Как купить дом в Турции и получить ВНЖ: подробный гид для экспатов

В то время как многих иностранных покупателей привлекают турецкие жилые кондоминиумы с развитой внутренней инфраструктурой, для кого-то предпочтительнее собственный дом с зоной для барбекю, террасой, бассейном и садиком, где цветут розы и зреют апельсины. Тем более что при инвестициях в недвижимость от $400 000 иностранец и его семья могут претендовать на турецкое гражданство. Собрали подробный гид по покупке дома в Турции в популярных у экспатов регионах.

• Первые шаги к покупке дома
• На что обратить внимание при подборе дома
• Какие документы проверить до выхода на сделку
• Этапы сделки

Первые шаги к покупке дома 

Чаще всего экспаты покупают дома в Стамбуле или в одном из курортных центров — например, в Анталье, Мерсине или в небольших городках с чистыми пляжами вроде Чешме вблизи портового Измира. Купить небольшой новый таунхаус в курортных регионах, по данным ресурса Endeksa, можно с бюджетом от 6 миллионов лир ($250 000), отдельно стоящий дом — по цене от 10,7 миллиона лир ($400 000).

Средняя цена люксового жилья в Стамбуле в 2023 году достигла 13 207 914 лир ($492 940), а минимальная цена квадратного метра в дорогих домах и виллах — 67 200 ($2500). В курортном Чешме близ Измира схожие показатели: 13 208 312 лир ($492 954) за дом, причём за последние два года стоимость объектов здесь выросла на 322%. Таким образом, за $400–700 000 в Турции можно купить современный таунхаус, дом или виллу в развитом районе недалеко от морского побережья, который в будущем будет только дорожать. 

Выбирая район для покупки жилья, в первую очередь желающим переехать в страну нужно проверить, доступен ли он для получения вида на жительство — икамета. Турецкое правительство следит, чтобы число экспатов не превышало 20% от населения каждого муниципалитета, поэтому из-за наплыва иностранцев часть районов приостанавливают выдачу ВНЖ. Проверить локацию можно через сайт правительства, чтобы не получилось так, что дом куплен, инвестиции сделаны, но жить в нём можно только как туристу в ограниченный срок.

После выбора локации стоит прицениться к домам и определить, какой именно вам нужен. Лучше сразу обратиться в агентство или к риелтору, знающему турецкий язык, — в любом случае его услуги потребуются для переговоров с продавцом и проведения сделки. Специалист поможет сориентироваться в ценах. Важно убедиться, что у риелтора есть действующая государственная лицензия — в Турции она обязательна –– и заключить официальный договор. Дома, продажу которых сопровождают проверенные риелторы и агентства, можно посмотреть в листингах Housearch.

На что обратить внимание при подборе дома

У турецкого рынка недвижимости есть свои особенности, они касаются в том числе и строительства отдельно стоящих домов:

1. Размер оценивается по количеству спален. Обычно в Турции объекты описываются как 3+1 (три спальни плюс общая зона) или 2+1 (две спальни). По турецким госстандартам площадь недвижимости в квадратных метрах считается по внешнему периметру стен, и не все продавцы указывают внутреннюю квадратуру, из-за чего может возникнуть путаница. 
2. Дома часто продаются с внутренней отделкой, мебелью и даже посудой, особенно если речь идёт о первичном рынке и о дорогих объектах. Застройщики сдают виллы с дизайнерским ремонтом и полной комплектацией, которая включает даже постельное бельё, вазы и другой декор. При подборе дома на вторичном рынке нужно уточнять, что в нем остаётся. Нередко предыдущие хозяева продают коттедж, забрав только личные вещи и оставляя полную меблировку, бытовую технику, инструменты и инвентарь для ухода за домом. Но в случае вторички это оговаривается заранее и фиксируется документально.
3. Район расположения дома нужно изучать по карте не менее тщательно, чем информацию о самом объекте недвижимости. Прибрежные города могут почти полностью состоять из частных домов, но в мегаполисах вроде Стамбула и Анкары виллы и коттеджи часто строят в районах, где некомфортно жить без автомобиля — рядом может не быть школ, магазинов и аптек. Таунхаусы строят обычно ближе к центру и его инфраструктуре, но придомовая территория у них маленькая. Стоит также обратить внимание: в Турции распространены коттеджные комплексы, в которых бассейн и барбекю-площадка могут делиться на два-три дома — такие варианты немного дешевле, но и приватность в них ниже.
4. На этапе предварительных переговоров следует узнать максимум об инженерном оснащении дома. Новые дома отапливаются и охлаждаются кондиционерами или встроенной системой кондиционирования. В старых часто этого нет: летом используется вентилятор, зимой ставится металлическая печь, а труба выводится на улицу в окно. Реже для отопления в Турции используется газ — но это выгодно, так как прогрев большого дома за счёт электричества обходится всегда дорого. Если в доме есть мансардный этаж, нужно уточнить, из чего сделано покрытие крыши. Глиняная черепица или современные солнцезащитные материалы позволяют крыше не перегреваться. Металлическое покрытие без правильной теплоизоляции сделает летом жизнь на втором этаже невыносимой. 
5. Старые дома дешевле, но проверять их нужно особенно тщательно. Качество строительства в Турции неровное. Кроме того, влажный климат вблизи побережья со временем может привести к возникновению незаметного неспециалисту, но очень опасного для здоровья человека грибка на стенах. По этой причине важно изучить историю застройщика, создавшего жильё, и провести оценку недвижимости.

Чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей и недосмотров при подборе дома, лучше покупать недвижимость от известных застройщиков, уже реализовавших качественные проекты.

Какие документы проверить до выхода на сделку

Плюс Турции в том, что здесь легко купить жильё иностранцу — оно достаточно доступное и нет такой сложной бюрократии, как, например, в Германии, Франции или других европейских странах.

Однако несогласованность работы различных местных ведомств может привести к тому, что сделку зарегистрируют без необходимых документов на дом, о которых продавец-частник может просто умолчать. Если это случится, в доме нельзя будет жить: коммунальные услуги в Турции подключаются, только если все документы оформлены правильно, даже если речь идёт о вторичном жилье. Свет, воду, интернет и газ сначала отключают и закрывают счета на прежнего хозяина, а затем, уже после сделки, подключают снова — на нового. Недобросовестный продавец может выставить на рынок дом, который либо ещё не был принят в эксплуатацию и построен незаконно, либо мог быть признан аварийным из-за возраста конструкции и плохой сейсмоустойчивости.

Документы важно проверить ещё и потому, что при неправильно проведённой сделке вам могут отказать в выдаче гражданства или ВНЖ, а опротестовать покупку и вернуть деньги через суд будет достаточно сложно. 

Вот что нужно сделать обязательно, прежде чем соглашаться на покупку: 

1. Попросить у продавца технический паспорт на дом (искан). В этом документе содержится официальная информация о постройке: факт ввода в эксплуатацию, год возведения, площадь, отметка о проверке на сейсмоустойчивость. 
2. Проверить ТАПУ — свидетельство о праве собственности, где указывается собственник, а также информация об обременениях. Например, дом может быть в ипотеке или под арестом — в этом случае покупать его нельзя.
3. Заключить предварительный договор с продавцом. В нём прописываются все условия сделки, информация о недвижимости и стоимость объекта. Этот документ обычно составляется риелторским агентством и регистрировать его нотариально не нужно. Заверять необходимо только финальный договор.
4. Заказать независимую оценку дома. В Турции недвижимость имеет три разных цены, которые могут сильно отличаться: рыночную, по которой объект продаётся; оценочную, по которой турецкое правительство решает, выдавать ли ВНЖ и гражданство за инвестиции; и кадастровую, по которой идёт начисление налогов. Чтобы претендовать на получение гражданства, инвестор должен приобрести недвижимость кадастровой стоимостью от $400 000. ВНЖ выдаётся при покупке объекта стоимостью от $75 000 в больших городах и от $50 000 — в провинции.

