Инвестиции в недвижимости Таиланда: куда вложиться и сколько можно заработать

В последнее время Таиланд становится всё более популярным направлением для инвестиций в недвижимость. Это страна с достаточно крупной и надёжной экономикой, разумной политикой в области защиты иностранных капиталов, небольшими налогами и круглогодичным турпотоком. Среди основных преимуществ вложений в местное жильё можно назвать низкий порог входа на рынок, высокую доходность от аренды и возможность получения гарантированного дохода. Вместе с тем для снижения рисков перед покупкой нужно крайне внимательно подойти к выбору локации, типа объекта и своей инвестиционной стратегии.

• Чем Таиланд привлекает инвесторов в недвижимость
• Ограничения и риски
• Какие факторы нужно учесть при выборе объекта
• Инвестиционные стратегии
• Процедура оформления сделки
• Налогообложение

Чем Таиланд привлекает инвесторов в недвижимость

Благоприятная инвестиционная среда

Королевство Таиланд — одна из крупнейших экономик Юго-Восточной Азии со стабильной национальной валютой. По прогнозам Всемирного банка, в 2023 году ВВП страны вырастет на 4,5%, что может привести к увеличению спроса на недвижимость. Как ожидается, уровень инфляции останется стабильным и составит около 1%, что также является положительным сигналом для рынка недвижимости.

Кроме того, правительство принимает различные меры, направленные на стимулирование иностранных инвестиций в сектор недвижимости. В частности, к ним относятся смягчение правил владения собственностью, поощрение создания инвестиционных трастов недвижимости (REIT) и развитие специальных экономических зон.

Туризм

Таиланд — одна из самых популярных туристических стран в мире, что создаёт огромный спрос на недвижимость для отдыха, аренды и инвестиций. Отрасль быстро восстанавливается после пандемии коронавируса. По данным управления по туризму Таиланда, в 2022 году турпоток в страну вырос в 26 раз по сравнению с 2021 годом — до 11,2 млн человек. В 2023 году власти ожидают увеличения показателя до 25 млн человек, что превысит две трети от турпотока в 2019 году, до пандемии. Прогноз на 2024 год — около 30–35 млн туристов.

Отметим также, что тёплый климат и удачное географическое расположение рядом с Китаем и другими густонаселёнными странами Юго-Восточной Азии обеспечивают Таиланду стабильную загрузку туристами на протяжении всего года. Соответственно, удачно подобранная курортная недвижимость практически не будет простаивать.

Доступность и разнообразие вариантов недвижимости

Низкий порог входа, особенно в сравнении с Европой, США или Дубаем, делает рынок жилья Таиланда доступным для широкого круга инвесторов. Например, даже на популярном острове Пхукет порог входа составляет около $105 тыс. В целом, небольшую квартиру в апарт-отеле или кондоминиуме на острове можно подыскать в бюджете $100–150 тыс., стоимость вилл начинается с $350 тыс.

Широкий выбор недвижимости, включая квартиры, виллы, кондоминиумы и апартаменты под управлением профессиональных операторов или без них, позволяет найти объекты, которые наилучшим образом соответствуют инвестиционным целям и бюджету. С учётом местоположения, типа объекта и степени его готовности возможны как рискованные варианты с высокой потенциальной прибылью, так и стратегии со стабильным пассивным или даже гарантированным доходом.

Высокая доходность и перспективы роста

На аренде инвесторы в Таиланде могут зарабатывать до 10% годовых в батах, инвестиции в стройку могут принести до 30% за два года.

Стоимость недвижимости в Таиланде имеет тенденцию к росту, особенно в популярных туристических районах. Цены на жильё ощутимо просели во время пандемии и сейчас лишь продолжают восстановление, при этом спрос растёт гораздо быстрее. Кроме того, в некоторых местах объём свободных земель под качественную застройку ограничен (например, на первой линии на Пхукете), что также будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость.

В целом, растущая экономика страны и устойчивый туристический сектор создают благоприятные условия для дальнейшего подорожания недвижимости и получения высокой доходности от инвестиций.

