Гид для покупателя готового жилья в ОАЭ

В 2022 году покупательский спрос на недвижимость в Объединённых Арабских Эмиратах вырос в 11 раз, а общий объём сделок на рынке жилья в эмирате Дубай достиг 13-летнего максимума. Вырос поток бизнес-иммиграции, также в страну прибывают многочисленные инвесторы, интересующиеся недвижимостью. В этой статье подробно расскажем на примере Дубая, как купить там готовое жильё.

• Почему ОАЭ?
• Где покупать
  
• Сколько стоят квартиры
  
• Популярные районы для покупки жилья по уровню цен
  
• Выбор агента
  
• Этапы сделки
  
• Расходы покупателя и сроки
  

Почему ОАЭ?

В этой стране отсутствуют многие традиционные налоги: например, нет подоходного налога, а также налогов на недвижимость, наследство, роскошь и некоторых других. При этом ставка НДС — одна из самых низких в мире, она составляет всего 5%. 

Также в ОАЭ создана система повышенной безопасности сделок, в том числе с недвижимостью.

Где покупать

Для иностранцев в ОАЭ предусмотрены два основных типа прав на недвижимость:

• freehold (свободное владение);
• leasehold (длительная аренда).

В случае с freehold покупатель становится полноправным собственником недвижимости, а также земли, на которой она построена. Leasehold — это по сути долгосрочная аренда объекта недвижимости, оплаченная на столько лет вперёд, сколько указано в договоре, но с возможностью распоряжаться этим объектом. Максимальный срок такого владения — 99 лет.

Чем привлекательна длительная предоплаченная аренда по сравнению с покупкой? Обычно такие объекты стоят дешевле, и затем, приобретая объект в leasehold, временный собственник несёт ограниченную ответственность за ремонт — часть расходов лежит на владельце земельного участка, особенно что касается конструктива здания.

Leasehold теряет популярность по мере того, как увеличивается число freehold участков, где строится недвижимость для продажи в полную собственность.

Сколько стоят квартиры

Прежде всего необходимо определиться с бюджетом. Так, за 445 000 AED ($121 000 тыс.) можно купить однокомнатную квартиру в элитном жилом комплексе Azizi Berton в южной части Дубая. Но наличие таких объектов надо уточнять дополнительно — они расходятся быстро.  

Если же бюджет позволяет с комфортом поселиться на искусственных островах, окружённых морем практически со всех сторон, то нужно рассчитывать на сумму от 2 000 000 AED ($545 000). Примерно за эти деньги можно купить однушку площадью 72 кв. метра с видом на море в ЖК MINA By Azizi.

Популярные районы для покупки жилья по уровню цен

Доступные цены в Дубае можно найти в районах Dubai International City, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, а если покупатель ищет отдельный дом, то подойдёт Damac Lagoons.

Dubai International City — это популярный семейный район без метро, но с развитой сетью наземного транспорта. Цены на квартиры начинаются с 477,6 тыс. AED (около $ 130 тыс.). В районе развитая инфраструктура: более десятка детских садов, медицинские клиники и аптеки, рестораны, около четырёх тысяч магазинов (в том числе крупный торговый центр Dragon Mart), а также места для прогулок и отдыха, главное из которых — территория вокруг озера Al Warsan Lake.

Jumeirah Village Circle считается одним из лучших районов для проживания семей с детьми. Минимальная цена жилья здесь 380 тыс. AED ($103 тыс.). Жителям доступны все виды инфраструктуры: школы, детские сады, торговые центры, рестораны, медицинские учреждения и многое другое. В районе представлен большой выбор объектов – апартаменты, виллы, таунхаусы.

Jumeirah Lake Towers — высотный жилой район с хорошей инфраструктурой, построенный вокруг трёх искусственных озёр и просторного зелёного парка. Здесь можно найти квартиры стоимостью от 500 тыс. AED ($136 тыс.).

Damac Lagoons — постепенно строящийся семейный и курортный район с искусственными лагунами, состоящий из вилл и таунхаусов. Расположен на некотором удалении от инфраструктурных городских объектов. В перспективе здесь будут построены собственные детские сады и школы. Цены на дома начинаются от 1,5 млн AED ($ 408 тыс.).

Жильё подороже покупают в районах Dubai Marina и Business Bay.

Dubai Marina — один из самых популярных районов Дубая, включающий 10 микрорайонов и более 200 жилых зданий (в том числе второй по высоте в мире небоскрёб Princess Tower). Через район проведён канал, протяжённостью более 3,5 км, с обоих концов которого можно выйти к морю. На набережных расположены рестораны и кафе, пристань для яхт. Цены на жильё стартуют от 890 тыс. AED ($ 242 тыс.) за студию.

Business Bay — «дубайский Манхэттен», молодой район, в котором жилые здания соседствуют с современными бизнес-центрами. Инфраструктура в районе широкая, здесь есть детские сады и школы, больницы и магазины, кафе и рестораны, парковки, метро и остановки наземного транспорта. Цены начинаются от 625 тыс. AED за студию.

Элитными районами с дорогим жильём считаются Palm Jumeirah, Bluewaters и Emirates Hills. 

Palm Jumeirah — рукотворный остров в виде пальмы и одна из главных достопримечательностей Дубая. Здесь представлены практически все варианты недвижимости, от студии до отдельного дома. На «ветвях» пальмы в основном расположены элитные виллы, на «стволе» — многоэтажные и многоквартирные здания. Цены стартуют от 1700 AED ($ 463 тыс.) за студию и от 7 млн AED ($ 1,9 млн) за особняк.