Может случиться так, что дом выставлен на продажу за $500 000, а независимая оценка установила его стоимость в $350 000. Тогда в гражданстве откажут. С учётом того, что в 2023 году в Турции установился рынок продавца, желающих купить недвижимость больше, чем предлагаемых вариантов, — случаи завышения цены нередки. Оценку недвижимости обычно заказывают через риелторское агентство — услуга стоит от 4000 лир ($150) и рассчитывается в зависимости от площади дома. 

Нужно быть готовым к тому, что перед оценкой хозяин дома будет настаивать на внесении залога — как правило, речь идёт о сумме 10% от стоимости объекта. Залог подтверждает решимость купить дом и гарантирует, что его не продадут другому человеку, пока эксперты проводят оценку. Бояться этого не стоит, но в договоре о покупке необходимо прописать, что сумма залога возвращается, если оценочная стоимость дома будет ниже нужной планки.

Специально для помощи иностранным инвесторам в недвижимость Главное управление земельного кадастра запустило сайт Your Key Turkey. К сожалению, английская версия сайта не всегда работает корректно — в этом случае можно воспользоваться онлайн-переводчиком с турецкого. Но сотрудники ведомства говорят по-английски и смогут помочь. Проконсультироваться можно по электронной почте: выслать сканы документов и задать вопросы.

Этапы сделки 

Сделка занимает один день и проходит в турецкой кадастровой палате в присутствии аккредитованного переводчика — организация называется Kadastro Müdürlüğü. Чтобы гарантированно получить икамет или гражданство, не рекомендуется покупать дом в долевую собственность, например, между супругами. Лучше оформить недвижимость на одного, который затем станет спонсором ВНЖ или гражданства для всей семьи.

Перед выходом на сделку необходимо:

1. Открыть в банке счёт и обменять деньги на сумму кадастровой стоимости объекта в лирах. Для этого нужны только загранпаспорт и необходимая сумма — наличными или переводом. В банке следует получить справку о том, что требуемая сумма есть в лирах, — эта справка потребуется в кадастровой палате. Оставшуюся сумму по сделке (кадастровая цена объекта обычно ниже рыночной) передают продавцу уже без справок — в лирах, долларах или евро, по договорённости. 
2. Сделать нотариальный перевод загранпаспорта на турецкий и его копию. Также понадобятся фотографии на документы — по местным законам, на каждого продавца и покупателя недвижимости заводится небольшая личная справка в кадастровой палате. 
3. Заплатить единовременный налог на покупку недвижимости. Он составляет 4% от кадастровой стоимости объекта. 
4. Собрать все документы на дом, договор, квитанцию об оплате налога и личные документы продавца и покупателя — и подать их в кадастровую палату. В течение трёх-пяти рабочих дней ведомство назначит дату сделки. 

Деньги продавцу передаются после того, как договор подписан в присутствии сотрудника Kadastro Müdürlüğü, переводчика и риелтора. В тот же день покупатель получает ТАПУ — свидетельство о праве собственности на своё имя — и может обращаться в коммунальные службы, чтобы запустить инженерные сети в доме, а также подавать пакет документов на гражданство.

В обязательные расходы входит 2% комиссии риелтора. Турецкие агентства не только сопровождают сделку, но и помогают иностранцам освоиться в доме после покупки — курируют подключение воды, света и интернета, помогают организовать ремонт или докупить мебель и технику. 

В двух словах

Процедура покупки дома в Турции для иностранцев несложная, но, чтобы избежать ошибок в деталях, лучше нанять сертифицированного риелтора со знанием турецкого и местных особенностей рынка. Перед покупкой нужно убедиться, что техническое состояние дома удовлетворительное и все документы в порядке. Также важно провести предварительную оценку дома, чтобы не прогадать с реальной стоимостью и убедиться, что он подойдёт под программу инвестиционного вида на жительство или гражданства.

Фотография на обложке: Сарийер, Стамбул. Tolga Ahmetler (Unsplash)