Лучшие REIT в Индии: куда выгоднее инвестировать в 2023 году

Современные технологии в сфере экономики предлагают различные варианты для увеличения капиталовложений, и один из них — инвестиционные фонды. Благодаря им, сегодня частные инвесторы и компании могут получать прибыль от недвижимости, не владея ею напрямую. Для таких вложений существует отдельный вид трастов — REIT. Их появление в Индии открыло широкие возможности для инвестиций в страну, где иностранцу непросто стать владельцем недвижимости. Теперь даже частный инвестор может вложиться в крупный коммерческий объект и заработать на стремительном росте экономики. Рассказываем, как работают трасты для инвестиций в недвижимость, куда выгоднее вкладывать средства и на какие параметры обратить внимание при выборе лучшего REIT в Индии.

• REIT — что это?
• Развитие REIT в Индии
• Принцип работы и структура индийских REIT
• Какие типы REIT существуют в Индии
• Как выбрать REIT для инвестиций
• Топ индийских REIT в 2023 году
• Как инвестировать в индийские REIT
• Зачем инвестировать в индийские REIT?
• Риски инвестирования в REIT Индии

REIT — что это?

Инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, сокращённый вариант — REIT) — это эффективный инструмент, который помогает инвесторам получать доход от недвижимости разного назначения и масштаба без лишних хлопот. Другими словами, REIT — это траст, который приобретает недвижимость за счёт инвестиций и управляет ею, начисляя инвесторам прибыль. 

В этом REIT схож со взаимными фондами, куда инвесторы вкладывают средства для совместного приобретения крупных активов. Однако между ними есть отличия: прибыль владельцам паев приходит в виде дивидендов от прироста капитала.

Развитие REIT в Индии

До появления первого REIT состоятельные индийцы вкладывали средства в основном в покупку объектов недвижимости у застройщиков и брокеров. При этом инвесторы рассчитывали на прибыль от повышения рыночной стоимости объектов в долгосрочной перспективе. Однако такая схема не всегда работала. Многим инвесторам приходилось оформлять кредиты под высокие проценты для финансирования проектов, а получить прибыль от них можно было лишь в те периоды, когда рынок недвижимости находился на подъёме. Конечно, риск потери средств был колоссальный.

Ситуация изменилась в 2008 году, когда Совет по ценным бумагам и биржам Индии (SEBI) предложил проект руководящих принципов для REIT. Согласно ему недвижимость фонда выделялось в отдельный класс активов. Теперь на такое имущество распространяются льготные налоговые ставки, а прибыль от сдачи в аренду площадей под руководством REIT стала более стабильной и гибкой. Главная цель проекта от SEBI — привлечение средств инвесторов в финансирование местного рынка недвижимости и развитие инфраструктуры.

REIT направляют средства вкладчиков в основном в крупные коммерческие объекты: торговые центры, офисные здания, промышленные комплексы, склады и дата-центры. То есть интерес фондов сосредоточен на площадях, которые можно сдать в долгосрочную аренду по выгодной цене. Купить настолько большие объекты частным инвесторам обычно не под силу, поэтому до появления подобных трастовых инструментов они практически не имели возможности получать прибыль из сектора крупной коммерческой недвижимости.

Принцип работы и структура индийских REIT

По организационной структуре REIT похожи на взаимные фонды. У них есть:

• Основной спонсор, который отвечает за продвижение траста.
• Управляющий — компания, выполняющая функции по подбору и покупке объектов для инвестиционного портфеля с учётом интересов инвесторов.
• Попечитель, контролирующий все процессы фонда. 

Прибыль от деятельности трастов распределяется в виде дивидендов или процентов между всеми владельцами паёв.

Согласно правилам, установленным SEBI, все REIT на территории Индии должны руководствоваться следующими принципами:

• Главный трастовый документ регистрируется в соответствии с законодательством, а его ключевая цель — деятельность REIT.
• Спонсор, попечитель и управляющая компания — разные юридические лица.
• Минимальная стоимость активов корпорации составляет 500 крор (единица, равная 10 млн) индийских рупий.
• Не менее 90% чистого дохода REIT распределяется между держателями паёв в виде дивидендов или процентов.
• Спонсору принадлежит определённая часть паев фонда, а остальные предоставляются инвесторам в форме IPO.
• Не менее 80% совокупного объёма инвестиций направляется на покупку готовой недвижимости, приносящей доход. В строящиеся объекты выделяется только 20% от общей суммы средств. 