Bluewaters Island — искусственный остров в основном для туристов. Здесь представлены апартаменты и таунхаусы, премиальные отели и развлекательные объекты – например, самые высокие в мире колесо обозрения и платформа для скалолазания. Социально-общественной инфраструктуры на острове нет. Цены на объекты недвижимости начинаются от 2,5 млн AED ($ 680,6 тыс.).

Emirates Hills — один из самых дорогих и закрытых комплексов вилл в Дубае. Большинство домов здесь расположены вокруг гольф-поля Montgomerie. Цены на дома начинаются от 6 млн AED ($ 1,6 млн).  

Для поиска недвижимости в Дубае удобнее всего использовать использовать сайты-агрегаторы, где объекты подбираются по нужным параметрам, или обратиться напрямую к агенту.

Выбор агента

Агент представляет интересы покупателя на всех этапах сделки. Эта деятельность в ОАЭ лицензируется, поэтому нужно выбирать из лицензированных агентов. В Дубае их можно найти в списке, опубликованном на сайте Земельного департамента (Dubai Land Department, DLD). 

Выбирая агента, необходимо ориентироваться на лицензию и языки, которыми он владеет, а также на профессиональный опыт. Попросите кандидата показать вам карту резидента, лицензию (она должна быть выдана не более 1 года назад) и задайте вопросы о том, какое у него образование, сколько лет он работает на рынке недвижимости ОАЭ и чем занимался до этого. Например, сочетание опыта работы в строительстве или эксплуатации зданий с  риелторским опытом либо юридическое образование и длительная брокерская практика — хороший показатель.  

Обсудите также комиссию, которую предстоит заплатить агенту, — она не должна превышать 2%, если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке. Также поинтересуйтесь, оказывает ли агент дополнительные услуги уже после того, как сделка купли-продажи завершена. Например, проконсультирует ли он вас по вопросам сдачи вашей недвижимости в аренду, расходов на обслуживание, взаимодействия с управляющей компанией и т.д. Опытные агенты охотно берут это на себя, поскольку заботятся о своей репутации и видят возможность дополнительно заработать.

Этапы сделки

Просмотры и переговоры

Вы рассказали агенту о выбранных объектах, вычеркнули из списка те, о которых он высказался отрицательно, и осмотрели остальные. Теперь необходимо обсудить с продавцом условия продажи, и на этих переговорах должен присутствовать ваш агент.

Важно: проверьте на сайте DLD либо в его официальном приложении Dubai Rest информацию о застройщике и жилом комплексе, в котором вы собираетесь приобрести объект. Если ЖК не зарегистрирован в DLD, то ваша покупка будет сопряжена с высокими рисками.

Меморандум и депозит

Как только стороны пришли к единому мнению об условиях, они должны подписать контракты:

• формы А — между продавцом и брокером;
• формы В — между покупателем и брокером.

Важно: проследите, чтобы в контрактах были указаны имя и фамилия именно того агента, который сопровождает сделку. Бывают случаи, когда вписывают другого агента под надуманным предлогом, — это ведёт к тому, что потом вы не сможете предъявить претензии по сделке. 

Затем генерируется форма F, которая скрепляет сделку, — это Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of understanding, сокращённо MoU). Шаблон MoU можно изучить заранее, он доступен на сайте DLD. Обязанность подготовить контракт к подписанию лежит на вашем агенте.

На этом этапе покупатель вносит депозит в размере 10% от стоимости объекта.

Затем, если вы собираетесь оплачивать приобретение с помощью ипотечного кредита, вам необходимо получить предварительное одобрение ипотеки от банка и Земельного департамента.

Сертификат и визит в Земельный департамент

После подписания меморандума продавец обязан погасить все платежи владельцу комплекса, начиная от платы за обслуживание и заканчивая разрешением продать недвижимость за единовременную плату. После этого он получает сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate, сокращённо NOC).

Затем продавец и покупатель в сопровождении агента должны посетить Земельный департамент, где после оплаты всех сборов на имя покупателя выдадут новый документ о праве собственности (title-deed).

Документы, которые нужно предоставить в DLD:

• чек на сумму стоимости недвижимости, подлежащую уплате продавцу;
• оригиналы документов, удостоверяющих личность покупателя и продавца (Emirates ID, паспорт и виза. Покупатель может предоставить только паспорт и визу, если является иностранным гражданином);
• оригинальный NOC, выданный застройщиком;
• подписанный контракт F (меморандум о взаимопонимании).

Расходы покупателя и сроки

В среднем сделка с недвижимостью в Дубае занимает от 2 до 10 недель, обычно примерно 30 дней со дня подписания соглашения о продаже. 

Расходы на сделку

Стоимость NOC — от 1 до 5 тыс. AED ($ 272–1360).

Плата DLD — 4% от стоимости недвижимости. 

Земельный сбор — 430 AED ($117).  

Регистрационный сбор: 

• для объектов стоимостью менее 500 тыс. AED: 2 тыс. AED ($544) + 5% НДС;
• для объектов стоимостью свыше 500 тыс. AED: 4 тыс. AED ($1088) + 5% НДС.

Рынок недвижимости ОАЭ привлекает с каждым годом всё больше покупателей: здесь нет многих налогов, свойственных другим странам, сам рынок стабилен, а для иностранцев выделены целые районы, где покупка жилья с любой целью — достаточно простой и прозрачный процесс. 

Фотография на обложке: vwalakte (Freepik)