Дубай — большой и, что ещё важнее, стремительно развивающийся мегаполис. Здесь живёт 3 500 000 человек и ещё несколько миллионов ежегодно приезжают сюда отдыхать и работать. Только за первые семь месяцев 2022 года крупнейший город Объединённых Арабских Эмиратов принял больше восьми миллионов гостей. Огромное число экспатов и туристов — залог стабильно высокого спроса на жильё. А значит, любому, кто задумывается об инвестициях в недвижимость, стоит внимательно присмотреться к Дубаю.
В 2022 году на рынке недвижимости Дубая было установлено несколько ценовых рекордов. Местные СМИ пишут, что на архипелаге Палм-Джумейра — самом дорогом районе города — купили три виллы общей стоимостью $320 000 000. К счастью, не всё жильё в Дубае стоит таких фантастических денег. Здесь можно подыскать и куда более скромные варианты, которые, к тому же, будет намного проще сдать и со временем продать.
Палм-Джумейра. Фотография: ckilger (Flickr)
Иностранным гражданам важно знать, что в Дубае для них доступно три вида собственности:
- фрихолд — право на бессрочное неограниченное владение;
- лизхолд — долгосрочная аренда (до 99 лет);
- узуфрукт — ещё один вид долгосрочной аренды без возможности что-либо перестраивать.
При этом покупать недвижимость на правах «фрихолда» экспаты могут только в специальных зонах. Но ограничение это не такое страшное, как может показаться. Фрихолд-зон в городе десятки, и к ним относятся самые лучшие районы.
Что надо учесть, прежде чем покупать
Перед инвестированием в недвижимость нужно определиться с целями.
Для чего планируется приобрести квартиру, таунхаус или виллу? Собирается ли будущий собственник жить сам и иногда сдавать в краткосрочную аренду? Или рассматривает долгосрочную аренду? А может, планирует как можно быстрее перепродать?
Сдавать жильё на короткий срок выгоднее всего. Но тогда квартиру точно придётся обставить, и внимания она будет требовать больше. На срок от года собственность можно сдать и без мебели — более того, некоторым жильцам чужая мебель и не нужна. Выручка, если сравнивать с доходами от краткосрочных арендаторов, будет ниже, зато будет наверняка. А жильцы, если нарушат подписанный договор, будут обязаны выплатить неустойку.
Даже если вы покупаете недвижимость на перепродажу, ничто не мешает сдавать жильё в ожидании роста цен и подходящего покупателя. На «вторичном» рынке это обычная практика — продавать квартиру или виллу, в которой живут арендаторы. Только надо предупредить об этом все заинтересованные стороны.
Жилой комплекс Golf Place (Housearch)
Когда цели ясны, необходимо изучить состояние рынка.
Из последних новостей можно много узнать про основные тренды. А на сайтах с объявлениями — проанализировать, что и за какие деньги предлагают в конкретный момент. Смотреть, покупать и оформлять документы на новое жильё надо с надёжным лицензированным риелтором, который всегда может предложить альтернативные варианты. Но всё же лучше составить представление о средних ценах заранее.
В общих тенденциях тоже лучше разобраться в самом начале. Потому что текущее соотношение цен на разные виды недвижимости может отличаться от «общих правил».
Например, в обычных условиях квартира в ещё недостроенном доме стоит дешевле. Но в условиях высокого спроса на жильё именно на стадии строительства купить готовую квартиру будет проще и, возможно, даже дешевле. Вдобавок тогда не придётся ждать и полагаться на благонадёжность застройщика, а можно сразу начать сдавать — и получать доход.
Жилой комплекс Dubai Hills Vista (Housearch)
Другой пример. Обычно небольшие квартиры быстрее получается и сдавать, и продавать. Но в разгар пандемии, как утверждают местные эксперты, предсказуемо вырос спрос, а следом за ним и цены на большие апартаменты, таунхаусы и виллы — то есть, на просторное жильё, в котором удобнее удалённо работать и можно уединиться от домашних.
