Квартира в небоскрёбном раю: может ли иностранец купить квартиру в Дубае

Интерес к заграничной недвижимости вырос. Один из лидеров по росту спроса — Объединённые Арабские Эмираты, которые привлекают инвесторов со всего мира. Рассказываем, может ли сейчас иностранец купить квартиру в Дубае и что для этого нужно.

• Популярность недвижимость в Дубае бьёт рекорды
• Оформление недвижимости в Дубае иностранцами
  
• Преимущества покупки недвижимости в Дубае для иностранцев
  
• За границы не выходить
  
• Иностранцам даже доступна ипотека
  
• Пошаговая инструкция: как иностранцу купить квартиру в Дубае
  

Популярность недвижимость в Дубае бьёт рекорды

Популярность недвижимости в Дубае выросла после проведения всемирной выставки EXPO-2020. В результате бюджет сделок с апартаментами здесь вырос вдвое. По данным компании Golden Brown Group, больше всего инвесторам в Дубае интересны районы Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Madinat Jumeirah. 

Наиболее высок спрос на апартаменты площадью от 80 до 100 квадратных метров как с инвестиционными целями, так и для собственного проживания. В 2022 году рост продолжился, и количество сделок по покупке недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах выросло в 10 раз по сравнению с 2021 годом.

В 2022 году из запросов на зарубежную недвижимость со стороны россиян примерно каждый пятый пришёлся на ОАЭ, подсчитали в компании NF Group. Отмечается, что 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения вида на жительство или гражданства, а оставшиеся 36% планируют приобрести недвижимость для собственного проживания или в инвестиционных целях.

Объединённые Арабские Эмираты предлагают довольно выгодные условия для бизнеса и релокации. Так, государство проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые намереваются переехать в страну. Иностранные граждане, которые инвестируют в экономику ОАЭ, могут рассчитывать на Emirates ID — аналог ВНЖ. Более того, застройщики предлагают качественные проекты с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью.

Оформление недвижимости в Дубае иностранцами

Таким образом, покупка апартаментов в Дубае иностранцами не только возможна, но и всячески приветствуется и поощряется местными властями. Но так было не всегда: только в 2002 году был принят закон, который позволил иностранцам покупать квартиры в Дубае и оформлять их в собственность (freehold), а не только в пользование (leasehold). Сейчас два этих формата сосуществуют в Дубае. Это решение стало поворотной точкой в истории ОАЭ как международного инвестиционного хаба.

Можно вложиться в апартаменты, но не проживать здесь. При этом у инвестора будут все права на недвижимость: иностранец может её впоследствии продать, подарить или сдать. Чтобы купить недвижимость в Дубае, даже не обязательно быть резидентом страны. Не нужна никакая карточка резидента, достаточно просто заграничного паспорта.

Купить апартаменты можно напрямую у застройщика или через агентства. Весь процесс оформления в среднем занимает около месяца. Нужно будет заплатить несколько пошлин за документы:

• No Objection Certificate, NOC — от 500 до 5000 AED (от 136 до 1360 долларов США). Это разрешение от застройщика, которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая;
• плата за регистрацию сделки — 4% от стоимости объекта;
• комиссия агентства — обычно около 2% от стоимости объекта.

Преимущества покупки недвижимости в Дубае для иностранцев

Мы упомянули одно из безусловных преимуществ покупки недвижимости в Дубае — получение аналога вида на жительства. Но это ещё не всё. Иностранных инвесторов привлекают, например, особые налоговые условия. 

На данный момент в ОАЭ не взимают никаких налогов с приобретенной недвижимости или дохода от аренды с иностранцев. Это означает стабильную высокую прибыль, если сдавать апартаменты или виллу в аренду. Например, при покупке апартаментов под профессиональным управлением в туристических зонах можно получать доходность в среднем 6,5% годовых. Иностранным инвесторам такая опция интересна тем, что все заботы на себя берёт управляющая компания, а прибыль можно просто получать на счёт. 

Также сейчас можно неплохо заработать на росте цен. К примеру, виллы в Дубае за год выросли в цене на 16%. А если вложиться в новостройку, можно ожидать прибыль за время строительства до 40% от суммы вложений, подсчитали аналитики NF Group.

