении и что доступ к нему ничем не ограничен. Несмотря на объём рынка и на то, что по многим признакам у правительства страны большие планы на этот сектор, экспаты по-прежнему могут купить дома или квартиры не везде.

Дело в том, что абсолютное право собственности доступно только местным жителям. Чуть меньше прав у граждан стран Персидского залива. Для всех остальных закон устанавливает целый ряд ограничений. Так, в некоторых случаях иностранцы могут владеть постройками, но не землёй. В других — недвижимость вообще не может принадлежать им на праве собственности. И только в отдельных ситуациях, установленных законом, не граждане ОАЭ и стран Персидского залива могут приобрести объекты на правах абсолютной собственности. 

Долгое время лучшие условия в этом смысле предлагал Дубай. Но в 2019 году упомянутые выше поправки внесли некий баланс между Абу-Даби и Дубаем, приведя к определённому соответствию действующие в этих эмиратах правила.

На каких условиях экспатам доступна эмиратская недвижимость 

В ОАЭ иностранцы могут владеть недвижимостью на следующих условиях:

• Абсолютное владение. Так называется право собственности, включающее возможность владеть и распоряжаться объектом по своему усмотрению. В ОАЭ оно доступно только в пределах так называемых инвестиционных зон фрихолд. 
• Мусатаха. Контракты мусатаха позволяют пользоваться, строить или переделывать недвижимость в течение указанного в договоре срока.
• Узуфрукт. Такой договор позволяет пользоваться имуществом, но не переделывать и изменять его. Узуфруктуарий должен вернуть имущество в первоначальном состоянии за исключением естественного износа.
• Долгосрочная аренда. Стороны сами договариваются об условиях владения и пользования имуществом. Срок составляет не менее 25 лет.
• Владение. Иностранцам предоставляются права собственности на жилые помещения сроком на 99 лет, что позволяет им полностью распоряжаться приобретёнными ими квартирами и виллами, но не землёй, на которую права не распространяются.

Какие особенности имеют сделки с недвижимостью в разных эмиратах

Правила владения недвижимостью различаются в зависимости от эмирата. 

Абу-Даби

Иностранцам в Абу-Даби доступны все имущественные права на недвижимость:

• Владение вплоть до целых этажей или отдельных квартир и вилл сроком на 99 лет. Без прав на землю.
• Мусатаха сроком на 50 лет с возможностью продления.
• Узуфрукт на срок до 99 лет. 
• Долгосрочная аренда сроком минимум 25 лет.
• Абсолютное владение (фрихолд) в определённых инвестиционных зонах. Всего в Абу-Даби их девять: остров Яс, Саадият, Рем, Мария, Лулу, пляж Аль-Раха, Сайх Аль-Седайра, Аль-Риф и Масдар-Сити.

Поправками к закону «О недвижимости» от 2019 года предусмотрено, что обладатели «узуфрукта» или «мусатаха» сроком более 10 лет имеют право распоряжаться имуществом без согласия арендодателя. В том числе и закладывать его. А вот собственник, наоборот, не может заключать договор залога без согласия узуфруктуария или держателя мусатахи. Правда, стороны всегда могут договориться об ином и включить соответствующие условия в текст сделки.

Дубай

В Дубае иностранцы (как резиденты, так и те, которые не проживают в стране) могут владеть имуществом на праве безусловной собственности в определённых зонах. Перечень последних значительно шире, чем в Абу-Даби. Он включает в себя весь новый сектор: Пальм Джумейру, башни Джумейра Лейкс, Эмирейтс Хиллс и другие всемирно известные районы. Всего уже более 70 фрихолд-территорий, и этот список не является окончательным. 

Доступны иностранным инвесторам и прочие имущественные права — узуфрукт и договор аренды на срок до 99 лет. 

Иностранцы, которые не живут в ОАЭ, и резиденты-эмигранты могут приобретать права собственности, узуфрукта или аренды на равных условиях. Свидетельства о праве собственности выдаются Земельным департаментом эмирата (DLD). Возрастных ограничений для владения недвижимостью нет.