Наконец, нужно выбрать район и договориться о просмотрах. Делать это лучше на месте. Никакие статьи в интернете, панорамы из Google Street View и видеотуры по комнатам не заменят реальных впечатлений от увиденного своими глазами.
На стоимость квартиры влияет не только на метраж, этаж, класс дома и состояние квартиры, но и на местоположение. Так, важным фактором для сдачи в аренду и определения цены станет развитая инфраструктура, в том числе близость к метро.
Районы Дубая в ценах
К самым престижным районам Дубая относятся уже упомянутая Палм-Джумейра с её роскошными отелями и виллами и Даунтаун, посреди которого возвышается знаменитая Бурдж-Халифа. Квартира-студия в самом высоком небоскрёбе в мире стоит сейчас от 2 000 000 AED ($545 000). В башнях по соседству встречаются цены в два и три раза ниже.
Чуть дешевле обойдутся квартиры в районе Бизнес-Бэй, который граничит с Даунтауном, и в Дубай Марине на берегу Персидского залива. Правда, цены в микрорайоне Джумейра Бич Резиденс сопоставимы с ценами в Даунтауне — даёт о себе знать наличие канала и городского пляжа.
Дубай Марина. Фотография: Bruce Kamm (Unsplash)
На другом конце города и ценового спектра находится окраинный район Интернешнл-Сити, где микрорайоны названы в честь разных стран. Здесь цены на небольшие студии начинаются от 200 000 AED ($54 500).
Другие недорогие районы — Дубай Силикон-Оазис, Дубай Спортс-Сити (построенный вокруг стадионов и поля для гольфа) и примыкающий к нему Джумейра Виладж-Сёркл, который обычно сокращают до JVC.
В том же JVC виллы продают от 1 500 000 AED ($408 000); чуть выше цены в районе Спрингз. Тем, кто ищет виллы подороже, стоит обратить внимание на районы Дамак-Хиллз и Дубай Хиллз-Эстейт.
Что ещё даёт покупка недвижимости в Дубае
Помимо быстрых доходов от сдачи в наём и потенциальной прибыли от перепродажи, у владения недвижимостью в Дубае есть ещё как минимум два плюса.
В Дубае не взимают не только подоходный налог — здесь также нет налогов на имущество, наследство и прирост капитала.
То есть, продав даже с большой выгодой квартиру или виллу, вы ничего не будете должны местным властям. Что не освобождает иностранных граждан — и об этом нужно помнить — от уплаты налогов в своей стране, если того требует законодательство.
Однако совсем ничего не платить тоже не получится. Департамент земельных ресурсов возьмёт 4% пошлины за покупку квартиры.
Жилой комплекс Marina Vista (Housearch)
Кроме того, небольшую пошлину нужно заплатить и за регистрацию договора о сдаче жилья в долгосрочную аренду. Квартплату и счета за воду и электричество тоже никто не отменял. Однако они лягут на плечи жильцов, когда и если таковые будут.
Пока вы не ушли...
Получите бесплатную консультацию и подборку недвижимости специально для вас
Мы свяжемся с вами
Пожалуйста, укажите правильный номер телефона с кодом страны
Что-то пошло не так
Второй плюс инвестиций в недвижимость в ОАЭ — это право на получение «золотой» визы. Иностранным собственникам жилья дают резидентскую визу на пять лет с возможностью продления. Претендовать на неё возможно, если общая стоимость имущества превышает 2 000 000 дирхамов ($545 000).
Инвестиции в недвижимость — это всегда серьёзные вложения. Но при правильном подходе, это ещё и стабильный пассивный доход и, если дождаться удачного момента, прибыль от продажи. А в случае с Дубаем собственная квартира или вилла — это не только способ заработать, но и возможность получить опыт жизни в одном из самых интересных городов мира.
Фото на обложке: diana.grytsku (Freepik)