Ограничения и риски

Земельное законодательство

За редкими исключениями (такими как вложения в специальные инвестиционные зоны), иностранцы не могут владеть землей в Таиланде. Кроме того, иностранцам запрещено владеть более 49% акций в тайских компаниях, которые располагают земельными наделами. При этом иностранные граждане имеют право заключать долгосрочные арендные контракты на землю (на 30 лет с возможностью дополнительных продлений). Это позволяет инвесторам иметь долгосрочный контроль над недвижимостью.

Особенности частной собственности

В Таиланде существуют две формы владения недвижимостью — фрихолд (бессрочное право собственности) и лизхолд (покупка права аренды на 30 лет с возможностью двукратного продления на аналогичный срок). При этом зарубежным инвесторам на правах полной собственности может принадлежать не более 49% общей площади здания. Оставшаяся доля должна находиться в собственности тайского населения или юрлиц. При согласии владельца и наличии свободной квоты иностранцы могут перевести купленную в лизхолд недвижимость во фрихолд с доплатой.

Существуют тонкости для различных типов недвижимости. Например, квартиры в кондоминиумах имеют разные кадастровые номера и могут оформляться по отдельности как во фрихолд, так и в лизхолд. При этом доля полного владения для иностранцев ограничена 49% совокупной площади здания, остальные квартиры зарубежные граждане имеют право покупать только в лизхолд.

У апарт-комплексов есть лишь один собственник, а у самих апартаментов нет отдельных кадастровых номеров и они передаются в лизхолд. При покупке особняка или виллы иностранцы, как правило, оформляют постройку во фрихолд, а участок под ней — в лизхолд. Зарегистрировать землю во фрихолд в данном случае можно только через тайское юрлицо.

Использование местных юридических структур

Некоторые иностранные инвесторы используют для приобретения недвижимости тайские юридические структуры, такие как компании с ограниченной ответственностью (LLC) или трасты. Это достаточно сложный и рискованный процесс, требующий консультаций со специалистами в области недвижимости и права.

Валютный контроль

Иностранные инвесторы должны соблюдать правила валютного контроля при переводе средств для покупки недвижимости или получении дохода от аренды.

Политическая обстановка

В последнее время политическая ситуация в Таиланде остаётся относительно стабильной, однако с 1932 года история страны насчитывает 13 военных переворотов, в том числе два — уже в XXI веке: в 2006 и 2014 годах. По итогам последнего из них правительство возглавил генерал Прают Чан-Оча, занимавший пост премьер-министра вплоть до лета 2023 года. В августе 2023 года его сменил бывший бизнесмен Сеттха Тхависин, придерживающийся в основном либеральных и демократических взглядов.

Какие факторы нужно учесть при выборе объекта

Локация и тип объекта

В Таиланде можно условно выделить три территориально-экономические зоны, наиболее подходящие для инвестиций в недвижимость. Первая — это развитые туристические локации. В первую очередь к ним относятся Пхукет и Паттайя. Стоит отметить, что если турпоток на Пхукет уже почти полностью восстановился после коронавирусных ограничений, то в Паттайе в силу разных обстоятельств (например, из-за отсутствия собственного аэропорта) этот процесс затягивается.

Пхукет считается самым популярным таиландским курортом: остров обладает развитой инфраструктурой, там возводится высококлассная недвижимость. Лучшие пляжи сконцентрированы на западном побережье, соответственно, здесь же строятся наиболее престижные гостиницы, апарт-комплексы и виллы. Среди наиболее популярных для покупки недвижимости районов Пхукета эксперты называют Банг-Тао, Найтон, Камала, Раваи, Ката, Карон и Патонг.

Цены на недвижимость в Паттайе в среднем ниже, как и уровень строящихся квартир и вилл. В условиях менее стабильного спроса это является фактором риска и может привести к проблемам с ликвидностью: неудачно расположенные или некачественные объекты будет крайне трудно как сдать, так и перепродать. В сравнении с Пхукетом, Паттайя больше ориентирована на внутренний и азиатский туризм. Значительная доля новых проектов здесь приходится на высотные комплексы с небольшими квартирами.

