Как устроены кондоминиумы в Турции

Тем, кто для себя решил, что Турция — подходящая страна для покупки квартиры, прежде чем искать варианты и заключать сделку, стоит узнать, как здесь устроено содержание жилых комплексов.

Закон о кондоминиуме № 634 позволяет собственникам совместно управлять зданием и принимать все важные решения, которые касаются жизни их дома и мест общего пользования. Рассказываем, что такое кондоминиум в Турции, какие преимущества даёт такая форма управления и какие у неё недостатки.

• Какие документы определяют форму управления кондоминиумом?
• Права и обязанности владельцев кондоминиума
• Что относится к местам общего пользования?
• Чего нельзя делать собственникам кондоминиума?
• За что нужно платить, когда живёшь в кондоминиуме?
• Что делает управляющий домом?
• Как часто проходят собрания жильцов?
• Сколько собственников должно участвовать в собрании?
• Как проходит голосование во время собрания жильцов?
• Как принимаются решения и что делать тем, кто с ними не согласен?

Закон о кондоминиуме в Турции вступил в силу в 1965 году, и с тех пор в него несколько раз вносили поправки. Последние из них были приняты в 2008 году. Согласно закону, собственники квартир и нежилых помещений многоквартирного дома имеют право самостоятельно управлять зданием. Такая форма самоуправления называется кондоминиумом.

Какие документы определяют форму управления кондоминиумом

Управляет кондоминиумом совет собственников. Главные документы, которые регулируют жизнь дома, — это соглашение об учреждении кондоминиума и устав. Оба они, разумеется, не должны противоречить турецким законам.

Совет дома принимает устав, в котором, помимо способа управления, указывают размер вознаграждения, положенного управляющим и инспекторам, и прочие технические детали. Если какие-то важные пункты в уставе не оговорены, то руководством к действию служит в первую очередь уже упомянутый закон о кондоминиуме в Турции № 634.

Внести изменения в устав дома можно с помощью общего голосования на собрании жильцов. Проголосовать «за» должны не меньше 80% собственников, только тогда поправки будут иметь силу.

Права и обязанности владельцев кондоминиума

Если вы живёте в кондоминиуме, то считаетесь собственником не только принадлежащей вам квартиры — наравне с соседями вы также владеете местами общего пользования в жилом комплексе. Это даёт право пользоваться всеми удобствами дома, например, подвалом, прачечной и террасой на крыше, а также налагает ряд обязанностей: 

• уважительно и справедливо относится друг к другу;
• не беспокоить соседей и не нарушать их права;
• соблюдать устав дома;
• общими силами содержать дом, сохраняя при этом его архитектурный облик.

Что относится к местам общего пользования

Все места и объекты общего пользования в каждом конкретном жилом комплексе могут быть перечислены и описаны в договоре об учреждении кондоминиума. Однако многие элементы дома по умолчанию считаются общими — независимо от того, говорится о них в документах или нет. К таким элементам относятся:

• все несущие конструкции дома, включая стены, балки и колонны;
• стены между квартирами, полы и потолки;
• внутренние дворы и подъезды;
• входные двери, лестницы, лифты и коридоры;
• помещения для консьержа;
• прачечные и технические помещения;
• трубы, мусоропровод, кондиционеры, а также элементы систем центрального отопления, водопровода, газопровода и электроснабжения, если они находятся не в квартире;
• антенны и провода;
• крыша, трубы и пожарные лестницы.

Этот список не полный, в него добавляют и прочие объекты, которые расположены на территории дома, но за пределами частных апартаментов.

Чего нельзя делать собственникам кондоминиума

Кондоминиум в Турции — это не только права, обязанности, требования к содержанию дома, но и вытекающие из них запреты. Так, собственникам кондоминиума запрещено:

• По собственной воле делать ремонт или устанавливать оборудование в местах общего пользования — для этого нужно письменное согласие 80% жильцов или постановление суда.
• Делать ремонт или перепланировку, а также устанавливать оборудование в своей квартире, если что-то из этого может нанести вред зданию.
• Открывать в жилых и технических помещениях больницы, поликлиники и прочие медицинские учреждения, даже если с этим согласны остальные собственники. Единственное исключение из этого правила — консультационный кабинет.
• Без единогласного решения голосующих организовывать в жилых помещениях мастерские, магазины, объекты общепита и развлекательные учреждения.

Прочие запреты и ограничения могут быть согласованы жильцами и прописаны в уставе дома дополнительно.

За что нужно платить, когда живёшь в кондоминиуме

Помимо стандартных расходов на коммунальные услуги, собственники кондоминиума совместно платят за содержание дома. Жильцы могут договориться между собой о том, кто, в каком размере и какие именно дополнительные траты берёт на себя. Но обычно все жильцы участвуют в следующих расходах:

• техническое обслуживание и ремонт мест общего пользования;
• установка дополнительного оборудования;
• страховые взносы;
• зарплата управляющего домом;
• консьерж;
• оператор системы центрального отопления;
• садовник;
• охранник и т.п.

