Лучшее время для инвестиций в Дубай: вложить сейчас или подождать?

Дубай был и остаётся одним из самых привлекательных регионов для вложений в недвижимость. Инвесторы возвращались в эмират даже после падений рынка и пандемии. Во многом популярность Дубая не спадает благодаря простой процедуре покупки жилья, нескончаемому потоку экспатов и широким возможностям для управления имуществом из-за рубежа. Но хорошее ли сейчас время для инвестиций в недвижимость Дубая, или стоит подождать более подходящего момента? Рассказываем об обстановке на рынке, рентабельности и инвестиционных перспективах эмирата.

• Ситуация на рынке недвижимости Дубая
• Растущий рынок и рекордные цифры
• Высокая рентабельность жилья
• Растущее число туристов и экспатов
• Безопасность сделок и инфраструктура для инвесторов
• Риски и опасения инвесторов
• «Рынок перегрет»
• Невозможность продать вторичку
• Изменение политики в отношении экспатов и иностранных покупателей

Ситуация на рынке недвижимости Дубая

Чтобы определиться с моментом для инвестиций в недвижимость в любом регионе, первым делом нужно изучить рынок. Важно понять, как он развивается. Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости Дубая, а также факторы, влияющие на его привлекательность.

Растущий рынок и рекордные цифры

ОАЭ были в числе первых стран, снявших ограничения после пандемии коронавируса. Уже во второй половине 2021 года инвесторы потянулись в Дубай. С тех пор рынок недвижимости эмирата переживает фазу уверенного роста. Год за годом здесь фиксируют рекорды продаж. 

В первой половине 2023 года Дубай лидирует в мире по спросу на элитное жильё. Согласно данным консалтингового агентства Knight Frank, за полугодие в Дубае было продано 176 элитных домов и квартир из сегмента жилья дороже $10 млн. Это число уже превышает количество домов и квартир такого сегмента, проданного в 2022 году. Самой громкой сделкой с начала года стала продажа пентхауса в строящемся комплексе Bulgari Lighthouse за $111,6 млн. Общий объем продаж недвижимости за полугодие составил $48,7 млрд, что на 55% выше суммы за первую половину 2022 года.

Высокий спрос приводит к росту цен. Например, в популярных районах Дубай Марина, Блуотерс и Даунтаун стоимость квартир поднялась примерно на 8%. В среднем по эмирату цены на недвижимость продемонстрировали рост в 15%. Такие результаты не могут не привлечь внимание инвесторов.

Тем не менее, по данным Numbeo, в ОАЭ один из самых высоких в мире индексов доступности жилья: средняя стоимость квартиры площадью 90 кв. м составляет около трёх годовых доходов семьи. Для сравнения, в Великобритании этот показатель составляет 8,3. Цены за квадратный метр в Дубае ниже, чем в Лондоне, Нью-Йорке, Торонто и Гонконге.

Высокая рентабельность жилья

Инвесторы приходят в поисках хорошего дохода, и в Дубае он есть. Рентабельность квартир-студий или апартаментов с одной спальней в 2023 году держится на уровне 7% при долгосрочной аренде. Доходность краткосрочной аренды в популярных у туристов локациях может достигать 12-15%. Инвесторы, специализирующиеся на покупке жилья на этапе строительства и последующей перепродаже, зарабатывают до 30% от стоимости.

Растущее число туристов и экспатов

Дубай –– мегаполис экспатов, они составляют 90% населения эмирата. 2022 год стал рекордным по количеству новоприбывших резидентов. Экономические и политические кризисы в Европе заставляют иностранцев искать «тихие гавани» для жизни и капиталов, поэтому рынок долгосрочной аренды эмирата в ближайшее время не испытает падений. Потоки туристов в Дубае тоже не иссякают: пляжи, яркие достопримечательности, центры развлечений и самые причудливые небоскрёбы привлекают больше 14 млн туристов в год.

Амбициозная программа развития Дубай-2040, которую представил шейх Мухаммед ибн Рашид аль-Мактум, способствует повышению интереса экспатов, инвесторов, бизнеса в будущем и предлагает девелоперам новые возможности для строительства. Согласно этой программе, число резидентов эмирата должно увеличиться почти в два раза. Для жителей и туристов построят новые районы и увеличат природные локации (они составят небывалые 60% мегаполиса), протяженность пляжей также возрастёт в разы.