Вторую группу интересных для инвесторов мест составляют развивающиеся туристические направления. Сюда можно включить города Чиангмай, Хуахин, прибрежные территории и острова в провинциях Краби и Пхангнга, а также остров Самуи. Такие рынки требуют высокого уровня компетенции инвестора. Как правило, они не дают быстрого возврата средств и рассчитаны на долгие инвестиции (до 5–7 лет). Цены там существенно ниже, чем в развитых локациях, а сдача в аренду не будет высокомаржинальной. Кроме того, подобные инвестиции более уязвимы во время различных кризисов. Однако в развивающихся районах гораздо выше вероятность найти качественный и удачно расположенный объект по доступной цене, который будет дорожать долгое время.

Ещё одним привлекательным направлением для инвесторов является столица страны — Бангкок — вместе с прилегающими провинциями. Рынок недвижимости столичной агломерации характеризуется как развитый, с высоким уровнем спроса и конкуренции. Основными инвестиционными объектами в Бангкоке являются квартиры в кондоминиумах. Жильё, особенно в центральных районах, даёт высокую доходность от сдачи в аренду и имеет большой потенциал роста стоимости. Ценовой разброс предложений достаточно широкий из-за существенной разницы в классе и качестве объектов.

Базовая стратегия для получения дохода в столице — покупка квартиры в кондоминиуме на раннем этапе строительства с продажей после завершения объекта или сдачей в долгосрочную аренду.

Несмотря на ряд проблем растущего мегаполиса (в частности, экологических и транспортных), качественные проекты полностью реализуются ещё на этапе предпродаж, поэтому для заключения успешной сделки стоит обзавестись опытным брокером. Также нужно уделить особое внимание репутации девелопера, качеству проекта и перспективам развития района.

Вид собственности

Большинство иностранных инвесторов в Таиланде выбирают лизхолд, поскольку стоимость такой недвижимости ниже в среднем на 5–10%. Более того, такая форма владения позволяет экономить на регистрации сделки и налогах (недвижимость не декларируется и не облагается ежегодным налогом, отсутствует налог на переход права собственности). Из минусов — необходимость поддерживать связь с собственником для продажи или продления контракта.

Метраж и планировки

Небольшая студия в масштабном проекте может приносить неплохой арендный доход, но перепродать её впоследствии будет сложно. Если в обозримом будущем планируется продажа объекта, то перспективнее приобрести две-три студии, которые можно объединить и продать как двух- или трёхкомнатную квартиру.

Общие рекомендации

Естественно, не нужно забывать о критериях, важных для инвесторов в недвижимость по всему миру. В частности, это надёжность застройщика, качество строительства, хороший вид из окон, соответствие стоимости объекта текущей рыночной конъюнктуре, вероятность появления конкурентов по соседству. При прочих равных на курортах наибольший рост цен обеспечен объектам в непосредственной близости от воды, в деловых городских центрах — жилью в районах с богатой инфраструктурой и перспективами развития.

Инвестиционные стратегии

Два основных способа получения дохода от недвижимости — перепродажа и аренда.

В первом случае речь идёт в основном об объектах на начальных стадиях строительства. Так называемый флиппинг (ремонт вторичных квартир или домов и реализация их с наценкой) вряд ли принесёт существенную прибыль.

По оценкам экспертов, в Бангкоке и популярных туристических районах Таиланда покупка недвижимости на раннем этапе строительства и продажа после сдачи объекта позволяют получить доход в размере 25–35% в течение двух-трёх лет. В удачных проектах на Пхукете прибыль может быть даже больше, поскольку местные девелоперы практически не используют банковские кредиты для финансирования строительства. Средний показатель прироста стоимости на стадии строительства на острове оценивается в 10%.