Существуют и другие требования к деятельности REIT, но вышеперечисленные являются гарантией законной работы траста, нацеленной на получение дохода и выплату дивидендов.

Какие типы REIT существуют в Индии

В зависимости от направления бизнеса индийские REIT разделяются на несколько категорий:

1. Жилые. Такие трасты специализируются на покупке многоквартирных домов, жилых комплексов и коттеджных посёлков. Большую часть прибыли получают с ростом рынка жилой недвижимости.
2. Розничные. Инвестиции подобных REIT направлены на приобретение торговых площадей: гипермаркетов и продуктовых магазинов. В отличие от других, работа розничных фондов ограничивается только сдачей площадей в аренду. Прибыль в этом случае напрямую зависит от эффективности торговой сети.
3. Фондовые. К ним относятся REIT, которые проводят весь цикл работ с жилой и коммерческой недвижимостью. Они покупают объекты, обустраивают их, берут на себя функцию управления, а затем продают площади по выгодной цене. В приоритете таких фондов элитные жилые комплексы, офисные центры и IT-парки. Большая часть прибыли фондовых REIT — доход от сдачи в аренду недвижимости и её дальнейшая перепродажа.
4. Медицинские. Такие трасты специализируются на инвестициях в недвижимость медицинского назначения. Например, здания для больниц и госпиталей, оздоровительные комплексы и прочее. Вложения в эти объекты приносят стабильную прибыль, так как спрос на качественные медицинские услуги постоянно растёт.
5. Офисные. Ключевое направление таких REIT — офисные помещения и бизнес-центры. Основная часть доходов поступает от сдачи объектов в аренду.
6. Ипотечные. Подобные фонды предоставляют клиентам кредиты на покупку недвижимости. Некоторые из них занимаются и выкупом существующих кредитных задолженностей. Прибыль такие REIT получают за счёт процентов по ипотечным кредитам.

Кроме того, REIT классифицируются и по другим признакам. Например, в зависимости от принадлежности к частному или государственному сектору.

Как выбрать REIT для инвестиций

Опытные инвесторы при оценке REIT обращают внимание на следующий список критериев:

1. Доходность распределения. По требованиям SEBI 90% прибыли, полученной от сдачи в аренду или продажи активов фонда, распределяется между владельцами паёв. Однако объём выплат не гарантирован и зависит от состояния рынка и успешного управления. Инвесторы анализируют отчёты о деятельности трастов, прежде чем сделать выбор.
2. Средний срок аренды недвижимости. Простои коммерческих площадей — самая большая проблема при управлении активами. Чтобы просчитать возможные риски, в расчётах используется показатель WALE (средневзвешенный неистёкший срок аренды). WALE измеряется в годах и представляет собой произведение арендного дохода в настоящий момент и момент истечения договора, суммированное по арендаторам, а затем делённое на общий годовой доход от объекта. Если рынок растёт, инвесторам более выгоден низкий WALE — это значит, что договор вскоре может быть перезаключен по более высокой цене.
3. Уровень заполняемости. Именно от этого параметра зависит эффективность работы REIT. Коэффициент заполняемости — это процент сданных в аренду площадей, которые находятся во владении инвестиционного фонда. Соответственно, от занятых в деле активов зависит стабильность притока средств, но на практике добиться 100% уровня заполняемости практически невозможно.
4. Диверсификация портфеля. Она может быть как географическая, так и по типам недвижимости. Переизбыток предложений в одной локации может привести к снижению уровня заполняемости объектов и прибыли от аренды. А вложения в один тип недвижимости не защищены от смены трендов на рынке (особенно в секторе жилой недвижимости). В таком случае гораздо меньше рисков у тех REIT, портфели которых диверсифицированы по регионам, арендаторам и типу недвижимости. 
5. Привлечение кредитных средств. Этот параметр показывает соотношение долговых обязательств по сравнению со стоимостью активов. Конечно, чем меньше кредитное плечо, тем устойчивее бизнес REIT.
6. Узнаваемость и репутация бренда. Чем сильнее и активнее спонсор REIT, тем больше доверия вызывает среди инвесторов, готовых выгодно вложить деньги. В то же время REIT принадлежит право первого предложения на недвижимость спонсора. Этот момент особенно привлекателен, если речь идёт о трастах, спонсируемых госкомпаниями.
7. Чистая стоимость активов. Этот показатель условно рассчитывается как балансовая цена одной акции трастового фонда. Для вычисления параметра NAV берётся предполагаемая рыночная стоимость активов за вычетом долговых обязательств. Полученное значение разделяется на количество акций, которые находятся в обращении. Однако на практике не всегда бывает так, что цена REIT совпадает с NAV. Это зависит от ситуации на рынке.
   