Жилец не может отказаться платить, сославшись на то, что временно не живёт в квартире или вообще не пользуется какими-то из удобств дома. С тех, кто не платит вовремя, берут пеню — пять процентов от неуплаченной суммы в месяц. На постоянных неплательщиков другие жильцы дома или управляющий могут подать в суд.

Что делает управляющий домом

Раз в год собственники кондоминиума выбирают (или переизбирают) управляющего или совет управляющих из трёх человек. Это обязательное требование ко всем домам, в которых восемь или больше квартир. Управляющим может стать кто-то из жильцов или приглашённый специалист.

Обязанности управляющего прописаны в уставе дома. Помимо прочего он:

• следит за состоянием дома;
• собирает деньги на текущие расходы по ремонту и содержанию; 
• оформляет страховку;
• исполняет решения, принятые жильцами;
• принимает меры против тех, кто нарушает устав дома или не платит взносы.

Управляющий отчитывается о расходах и своей деятельности перед собственниками. Минимум раз в три месяца один или несколько инспекторов из числа жильцов дома проверяют качество выполненных работ.

Как часто проходят собрания жильцов

Большинство вопросов, которые касаются совместного управления жилым комплексом, прописаны в уставе. В нём же собственники могут указать дни, когда они хотят проводить собрания, чтобы обсудить насущные проблемы и принять решения об использовании общих зон.

Согласно закону, жильцы должны встречаться не реже одного раза в год. И если дата не указана в уставе, собрание назначают на один из январских дней.

Помимо обязательных регулярных собраний, жильцы могут устраивать и внеплановые заседания, если какой-то вопрос требует срочного рассмотрения. Чтобы организовать срочное собрание, нужно соблюсти несколько требований:

• Инициировать внеплановое собрание может управляющий, инспектор или минимум 33% собственников.
• Уведомление о проведении внеочередного собрания должны подписать все собственники квартир, или же его можно отправить им заказным письмом.
• Жильцы должны получить уведомление как минимум за 15 дней до запланированной даты собрания.
• В уведомлении необходимо указать темы для обсуждения и дату повторного собрания, если оно не соберётся с первого раза.
• Повторное заседание проводят не раньше чем через неделю и не позже чем через 15 дней после первого.

Сколько собственников должно участвовать в собрании

Жильцы имеют право принимать решения, касающиеся жизни дома, только если в обсуждении и голосовании участвует больше половины собственников кондоминиума. В противном случае собрание переносят.

Как проходит голосование во время собрания жильцов

У каждой квартиры, входящей в состав кондоминиума, на собрании жильцов есть один голос. Если жильём владеет несколько человек, они должны выбрать, кто конкретно будет представлять их общие интересы в голосовании.

Владельцы нескольких квартир получают право проголосовать за каждую из них. Однако в руках одного человека не может находиться больше трети от общего числа голосов. То есть, даже если из 20 квартир в доме вам принадлежат семь, больше шести раз высказать свою позицию по вопросу вы не сможете.

За недееспособных собственников в собрании участвуют их законные представители.

Жильцы, которые по какой-то причине не могут или не хотят идти на собрание, тоже должны назначить представителя, чтобы он защищал их интересы в ходе голосования. Передать право голоса можно, например, одному из соседей. Здесь также действует ограничение: у представителя не может быть больше 5% от общего числа голосов. То есть в домах на 40 и меньше квартир один человек голосует максимум за две из них.

Как принимаются решения и что делать несогласным

В отличие от изменений устава, за которые должны проголосовать 80% собственников, прочие решения жильцы принимают простым большинством голосов. Главное требование — эти решения не должны противоречить договору об учреждении кондоминиума, уставу дома и турецкому законодательству.

Принятые решения необходимо внести в специальный журнал. Новые записи заверяет нотариус и подписывают все собственники, присутствующие на собрании. После этого решения вступают в силу и ими обязаны руководствоваться все жильцы, их наследники, а также управляющие и инспекторы.

Жильцы, не согласные с постановлениями общего собрания, должны в письменном виде объяснить причину своего решения. В споре между жильцами нужно учитывать предыдущие постановления по данному вопросу.

Если не получается уладить разногласия с помощью переговоров, любой собственник вправе в течение месяца обратиться в мировой суд и попытаться обжаловать не устраивающие его решения. Пойти в суд могут и те, кто не присутствовал на собрании, но не позднее чем через полгода после собрания.

В двух словах

В Турции действует закон о кондоминиуме № 634, согласно которому собственники жилых и нежилых помещений могут сообща принимать решения о том, как управлять комплексом. Кондоминиум, или совместное владение, даёт жильцам право пользоваться всеми удобствами дома и обязывает платить за них в полной мере.

Фото на обложке: vecstock (Freepik)