Шарджа

Резолюция Исполнительного совета № 26 от 2014 года исключает право иностранных граждан и компаний владеть недвижимостью на праве собственности. В этом эмирате им доступен только узуфрукт на срок до 100 лет после его регистрации в Департаменте регистрации недвижимости Шарджи (SRERD).

При этом даже столь ограниченное право владения доступно далеко не везде. Резолюция отдельно оговаривает, что узуфрукт должен находиться в пределах территорий, определённых правительством Шарджи.

Таковы условия покупки недвижимости, действующие в 2023 году. Однако не исключено, что и Шарджа, подобно соседним эмиратам, смягчит со временем правила владения домами и квартирами для иностранцев. Так, в 2022 году появился Закон № 2/2022. И хотя он воспроизвёл старый в части распространения права собственности исключительно на граждан ОАЭ и стран Персидского залива, предусмотрел тем не менее и некоторые исключения. В соответствии с ними, право собственности может возникнуть в отдельных областях и проектах, специально определённых властями Шарджи.

Некоторые эксперты полагают, что в итоге это может привести к предоставлению права собственности иностранным гражданам в пределах всё тех же инвестиционных зон. Но пока всё это только ожидания и прогнозы.

Прочие эмираты

Когда заходит речь о рынке недвижимости ОАЭ, традиционно говорят о Дубае, Абу-Даби и Шардже как о трёх наиболее популярных регионах страны. Но ограничивать покупателей только ими неправильно. Свои преимущества имеют и быстрорастущие рынки прочих эмиратов:

• Аджман. Это самый маленький регион, но весьма перспективный. Конечно, для иностранцев там немного возможностей, ведь даже граждане Персидского залива могут покупать объекты не во всех его районах. Так, в Мушайрфе, Аль-Хамидия и Аль-Джурф владеть домами и квартирами могут только местные. Что касается права собственности для экспатов, то они могут покупать объекты во фрихолд-зонах. Сделки с недвижимостью регистрируются в Департаменте по регулированию земель и недвижимости (DLP). 
• Рас эль-Хайма. По общему правилу, иностранцам запрещено абсолютное владение недвижимостью в этом эмирате. Исключение — всё те же фрихолд-зоны. Их четыре: Мина-Аль-Араб, Аль-Джазира аль-Хамра, Аль-Джарафат из Аль-Муайридха и Аль-Куф из Аль-Дхит-Юг. Сделки заключаются в местном Земельном департаменте.
• Фуджейра. Вопрос о предоставлении иностранцам прав абсолютной собственности на недвижимость в этом эмирате на стадии рассмотрения. В данный момент исключение сделано только для некоторых объектов. Например, для недвижимости, расположенной в башне Аль-Джабар. В остальных случаях не гражданам ОАЭ или стран Персидского залива имущество доступно только на правах аренды.
• Умм эль-Кайвайн. Здесь экспаты и граждане стран, не находящихся в Персидском заливе, могут владеть недвижимостью (но не землёй) в определённых инвестиционных зонах на условиях аренды сроком до 99 лет.

Как заключить договор в Дубае

Рынок недвижимости Дубая — самый популярный в стране. И привлекает он не только частных инвесторов. С ростом числа сделок увеличивается и количество рисков для покупателей. 

Мошеннические схемы варьируются от ложной рекламы до поддельных документов и несанкционированной продажи недвижимости. К сожалению, нельзя исключить вероятность встречи и с недобросовестным застройщиком. Неслучайно поэтому Земельный департамент Дубая (DLD) совместно с юридической компанией Al Tamimi & Company разработал руководство для инвесторов в Дубае под названием «Знайте свои права», в котором подробно описал все нюансы покупки недвижимости в этом эмирате.

Не последнее место в списке их рекомендаций занимает юридическая экспертиза всех сделок. Лучше всего, конечно, воспользоваться помощью профессионалов. Например, лицензированных брокеров по недвижимости. Их список с контактными данными можно найти на сайте Земельного департамента или в разделе ОАЭ на сайте Housearch. 

Но перед тем как приступить к завершению сделки, нужно вместе с продавцом или доверенностью от него посетить DLD. Там следует убедиться, что объект находится в собственности продавца и что он не имеет никаких обременений. Той же ипотеки например.