Подобные спекулятивные сделки сулят самую высокую прибыль, но одновременно являются самыми рискованными. Здесь крайне важно не ошибиться с выбором проекта и войти в него на максимально ранней стадии. Кроме того, на довольно длинном временном отрезке не должны случиться глобальные и региональные кризисы, финансовые проблемы у застройщика.

Что касается рентного дохода, то на развитых туристических рынках Таиланда краткосрочная аренда наверняка будет прибыльнее долгосрочной, а квартиры и апартаменты — предпочтительнее вилл. Наиболее успешным частным собственникам на Пхукете сдача жилья в краткосрочную аренду может приносить до 10% годовых, средний показатель составляет 5–6%.

При этом самым популярным выбором у иностранных инвесторов на Пхукете являются сервисные апартаменты в кондоминиумах, гостиничные номера или виллы в специальных комплексах с организованной арендой. Как отмечают специалисты, такой формат обеспечивает наилучший баланс между рисками и доходностью, объекты получают хорошую заполняемость и высокое качество управления. 

До середины 2010-х годов большинством многоквартирных комплексов на острове управляли мелкие компании и частные собственники с разрозненным пулом недвижимости. Однако затем на рынок стали заходить международные сети, такие как Sheraton, Best Western, Wyndham Group, Banyan Tree и другие. Конечно, крупные игроки забирают у инвесторов часть прибыли, но вместе с этим берут на себя многие риски и позволяют обеспечить высокую заполняемость объекту.

Кроме того, с приходом отельеров инвесторам стали доступны программы гарантированного дохода. Например, это может быть получение фиксированного пассивного дохода от управляющей компании в размере от 3 до 8% на определённое количество лет — и такой доход инвестор будет получать вне зависимости от заполняемости объекта. Всю дополнительную прибыль отель забирает себе.

Сейчас большинство новых объектов для краткосрочной аренды запускается уже с договором на профессиональное управление. В таких проектах девелоперы могут предлагать гарантированную доходность в 5–7% на начальный период после сдачи объекта (три-пять лет).

Популярностью также пользуется программа Rental pool. Она запускается после окончания срока выплат гарантированных сумм. УК определяет совокупный годовой денежный поток от пула однотипных апартаментов и распределяет доход между собой и владельцами (как правило, в пропорции 70/30 или 60/40). Доля каждого собственника зависит от его объекта, поэтому перед сделкой здесь важно внимательно изучить условия соглашения. При удачном раскладе инвесторы могут ежегодно зарабатывать по 10–15% от цены объекта.

Ещё две доступные опции — кешбэк и обратный выкуп. В первом случае инвестор начинает получать ежегодный возврат в размере 7% сразу после внесения всей суммы сделки независимо от степени готовности здания. В результате итоговый доход может вырасти на 15–20%. Во втором случае при заключении договора девелопер гарантирует, что через определённое время выкупит квартиру за установленную сумму (например, через 10 лет за 110–115% от стоимости покупки). Данный вариант нельзя назвать выгодным, скорее — перестраховочным: на практике в большинстве случаев рост цены значительно превысит 15%.

Процедура оформления сделки

Процесс оформления жилья иностранцами в Таиланде зависит от типа недвижимости, степени готовности объекта, вида собственности и инвестиционных целей. В общих чертах он выглядит следующим образом.

Бронирование

После выбора подходящего объекта стороны заключают договор бронирования (Reservation agreement), где указываются информация о приобретаемой недвижимости, сроки ввода проекта и штрафы за их срыв (для строящихся зданий), сумма сделки, размер резервационного взноса, график оплаты, личные данные покупателя и продавца.

Юридическая проверка

После заключения договора бронирования инвестор при помощи юриста проверяет готовящуюся сделку. Специалист изучит предоставленную застройщиком техническую документацию, бумаги о праве собственности, подтвердит отсутствие обременений на объект и связанных с ним судебных тяжб, проверит оценочную стоимость квартиры, соответствие проекта квотам на иностранное владение.