Топ индийских REIT в 2023 году

На сегодняшний день на территории Индии доступны три крупнейших инвестиционных фонда: Embassy REIT, Mindspace REIT, Brookfield India REIT. У каждого из них свои сильные стороны, рассмотрим каждый из них подробно.

Embassy REIT

Embassy Office Parks REIT — крупнейший в Азии и первый в Индии инвестиционный траст, во владении и управлении которого числится около 13,2 тысячи кв. км площадей. Портфель в основном состоит из коммерческой недвижимости. В него входит 12 офисных парков, шесть отелей и даже солнечная электростанция. Спонсором траста выступает авторитетная компания Embassy & Blackstone.

Большая часть активов (74%) Embassy REIT расположена в Бангалоре. За ним следуют Мумбаи и Пуна, с долей объектов 10 и 9% соответственно. Если говорить о доходности, то десять крупнейших арендаторов приносит фонду 37,4% всей прибыли (октябрь 2022 года). При этом средневзвешенный срок аренды составляет семь лет, а операционная рентабельность — 84%. Соотношение чистого долга инвестиционного фонда к валовой стоимости активов в настоящее время равна 26%.

Embassy — единственный в Индии REIT, который зарегистрирован на бирже. В начале 2023 года Embassy Office Parks повысил арендную плату для своих площадей на 15%, что увеличило доходы инвесторов. Ещё одним значимым событием стало решение о продаже доли группой спонсоров. Blackstone завершила уже четыре этапа продажи с 2020 по 2023 год. Таким образом, компания переходит к диверсификации портфеля, чтобы инвестировать в новые классы объектов, такие как розничная торговля и центры обработки данных.

Mindspace REIT

Фонд Mindspace Business Parks REIT специализируется только на офисных помещениях, и таких объектов у него в собственности 9,7 тысячи кв. км. Большая часть площадей находится в крупных индийских мегаполисах: Мумбае, Пуне, Ченнаи и Хайдарабаде. Траст работает с транснациональными корпорациями, предлагая им помещения высокого класса. Прибыль от десяти крупнейших арендаторов составляет 36,4%. Уровень заполняемости достигает 86,9%, средний срок аренды — 6,8 года.

Mindspace REIT демонстрирует неплохую стабильную прибыль: за последние четыре года доход фонда вырос на 6,9%. Только в 2022 году NAV увеличился с 326,1 до 370,3 IPO, что составляет 53,77%. Первое полугодие 2023 года также показало отличные результаты чистой операционной прибыли — она выросла на 13,5%. При этом соотношение долга к валовой стоимости активов находится на уровне 16,7%. Mindspace спонсирует K Raheja Corp Group.

Brookfield India REIT

Brookfield India REIT занимает третье место среди REIT-лидеров по объёму активов в Индии. В собственности фонда числится 5,7 тысячи кв. км площадей, из которых 1,3 тысячи кв. км только осваивается и пока не сдаётся в аренду. Объекты Brookfield India в основном сосредоточены в Мумбае, Нойде, Гуруграме и Калькутте. Уровень заполняемости объектов составляет 89%, а средний срок аренды — 6,9 года.

Brookfield India спонсируется Brookfield AMC — компанией по управлению коммерческой недвижимости в Индии. Основная часть прибыли фонда поступает от нескольких крупных IT-компаний, арендующих площади, таких как TCS и Accenture. Во втором квартале 2022 года выручка Brookfield India REIT увеличилась на 43,4%. Соотношение заимствованных средств к стоимости активов составляет 31%.

