Как купить дом в Таиланде

Рынок недвижимости Таиланда в 2023 году не демонстрирует рост спроса. Цены тоже пока не вернулись к темпам роста, которые были до пандемии. В этом смысле, возможно, таиландские дома и квартиры — не лучшая инвестиция в краткосрочной перспективе, но вполне достойная при игре вдолгую: эксперты надеются на оживление рынка с увеличением туристической активности. Признаки последней тоже очевидны.

Подобное положение дел на руку покупателям, которые ищут дома для жизни. Однако всем, кто планирует покупать недвижимость в Таиланде, нужно быть готовым к определённым юридическим ограничениям. Таким, например, как практически полный запрет на владение иностранцами землёй. 

Рассказываем, на что следует обратить внимание при покупке таиландского жилья и каковы особенности оформления сделок.

• Что говорит закон
• Какие документы подтверждают право собственности на здание
• Как купить существующий дом
• Как купить квартиру в кондоминиуме

Что говорит закон

Тайское законодательство формально разрешает иностранцам владеть землёй. Но при этом им нужно выполнить массу условий и получить разрешение местного правительства, из-за чего данное право практически нереализуемо. До 2006 года проблема решалась созданием фиктивных фирм, на которые записывались приобретаемые участки. Но сегодня с этой практикой активно борются. И хотя закон, разумеется, не запрещает местным компаниям покупать землю, сделки с участием фирм с иностранным капиталом тщательно проверяются. 

Поэтому законопослушные покупатели предпочитают брать участки в аренду. Благо местное законодательство разрешает подобные договора, не делая различий между местными жителями и приезжими. Главное, чтобы аренда была зарегистрирована в земельном департаменте. Срок её при этом может достигать 30 лет с возможностью продления. 

А вот ограничений на владение недвижимостью, построенной на арендованной земле, в Таиланде нет.

Какие документы подтверждают право собственности на здание

Документ, подтверждающий право собственности на землю в Таиланде, называется чаноте или Nor Sor 4 Jor (NS4J).

Помимо этого есть Nor Sor Sam (NS3), Nor Sor Sam Gor (NS3G) и Khor. Это документы, подтверждающие земельные права, зарегистрированные и выданные земельным департаментом. Это не акты о праве собственности, но их аналоги. Они позволяют владеть землёй и использовать её в качестве частного владельца. 

Что касается зданий, то, за исключением единиц в кондоминиуме, отдельно от земли они не могут находиться в собственности.

Местный муниципалитет подтверждает законность проживания человека в конкретном доме или кондоминиуме документом под названием «табьен баан». Многие иностранцы допускают ошибку, приравнивая его к документам о праве собственности на приобретённый дом или квартиру. Это не так. Если совсем условно, табьен баан — это своего рода прописка. 

Доказать же право собственности на недвижимость можно либо через аренду земли с правом строительства (в идеале на имя арендатора), либо через покупку самой постройки также вместе с арендой земли. Факт передачи объекта и аренды подтверждается документом, который выдаётся, подписывается и удостоверяется местным земельным управлением.

Как купить существующий дом

Получить дом в собственность можно либо через индивидуальное строительство на арендованной земле с предоставленным правом на это, либо через передачу прав на саму постройку отдельно от земли. Второй вариант предполагает заключение письменной сделки, зарегистрированной в местном земельном департаменте. Нарушение этих правил делает договор недействительным. 

Алгоритм во всех случаях следующий:

• Продавец и покупатель должны вместе прийти в офис земельного департамента по месту нахождения недвижимости. Покупатель, который действует дистанционно, может прислать вместо себя представителя. Для этого ему нужно оформить доверенность по специальной форме Tor-Dor 21. Вообще, учитывая сложность и запутанность тайской процедуры покупки недвижимости, лучше всегда действовать через местных компетентных адвокатов.
• При себе продавцу и покупателю следует иметь и другие документы. Помимо доверенности (если она есть), также потребуется разрешение на строительство или предыдущий договор купли-продажи, табьен баан (домашняя книга) и паспорта обеих сторон.
• Дальше уже действует земельный департамент. Приняв заявление о переходе права собственности и заключении соответствующего договора, он отправляет уведомление о предстоящей сделке в Or.Bor.Tor (подрайонную административную организацию), районное управление, тайскому чиновнику (Kamnan) и по месту нахождения недвижимости. Последнее нужно, чтобы разместить объявление для соседей о продаже. Им даётся 30 дней на то, чтобы оспорить сделку, если для этого имеются какие-то основания.
• После истечения 30-дневного периода продавец и покупатель возвращаются в земельный департамент для завершения процедуры.

Этот порядок актуален во всех случаях, даже при покупке дома у застройщика. Тот должен заключить с покупателем два договора: на аренду земли и куплю-продажу дома, пройдя при этом через все описанные выше процедуры.

Как купить квартиру в кондоминиуме 

Иностранцы и иностранные юридические лица могут владеть квартирой в кондоминиуме, и подтверждать право на землю им при этом не придётся. Но и тут не обошлось без множества ограничений.

В частности, по тайским законам, иностранным собственникам в одном доме может принадлежать не более 49%. Если вдруг эта квота исчерпана, купить понравившуюся недвижимость не получится. Только арендовать её. 

При этом потенциальный покупатель должен привезти в страну иностранную валюту и обменять её на тайский бат непосредственно в местном банке. Для регистрации сделки в земельном департаменте нужно будет предоставить соответствующую справку. 

Всё это касается исключительно официально зарегистрированных и лицензированных кондоминиумов — только в них иностранцы могут покупать квартиры. Если же многоквартирный дом не имеет такого статуса, то в нём переход права собственности не предусмотрен вовсе. Там можно квартиру арендовать или заключать прочие договора, имитирующие куплю-продажу. Но переход права собственности не последует. Это очень важный нюанс, так как внешне кондоминиум ничем не отличается от прочих домов. Вопрос исключительно в юридическом статусе, который нужно всегда проверять перед покупкой. 

Интересен и вопрос получения квартиры в кондоминиуме в наследство от тайцев. Иностранец может вступить в права на недвижимость, если при этом не нарушается право о квоте в 49%. Если в кондоминиуме уже набрано необходимое число иностранных владельцев, наследник должен распорядиться своим имуществом иначе, так как не сможет вступить в права на него.

В двух словах

Покупка дома в Таиланде иностранцами сопряжена с определёнными ограничениями. Неслучайно специалисты рекомендуют действовать через адвокатов.

Иностранцам практически запрещено владеть местной землёй. Обход этого правила через фиктивные местные компании грозит негативными последствиями. Поэтому лучшим вариантом будет отдельная покупка дома и аренда участка, на котором он стоит. 

Что касается покупки квартир, то и там есть свои особенности. Во-первых, приобрести можно только жильё в кондоминиуме и только, если не превышена квота на иностранное владение в 49%. В других многоквартирных домах недвижимость можно получить, например, по долгосрочному договору аренды с передачей арендатору всех прав собственника.

Фотография на обложке: Чиангмай. Peter Borter (Unsplash)