Инвестиции в недвижимость на Бали: законы, виды собственности и лучшие районы

Бали вряд ли нуждается в рекомендациях — здесь уже давно нет отбоя от любителей сёрфинга и пляжного отдыха со всего мира. Однако остров посреди Индийского океана, где почти круглый год лето, манит не только туристов. Инвестиции в недвижимость на Бали — это ещё одна причина, чтобы побывать в Индонезии и, возможно, здесь остаться. Рассказываем о главных нюансах покупки собственности на острове.

• Бали: краткая справка
• Новая виза для инвесторов
• На каких основаниях можно владеть недвижимостью на Бали
• Процедура покупки недвижимости
• Виды недвижимости на Бали

Бали: краткая справка

Бали — одна из 38 провинций Индонезии. Она состоит из большого одноимённого острова и нескольких островов поменьше. Самые важные из них: Нуса-Пенида, Нуса-Лембонган и Нуса-Ченинган — расположены к юго-востоку от самого Бали и отделены от него проливом Бадунг.

«Остров богов», как его называют местные, главное туристическое направление в стране и магнит для богатых индонезийцев и экспатов. А ещё это единственная провинция в Индонезии, где большинство населения исповедует не ислам, а индуизм.

В масштабах огромной Индонезии Бали — лишь малая её часть, но в целом это довольно большой остров. Площадь провинции составляет 5780 кв. км, и туристическая жизнь, благодаря которой о Бали знают во всём мире, сосредоточена на южной оконечности острова. Здесь же находится и международный аэропорт.

Столица Бали — Денпасар. Второй по величине город и бывшая колониальная столица — Сингараджа. Культурным центром считается Убуд. Среди важнейших курортов — Кута, Семиньяк, Улувату, Санур, Джимбаран, Нуса-Дуа и Пекату. Курортные зоны представляют основной интерес для тех, кто задумывается об инвестиции в недвижимость в Индонезии, чтобы жить здесь самому или сдавать жильё в аренду.

Новая виза для инвесторов

В октябре 2022 года Министерство юстиции и прав человека Индонезии объявило о введении ещё одного типа визы, которая должна привлечь в страну новые иностранные инвестиции. Впрочем, получить так называемую «визу второго дома» могут не только те, кто вкладывает деньги в местную экономику. Она также доступна туристам и тем, кто захочет перебраться на Бали после выхода на пенсию.

Такое разрешение дают на срок от 5 до 10 лет. Заявку можно подать онлайн на сайте Генеральной дирекции иммиграции. Стоимость «визы второго дома» чуть больше $1400. Главное, что требуют от соискателей, — положить на счёт в государственном индонезийском банке 2 млрд рупий, то есть около $135 000, а набор документов минимальный:

• иностранный паспорт, срок действия которого истекает не раньше чем через три года;
• свежая цветная фотография на белом фоне — 4×6 см;
• биографические сведения.

На каких основаниях можно владеть недвижимостью на Бали

В Индонезии существует несколько видов права собственности, которые описаны в законе, принятом ещё в 1960 году. К основным типам владения, о которых нужно знать иностранным покупателям, относятся:

• Hak milik — это право свободного владения, которое во многих странах обозначают термином «фрихолд»;
• Hak pakai — право пользования;
• Hak sewa — право аренды, или лизхолд;
• Hak guna bangunan — право на застройку.

Фрихолд, то есть право бессрочно и безоговорочно владеть землёй и жильём и передавать собственность по наследству, есть в Индонезии только у граждан страны и компаний, получивших разрешение от правительства. Фрихолд недоступен иностранцам и даже тем, у кого, помимо индонезийского гражданства, имеется паспорт другой страны.

Как объясняют местные риелторы, существуют способы обойти это ограничение. Например, купить недвижимость через представителя с индонезийским паспортом. Но те же риелторы предупреждают, что лучше этим вариантом не пользоваться, потому что велик риск лишиться и собственности, и вложенных в неё денег.

Поэтому иностранным покупателям остаётся только долгосрочная — до 80 лет — аренда. Её может оформить физическое лицо или зарегистрированное в Индонезии общество с ограниченной ответственностью, которое здесь называется PT PMA (PT Penanaman Modal Asing).

Процедура покупки недвижимости

Покупка недвижимости на Бали — не самый «прозрачный» и очевидный для иностранных инвесторов процесс. Поэтому крайне важно найти проверенного агента и нотариуса, которые объяснят тонкости местного законодательства и помогут с оформлением документов.

Покупка частного дома или апартаментов на Бали включает следующие шаги:

• Изучить рынок и выбрать оптимальный для вас вариант жилья.
• Забронировать приглянувшийся объект — для этого может понадобиться письмо о намерениях.
• Внести предоплату от 10 до 30% от суммы будущей сделки. Деньги нужно положить на эскроу-счёт нотариуса (это временный счёт в банке, необходимый, чтобы обезопасить покупателя от мошенничества).
• Стороны подписывают договор о купле-продаже, в котором нужно прописать все условия будущей сделки.
• Нотариус должен провести комплексную юридическую проверку недвижимости. Важно убедиться, что объект действительно принадлежит продавцу и на нём нет долгов и прочих обременений.
• Внести оставшуюся сумму, подписать документ о передаче права собственности и вступать во владение.

Выше описаны общие принципы покупки недвижимости на Бали.  Актуальные технические детали процесса, включая уплату налогов и сборов, необходимо узнавать у местных специалистов.

Виды недвижимости на Бали

На Бали практически отсутствует высотное строительство: по местным правилам, здания не могут быть выше кокосовой пальмы. Такое требование больше похоже на красивую метафору, чем на постановление правительства. Но факт налицо: небоскрёбов на острове нет и не планируется. Поэтому квартир на Бали продаётся относительно немного. Типичный формат — студия или квартира с одной спальней.

Например, в строящемся сейчас апарт-отеле в Чангу заявлено всего четыре этажа и 19 апартаментов площадью от 32 до 50 кв. м. Цены на них начинаются от $109 000. В другом новом жилом комплексе в том же Чангу за 120-метровую квартиру с двумя спальнями просят от $279 000.

Выбор домов на Бали значительно больше. Компактный таунхаус на этапе строительства, например, в Семиньяке можно найти в пределах $100 000. А вилла с тремя спальнями стоит не меньше $500 000.

В двух словах

Индонезийский остров Бали — не только рай для туристов, но и приятное место для жизни и инвестиций в недвижимость. В Индонезии иностранные покупатели не могут владеть собственностью на правах фрихолда, но им доступна долгосрочная аренда. На Бали много таунхасов и вилл, но небольшой выбор апартаментов. Одной из свежих мер для привлечения инвесторов стало введение «визы второго дома», которую дают на 5–10 лет.

Фотография на обложке: Ayadi Ghaith (Unsplash)