Безопасность сделок и инфраструктура для инвесторов

Дубай –– один из немногих мегаполисов, в котором созданы все условия для комфортной работы инвесторов. Первое, о чём позаботились власти эмирата, –– простота и безопасность сделок. Контролем и регистрацией занимается Земельный департамент Дубая, его представители участвуют в том числе в удалённых процедурах купли-продажи по видеоконференции.

Власти также приняли ряд мер для защиты от долгостроев:

• Застройщик должен выкупить землю прежде, чем строить на ней.
• Деньги покупателей хранятся на эскроу-счёте, застройщик не может использовать их, пока не завершит первые этапы строительства.
• 5% стоимости здания удерживается на эксроу-счёте ещё год после окончания строительства на случай устранения недочётов.

Есть и другие приятные для инвестора нюансы. Например, в Дубае можно купить недвижимость за наличные или криптовалюту, что практически невозможно в европейских странах. Инвесторам доступна ипотека и беспроцентная рассрочка. Не придётся даже самостоятельно искать арендатора: в Дубае эти услуги предлагают девелоперы и компании по управлению недвижимостью. Инвестор может получать доход, находясь в любой точке мира.

Риски и опасения инвесторов

Вложиться сейчас или подождать –– наиболее частый вопрос, которым задаются инвесторы. Рассмотрим несколько основных опасений тех, кто думает заработать на недвижимости в Дубае.

«Рынок перегрет»

Медийные аналитики часто спешат приписать переоценённость любому быстро растущему рынку. После мирового экономического потрясения 2008 года инвесторы больше всего боятся обрушения рынка, тем более, что панацеи от этого не существует.

Дубай дважды переживал падения: в 2009 и 2016 годах. Власти эмирата сделали выводы и приняли меры для защиты экономики и прав застройщиков. На данный момент спрос в сегменте роскошного жилья в Дубае превышает предложение: власти контролируют в том числе и планы застройки, чтобы не допустить сбоя в балансе. Арендодатели в Дубае не могут резко повышать арендную плату: поднять её можно только раз в год и не более, чем на 15% –– это сдерживает рост цен.

Дубай в 2022 году не вошел в список «мыльных пузырей», который составляют аналитики швейцарского финансового холдинга UBS. Это значит, что недвижимость в эмирате нельзя считать переоценённой. Как и ожидалось, темпы роста рынка недвижимости Дубая замедлились. Если в 2021 году рост числа сделок составлял 176% от ковидных показателей, то в 2022 году этот показатель был на уровне 76%, а первое полугодие 2023 года продемонстрировало рост в 44%. Эта динамика говорит о естественном прогрессе.

Невозможно продать вторичку

Ещё одно популярное опасение инвесторов состоит в том, что купленные апартаменты на вторичном рынке сильно потеряют в цене и выгодно продать их после нескольких лет сдачи в аренду уже не получится. На самом деле, вторичная недвижимость в Дубае по объёмам продаж демонстрирует равные показатели с жильём от застройщиков (50% сделок в первой половине 2023 года), а по объемам стоимости даже обгоняет (60%).

Изменение политики в отношении экспатов и иностранных покупателей

Рентабельность недвижимости Дубая напрямую зависит от потоков экспатов и туристов. Если лояльность властей к приезжим изменится в сторону ужесточения, потребитель покинет рынок. Власти Дубая это отлично понимают. До сих пор в миграционной политике допускались только послабления. Экспаты и инвесторы получают резидентство в эмирате на основании работы, учёбы и вложений. За покупку недвижимости стоимостью от 750 000 дирхамов ($204,2 тыс.) можно получить резидентскую визу на два года, а при вложении свыше 2 000 000 дирхамов ($545 тыс.) инвестор может рассчитывать на «золотую визу» на десять лет.

В двух словах

Экономика Дубая продолжает находиться в активной фазе роста, которой, по всем прогнозам, в ближайшее время не грозит серьёзное замедление или крах. Приток туристов и экспатов делает вложения в недвижимость под аренду или перепродажу выгодным предприятием: рентабельность может составить до 12% и 30% соответственно. При этом рынок растёт естественным образом и темпы год от года замедляются. Поэтому вкладываться в недвижимость в Дубае лучше всего сейчас: так можно получить наибольший доход от инвестиций.

Фотография на обложке: snibl111 (Pixabay)