Предоплата и подготовка документов

Получив задаток, продавец начинает готовить основной контракт. В свою очередь инвестор собирает пакет документов, необходимых для оформления сделки. Он включает паспорт, свидетельство о браке, декларации о доходах и другие документы, которые могут потребоваться в соответствии с законодательством Таиланда.

Подписание контракта

Стороны подписывают контракт, после чего продавец выставляет счёт на всю оставшуюся сумму или на первый взнос согласно графику платежей.

Уплата налогов и регистрация сделки

После внесения средств стороны уплачивают все необходимые налоги, сборы и комиссии. Затем сделка регистрируется в Земельном департаменте Таиланда.

Получение права собственности

В зависимости от типа сделки инвестор получает документ о праве собственности на недвижимость или о праве долгосрочного владения.

В настоящее время все этапы сделки можно провести удалённо.

Налогообложение

В Таиланде достаточно низкие налоги для покупателей и владельцев недвижимости. Ставки налогов и размер регистрационных сборов зависят от формы владения жильём, налогового статуса собственника и длительности владения объектом.

С покупателя недвижимости по сути взимается только один налог. В случае фрихолда это налог на переход права собственности (Transfer fee tax) в размере 2% от кадастровой стоимости объекта. При лизхолде взимается налог на регистрацию аренды (Lease registration fee) в размере 1% от суммы контракта на все 90 лет. Как правило, эти расходы покупатель (арендатор) и продавец (арендодатель) делят поровну или по договорённости.

С продавцов недвижимости могут взиматься ещё несколько налогов:

• Бизнес-налог (Specific Business Tax) в размере 3,3% от кадастра или реальной суммы сделки (смотря какая выше) применяется к компаниям и гражданам при продаже объектов, находившихся в собственности менее пяти лет. Физлица, прописанные в объекте не менее одного года, освобождаются от налога.
• Гербовый сбор (Stamp Duty) в размере 0,5% от кадастра или реальной суммы сделки (смотря какая выше) взимается только при отсутствии бизнес-налога. При передаче находящейся в аренде недвижимости сбор составляет 0,1% от оставшейся стоимости аренды.
• Налог у источника (Withholding tax) — подоходный налог, удерживаемый с плательщика дохода (другими словами, это платёж покупателя от имени продавца в качестве части средств за приобретение недвижимости). Ставка составляет от 1 до 35% и зависит от цены объекта и налогового статуса владельца.

С владельцев жилья взимается ежегодный муниципальный налог на недвижимость (Land and Building Tax). Ставка зависит главным образом от кадастровой цены объекта и варьируется от 0,02 до 0,1%. При этом от налога освобождаются владельцы вилл стоимостью до 50 млн батов (около $1 млн 383 тыс.) или квартир дешевле 10 млн батов (около $276,6 тыс.) — при условии, что для них это единственное жильё и они в нём прописаны.

При сдаче в аренду недвижимости в Таиланде иностранные инвесторы должны уплачивать налог на полученный доход (Rental Income Tax). В большинстве случаев его ставка составляет 15%, однако путём подачи ряда деклараций и получения налоговых вычетов может быть снижена до 5%.

В двух словах

Таиланд предоставляет инвесторам в недвижимость целый ряд интересных возможностей — от высококонкурентного рынка Бангкока до поиска перспективных проектов на развивающихся курортах. Выгодно ли покупать недвижимость в Таиланде? Да, если верно выбрать стратегию и объект для инвестирования. Большим спросом пользуются многоквартирные комплексы кондоминиумов и апартаментов с профессиональным управлением в популярных туристических локациях (главным образом на Пхукете), дающие достаточно высокий и стабильный доход. Также на острове действуют программы с фиксированной доходностью от девелоперов и гостиничных сетей. Порог входа на рынок пока остаётся на невысоком уровне, при этом быстрое восстановление турпотока после коронавируса создаёт предпосылки для роста цен и общего развития сегмента недвижимости в стране.

Фото на обложке: Ао Нанг, Таиланд. Sara Dubler (Unsplash)