Дубай может стать вложением в пенсию у моря. Здесь была запущена программа Retire in Dubai: иностранные граждане старше 55 лет могут получать пятилетние виды на жительство, если у них есть в Дубае собственность стоимость выше 2 000 000 арабских дирхамов. По текущему курсу это около 545 000 долларов США.

За границы не выходить

Несмотря на то, что иностранным деньгам в Дубае рады и недвижимость здесь купить можно, есть одно важное ограничение. Приобретение недвижимости иностранцами возможно только в некоторых зонах, которые утверждает правительство. Такие территории называют freehold areas. Причем они различаются между собой по типам недвижимости: в одних можно купить только апартаменты, в других — только виллы, в третьих — и виллы, и апартаменты.

Впрочем, пугаться такого ограничения не стоит. В эти выделенные зоны вошли самые популярные и востребованные локации — например, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Waterfront. Всего в списке около 65 локаций, но он может меняться решением властей.

В других локациях иностранец тоже может владеть недвижимостью, но это будет не полное право собственности, а так называемый leasehold. Это значит, что иностранец может владеть собственностью 99 лет или меньше, в зависимости от контракта. Также право такого контракта не распространяется на землю, на которой построен дом, в отличие от freehold. Leasehold areas, как правило, расположены ближе к центру Дубая.

Иностранцам даже доступна ипотека

Если собственных накоплений на недвижимость в Дубае не хватает, можно обратиться в банк и получить займ. Однако количество опций будет ограничено, если вы не являетесь резидентом страны. А вот сразу после получения вида на жительство выбор сильно увеличится. 

Обычно иностранцам в Дубае доступна ипотека в размере до 75% от стоимости подобранной недвижимости, если она стоит до 5 000 000 AED (1,36 млн долларов США). Граждане и резиденты ОАЭ могут рассчитывать на сумму чуть больше — 80%. Если недвижимость стоит больше обозначенной суммы, лимит для ипотеки, соответственно 65% и 70%. Как видите, в этом плане разница между иностранцами и резидентами невелика. 

Критерии одобрения заёмщика у банков разные. На принятия решения могут влиять разные факторы, среди первостепенных — страна постоянного проживания и величина ежемесячного подтверждённого дохода. В некоторых случаях потребуются выписки с банковских счетов и трудовой договор.

Пошаговая инструкция: как иностранцу купить квартиру в Дубае

У иностранного гражданина есть два варианта, как приобрести недвижимость в Дубае: у частного продавца или от застройщика. Шаги на пути к сделке будут немного отличаться в зависимости от найденной недвижимости.

Покупка от частного продавца

• Продавец и покупатель согласуют условия будущей сделки — сначала устно или в переписке. Это ещё не документ, который к чему-то обязывает.
• Подписывается документ, который называется «меморандум о взаимопонимании» (Memorandum of Understanding). Это уже первый официальный шаг на пути к сделке, но ещё не договор купли-продажи. Memorandum of Understanding фиксирует те условия, к которым пришли собственник и покупатель.
• В момент подписания Memorandum of Understanding покупатель вносит предоплату — обычно это 10% от стоимости недвижимости.
• Если это необходимо, покупатель может получить ипотеку.
• Подписывается финальный документ, который подтверждает передачу прав собственности, она называется купчей (Transfer of deed). На этом этапе оплачивается полная стоимость квартиры.
• После этого Земельный департамент выдаёт инвестору свидетельство о праве собственности.

Покупка от застройщика

• После выбора квартиры готовится форма бронирования, в которую вносятся условия сделки, персональные данные покупателя, наименование и реквизиты продавца, условия платежа. Это аналог Memorandum of Understanding, и оно ещё оставляет право передумать и не выйти на сделку.
• Готовится соглашение о купле и продаже недвижимости. Оно подписывается после внесения депозита — обычно от 5% до 20% от стоимости. Это уже соглашение, которое имеет юридическую силу.
• Если это необходимо, покупатель может получить ипотеку.
• В офисе застройщика подписывается передача купчей (transfer of deed). На этом этапе оплачивается полная стоимость квартиры.
• После этого в Земельном департаменте нужно получить свидетельство о праве собственности.

Власти ОАЭ предлагают максимально комфортные условия для приобретения недвижимости в эмирате иностранным гражданам. Главное — оценить свои силы, подготовить бумаги и проверить застройщика. А дальше можно спокойно выплачивать ипотеку и претендовать на резидентский статус.

Фотография на обложке: diana.grytsku  (Freepik)