Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость Дубая

Динамично растущие цены на недвижимость, высокие арендные ставки, нарастающий приток экспатов и туристов, благоприятное налоговое законодательство — всё это привлекает в Дубай новых инвесторов. Но прежде чем начать инвестировать в местную недвижимость, важно рассчитать общую сумму необходимых вложений с учётом всех сборов, комиссионных и прочих расходов, а также определить показатель рентабельности инвестиций. 

• Самая простая формула
• Считаем реальный объект в Дубае
  
• Добавим ипотеку
  
• Флиппинг и «правило 70%»
  

Самая простая формула

ROI (return on investment) или ROR (rate of return) — это финансовый коэффициент, показывающий уровень доходности или убыточности бизнеса с учётом внесённой или предполагаемой суммы инвестиций в этот бизнес. Обычно данный показатель выражается в процентах от стоимости актива. 

Самая простая и при этом эффективная формула ROI выглядит так: 

(A – B) ÷ В, 

здесь А — суммарный доход от инвестиций на конец периода (или на данный момент), а B — общая сумма инвестиций. 

Результат необходимо умножить на 100, чтобы получить его в процентах.

Что должно быть включено в общую сумму инвестиций (показатель В)?

• Цена, по которой был приобретён объект.
• Расходы на сделку.
  
• Расходы на ремонт (если он был произведён).
  
• Первоначальный взнос по ипотечному кредиту (если он используется для оплаты объекта).
  

Считаем реальный объект в Дубае

Расходы

Для примера сделаем подробный расчет ROI по готовой студии площадью 51 кв. м с панорамным видом, ремонтом, мебелью и техникой в пятизвездочном апарт-отеле The Address в Dubai Marina, рядом с торговым центром Dubai Marina Mall. Стоимость объекта составляет 1,35 млн AED ($ 367,6 тыс.). К этой сумме необходимо прибавить расходы на сделку:

• плата в Земельный департамент (DLD) — 4% от стоимости объекта, то есть 54 тыс. AED ($14,7 тыс.);
• NOC (сертификат об отсутствии претензий) — предположительно 3 тыс. AED ($ 816);
  
• земельный сбор — 430 AED ($ 117); 
  
• регистрационный сбор — 4 тыс. AED ($ 1088) + 5% НДС, итого 4,2 тыс. AED ($ 1143);
  
• комиссионные агентства недвижимости — 2% от стоимости объекта, то есть 27 тыс. AED ($ 7,3 тыс.).
  

Итого расходов по сделке: 88,63 тыс. AED ($ 24,08 тыс.).

Общая сумма инвестиций: 1,350 млн AED + 88,63 тыс. AED = 1 438 630 AED, округлим до 1,439 млн AED ($ 391,8 тыс.).

Доходы

Такую студию можно сдать в длительную аренду в среднем за 107 тыс. AED в год. В этом случае срок окупаемости объекта составит 13,5 года (1 439 000 ÷ 107 000). 

Но, конечно, ждать полной окупаемости не обязательно — можно продать эту студию, допустим, через пять лет. С учетом динамики цен за последние пять лет (+11,3% с 2017 по 2022 год) мы можем предположить, что стоимость этого объекта вырастет на 10% и цена при перепродаже составит 1,485 млн AED ($ 404,3 тыс.).

В этом случае расчет ROI будет следующим:

• Показатель А. Суммарный доход за пять лет владения объектом: 1,485 млн AED ($404,3 тыс.) + (107 тыс. AED x 5) = 2,020 млн AED ($ 550 тыс.).
• Показатель В. Общая сумма инвестиций: 1,439 млн AED ($ 392 тыс.).
  
• Производим расчёт по формуле, приведённой выше: (A – B) ÷ В = 0,4
  

Умножаем 0,4 на 100 и получаем общий ROI за 5 лет в размере 40%, то есть 8% в год. Рентабельность может быть несколько ниже, если возникнут непредвиденные обстоятельства: например, по окончании срока действия договора арендатор не пожелает его продлевать, а новый жилец найдётся не сразу. Также может потребоваться непредвиденный ремонт либо замена техники. 

С другой стороны, ROI может быть и выше, если удастся сдавать эту студию дороже — выбрать не долгосрочную, а краткосрочную аренду. Кроме того, цены на недвижимость в Dubai Marina могут вырасти не на 10%, а (например) на 15%. В этом случае ROI за 5 лет составит уже 45%, то есть 9% годовых.

Добавим ипотеку

В предыдущем расчёте намеренно не были учтены расходы по ипотеке, поскольку инвестиции с помощью кредитного плеча рассчитываются несколько иначе, чем те, что совершаются только с использованием собственных средств. Посмотрим на том же примере, как это происходит. 

Предположим, что для оплаты покупки был получен ипотечный кредит со следующими параметрами:

• размер кредитных средств: 60% от стоимости объекта – 810 тыс. AED ($ 220,5 тыс.);
• первоначальный взнос из собственных средств: 40% – 540 тыс. AED ($ 147 тыс.);
• ставка по кредиту – 5,5%;
  
• срок кредита – 20 лет;
  
• жемесячный платёж – 5,5 тыс. AED ($1,5 тыс.).
  