Свои особенности имеют сделки офф-план. Перед тем как заключить договор с застройщиком, нужно посетить DLD и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) и убедиться, что:

• Сам проект недвижимости и реализующий его застройщик зарегистрированы в RERA.
• У проекта есть счёт условного депонирования (эскроу). Он нужен для блокирования средств покупателя до завершения строительства или отдельных его этапов. Застройщик получает деньги только после выполнения обязательств. Процесс контролирует Земельный департамент Дубая.
• Строительство действительно ведётся. Нужно выяснить, на сколько процентов оно завершено и какова заявленная дата окончания. Не стоит верить продавцу на слово — следует сверить его обещания с официальными данными.
• Земля под недвижимостью принадлежит застройщику на праве собственности или аренды. 
• Застройщик имеет необходимые разрешения и согласования от DLD и RERA для продажи квартир на стадии застройки в соответствующем проекте.

Эту информацию можно также запросить на официальном сайте DLD.

Как заключить договор в Абу-Даби

При покупке ещё не построенной недвижимости (офф-план) рекомендуется обратиться в Департамент экономического развития Абу-Даби, чтобы проверить регистрацию застройщика.

В договор обязательно нужно включить условие о дате сдачи объекта в эксплуатацию и о компенсации в случае нарушения сроков. Кроме того, эксперты рекомендуют избегать внесения задатка без договора купли-продажи.

Как и в Дубае, в Абу-Даби сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Земельном департаменте эмирата (LRD). Без этого они считаются недействительными.

Порядок идентичный: требуется присутствие всех сторон, также можно действовать через представителя по доверенности. По завершении процедуры, на которую обычно требуется один или несколько дней, покупатель получает сертификат на право собственности. 

Зарегистрировать договор аренды в Абу-Даби можно через систему Tawtheeq (TAMM). Помимо прочего, она предоставляет цифровой доступ к различным государственным услугам. 

Для подачи заявки нужна учётная запись. Её нетрудно создать, зарегистрировавшись на сайте. После этого нужно зайти на страницу изменения владельца недвижимости и заполнить форму. 

Как заключить договор в Шардже

Как уже отмечалось, по состоянию на 2023 год иностранцы в Шардже могут владеть недвижимостью только на праве узуфрукта. Зато оформлять её можно максимально удобно с помощью электронного сервиса, позволяющего регистрировать договора онлайн.

Услуга появилась относительно недавно, в 2022 году, и сразу упростила переезд экспатов в Шарджу. Теперь они могут завершать формальности без физического присутствия в эмирате. Стороны могут зарегистрировать свой договор в Цифровом офисе Шарджи (SDO), открыть соответствующий счёт Sharjah Electricity, Water and Gas Authority (SEWA) для оплаты коммунальных платежей и так далее.

Услуга охватывает все виды договоров аренды. Воспользовавшись сервисом, можно автоматически проверить документы и убедиться в наличии права собственности на объект.

Для заключения договора владелец или представляющий его агент по недвижимости инициирует на сайте процесс. 

Узуфруктуарий рассматривает предлагаемые условия и при согласии с ними подписывает контракт электронной подписью. После этого уполномоченные органы проводят проверку. По её завершении останется только оплатить сумму депозита SEWA и связанные с ним сборы муниципалитета Шарджи в одной транзакции через интеграцию с единым платёжным шлюзом.

В двух словах

В ОАЭ экспаты могут владеть недвижимостью на разных условиях, которые постоянно смягчаются. Например, если раньше абсолютная собственность была доступна только в Дубае, то сегодня она есть и в Абу-Даби, а также в отдельных районах прочих эмиратов. 

Там же, где иностранцам запрещено покупать недвижимость, они могут её арендовать на разных условиях: узуфрукт, мусатаха и так далее. Абсолютное право собственности даёт право на местный вид на жительство, а при покупке от 2 000 000 дирхамов ($545 000) — на «золотую визу».

Заключение любых сделок с недвижимостью в ОАЭ подчиняется определённым правилам, которые нужно изучить заранее. Это поможет избежать мошенничества. Обезопасить себя можно и воспользовавшись услугами специальных брокеров. При этом иметь дело в любом случае нужно только с лицензированными агентами, информация о которых всегда есть на официальных правительственных сайтах.

Фото на обложке: fanjianhua (Freepik)