Таких показателей удалось достичь во многом благодаря приобретению большого офисного технопарка Candor Techspace в конце 2021 года.

Как инвестировать в индийские REIT

Стать инвестором в REIT можно любым удобным способом:

1. IPO — после выпуска паи REIT предлагаются публично. Только после того, как их распределение закрыто, акции выставляются на торги в фондовые биржи.
2. Фондовые биржи — минимальная стоимость лота колеблется в пределах $120–180 за единицу. Цены на REIT зависят от разных факторов: спроса, предложений на рынке недвижимости, конкуренции и эффективности самого траста.
3. Взаимные фонды — через некоторые из них также можно инвестировать деньги в REIT. Однако в Индии не так много таких организаций.
   

Зачем инвестировать в индийские REIT

Индийские REIT могут стать отличным вариантом для сохранения и приумножения капитала по следующим причинам:

1. Диверсификация инвестиционного портфеля. REIT позволяет расширить сферы для вложения средств. От инвестора потребуется лишь приобрести паи траста.
2. Профессиональный менеджмент. Благодаря REIT инвесторам не нужно переживать за управление коммерческой недвижимостью — об этом позаботится управляющая компания фонда. Именно она отвечает за выбор объектов, их содержание и сдачу активов в аренду.
3. Невысокая сумма инвестиций. Как правило, для получения хорошего дохода необходим крупный капитал. REIT подойдёт даже начинающим инвесторам, у которых в наличии лишь небольшая сумма. Так, для доступа к услугам фонда достаточно вложить несколько сотен долларов.
4. Регулярный источник дохода. По правилам SEBI, инвесторы получают 90% доходов от сдачи в аренду недвижимости в виде дивидендов или процентов. Эта прибыль распределяется между всеми владельцами паёв в зависимости от суммы их вложений.
5. Существенный прирост капитала. REIT торгуются на фондовых биржах, и их стоимость постоянно меняется. Если фонд стабильно демонстрирует эффективность своей работы, стоимость лотов увеличивается. То есть владелец его паёв может со временем продать их по более высокой цене.
6. Контроль ведомства. Все действующие REIT регулируются SEBI, что в разы снижает риск возникновения мошеннических схем со средствами вкладчиков.
   

Риски инвестирования в REIT Индии

Помимо преимуществ в индийских трастовых фондах есть и недостатки:

1. Ограниченный выбор. REIT в Индии образовались сравнительно недавно — в 2019 году. На сегодняшний день инвесторам доступны лишь несколько фондов, поэтому выбор их небольшой. 
2. Налогообложение. Доходы в виде дивидендов или процентов, получаемые от REIT, облагаются более высоким налогом по сравнению с другими инвестициями.
3. Уязвимость к тенденциям и колебаниям на рынке недвижимости. Если на рынке недвижимости произойдут какие-либо негативные изменения, это непременно отразится на деятельности REIT.
4. Отсутствие контроля над управленческими решениями и действиями. По условиям REIT, инвесторы полностью передают активы в доверительное управление фонда, вмешиваться в процесс работы они не вправе.

Инвестиции в REIT больше подвержены рискам по сравнению с другими вариантами приумножения капитала. В то же время и прибыль по дивидендам и процентам гораздо выше при эффективной работе выбранного фонда.

В двух словах

На сегодняшний день на территории Индии зарегистрировано три крупнейших инвестиционных траста: Embassy, Mindspace и Brookfield India. За время существования все они продемонстрировали достойные показатели по чистой выручке, пополнению активов и заполняемости. 

Лидером на конец 2022 года по уровню доходности стал Mindspace REIT. За этот период прибыль фонда увеличилась на 8,11%. Второе место досталось Brookfield India REIT с ростом выручки на 7,3%, третье — Embassy REIT, чей доход прибавил 1,4%. Несмотря на неплохие результаты 2022 года, эффективность работы фондов оценивается по совокупности разных показателей. Например, если один из них показывает высокую доходность только в краткосрочной перспективе, то другой обеспечит стабильную прибыль в течение длительного периода. Прежде чем выбрать REIT для вложений, инвестору стоит тщательно изучить деятельность и отчёты фондов.

Фото на обложке: Храм Пашупатинатх, Катманду, Непал. Fares Nimri (Unsplash)