Расходы по ипотеке

Теперь пополним список расходов на сделку — поскольку, прежде чем выдать кредит, любой банк в ОАЭ возьмёт с потенциального заёмщика комиссию за рассмотрение заявки, затем потребует оценить и застраховать объект, а также оплатить страховку жизни и здоровья заёмщика. Кроме того, любой ипотечный договор обязательно регистрируется в Земельном департаменте с взиманием отдельного сбора.

И вот какие здесь будут дополнительные расходы:

• комиссия за рассмотрение заявки: 0,5% от стоимости имущества — 6,75 тыс. AED ($ 1,84 тыс.);
• комиссия за оценку объекта: 3,675 тыс. AED ($ 1 тыс.);
  
• страхование объекта: 1% от его стоимости — 13,5 тыс. AED ($3,68 тыс.);
  
• регистрация ипотечного договора: 0,25% от суммы кредита — 2,025 тыс. AED ($ 551);
  
• страхование жизни заёмщика: 0,3% от суммы кредита — 2,43 тыс. AED ($ 662).
  

Итого: 28,38 тыс. AED ($7,73 тыс.).

Сколько первоначально потратит инвестор? 

Общие первоначальные расходы по сделке из собственных средств, таким образом, составят:

• первый взнос 540 тыс. AED ($147 тыс.);
• расходы по сделке 88,63 тыс. AED ($24,08 тыс.);
  
• расходы по ипотеке 28,38 тыс. AED ($7,73 тыс.).
  

Итого: 657 тыс. AED ($178,9 тыс.).

Рассчитываем ROI с ипотекой

Сначала вычтем сумму ежемесячных платежей по ипотеке за год из суммы годового дохода от аренды: 107 тыс. AED – (5,5 тыс. AED х 12) — и получим сумму чистого годового дохода:  41 тыс. AED ($11,2 тыс.).

Теперь, чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в данную студию, разделим годовой доход на первоначальные личные траты инвестора, а результат умножим на 100, чтобы получить проценты: 

41 тыс. AED ÷ 657 тыс. AED = 0,062 х 100 = 6,2% годовых. 

Эта стратегия не подразумевает перепродажи объекта в первые годы, иначе вместо дохода инвестор увидит только убыток. Поэтому со временем могут потребоваться затраты на ремонт и покупку новых предметов интерьера, так что в отдельные годы показатель доходности может снижаться. Но затем он вновь вырастет — возможно, даже выше заданного уровня, если параллельно с ремонтом в вашем помещении произошли хорошие изменения в самом комплексе или его окружении. Например, если улучшили транспортную доступность комплекса, благоустроили территорию, поблизости появились новые парки и другие объекты инфраструктуры.

Также отметим, что ипотечные ставки в ОАЭ практически всегда привязаны к межбанковской ставке EIBOR, которая пересматривается каждые три месяца. Фиксированные платежи, даже если они первоначально предусмотрены кредитным договором, для любого заёмщика заканчиваются максимум через пять лет. И тогда в дело вступают «плавающие» платежи, которые могут как повысить ипотечный платёж, так и понизить его, так что точную доходность за пределами пятилетнего срока владения рассчитать затруднительно.

Флиппинг и «правило 70%»

Флиппинг в недвижимости — это бизнес, который основан на поиске стрессовых объектов, нуждающихся в ремонте, обновлении и другом улучшении характеристик. Такие объекты приобретаются по более низким ценам, чем в среднем по рынку в этой же локации. Затем инвестор вкладывает собственные средства в улучшение объекта — заказывает необходимый ремонт, меняет мебель, в загородном доме обновляет ландшафтный дизайн, бассейн, дорожное покрытие на внутренней территории. А потом объект продаётся по более высокой цене. 

Для того, чтобы быстро понять, может ли стрессовый актив принести ожидаемую прибыль, существует «правило 70%». Оно включает такие показатели, как стоимость ремонта и других улучшений, а также показатель ARV (after-repair value) — это стоимость объекта после обновления. 

«Правило 70%» гласит: инвестор должен заплатить не более 70% от ARV за вычетом стоимости обновления. 

Например, инвестор находит апартаменты в доме, построенном 20 лет назад. Они оборудованы мебелью и техникой тех лет, что-то уже сломалось, а другие предметы интерьера, что называется, на грани. Здание с тех пор неоднократно обновлялось, но сами эти апартаменты — нет. Квартира устарела технически и морально, ей требуются полное переустройство, ремонт и новая меблировка.

Предположим, инвестор оценивает такое обновление в 150 тыс. AED ($32,7 тыс.) и рассчитывает, что после этого апартаменты будут стоить 2 млн AED. Следовательно, эту сумму надо умножить на 0,7 — получим 1,4 млн AED ($ 381 тыс.). Из них вычитаем 150 тыс. AED ($32,7 тыс.) на обновление и получаем сумму 1,25 млн AED. Это и есть предельная цена, по которой имеет смысл покупать данный актив. 

Итак, рассчитать рентабельность инвестиций в объекты Дубая вполне реально: формулы понятны, а сам по себе рынок стабилен. Главное — не забывать учитывать параллельные расходы на ипотеку, ставки по которой здесь практически всегда привязаны к межбанковской ставке EIBOR и пересматриваются каждые три месяца. 

Фотография на обложке: freepik (Freepik)