Если вы намереваетесь купить недвижимость в Турции и уже выбрали для себя объект, то следующим этапом станет подписание договора купли-продажи. Рассказываем, как это происходит и какие пункты должны быть в него включены.
Языки договора, авансовый платёж и участие нотариуса
На этапе подписания договора о покупке объекта покупатель вносит авансовый платёж в размере 1000 евро. Кроме этого, для составления текста документа покупатель должен предоставить свой загранпаспорт.
Договор составляется на двух языках, один из них — турецкий, а второй — тот, на котором говорит покупатель. Подписи продавца и покупателя может удостоверить нотариус, но его участие в сделке не является обязательным условием.
Важно понимать, что сам по себе договор купли-продажи не может восприниматься как документ о правах на объект недвижимости — для этого существует свидетельство о собственности (Tapu). После исполнения обязательств по договору его выдают покупателю в Кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). В Турции это единственный документ, который удостоверяет, что конкретный объект принадлежит тому или иному человеку.
Условия и порядок оплаты
Первый раздел, который следует за описанием предмета договора и адресом недвижимости, называется «Условия и порядок оплаты» (Ödeme Koşulları). Ключевой параметр, который вносится в договор купли-продажи в Турции одним из первых, — установленная продавцом и покупателем цена недвижимости; как и полагается, её указывают цифрами и прописью. Отдельно оговаривается, что после подписания договора цена на объект изменениям не подлежит.
Сразу после этого следуют пункты, которые содержат информацию о датах и суммах первого и последующих платежей, а также банковские реквизиты продавца:
- имя и фамилия владельца счёта;
- наименование банка;
- название отделения, где открыт счёт;
- номер счёта;
- swift-код (идентификатор из 8–11 символов, присвоенный каждому банку в межбанковской системе SWIFT);
- номер IBAN (международный идентификатор банковского счёта).
Фото: Emre (Unsplash)
Передача объекта недвижимости
После условий и порядка оплаты в договоре следует раздел «Передача объекта недвижимости» (Gayrimenkul teslimi). Здесь покупатель обязуется, как правило, за свой счёт оформить на своё имя разрешение на использование электричества и воды, а также оплатить расходы, связанные с получением свидетельства о владении объектом недвижимости (Tapu) и технического паспорта объекта. Этот последний документ официально называется Yapı Kullanma İzin Belgesi (в переводе — «Рaзрeшeние нa использование», но и продавцы, и брокеры продолжают употреблять старый термин İskan).
В этом разделе также указывают, что с момента переоформления объекта новый собственник должен покрывать регулярные расходы по уходу за территорией, прилегающей к зданию. Здесь же сообщают, что при условии исполнения обязательств по договору покупатель имеет право пользоваться помещением с того момента, как оно будет готово к проживанию.
Затем в документе описываются обязанности продавца. Во-первых, он должен передать недвижимость в собственность покупателя, а во-вторых, подготовить объект к эксплуатации в соответствии с его назначением (например, квартира передаётся в состоянии, пригодном для проживания, а помещение магазина должно быть готово к началу торговли). Если же объект требует серьёзного ремонта и покупатель соглашается произвести его за свой счёт, то это должно быть оговорено в документе отдельно.
Наконец, раздел «Передача объекта недвижимости» содержит строку о том, что в случае смерти покупателя или продавца все права и обязательства по настоящему договору переходят к их наследникам.
Общие условия
Следующий раздел носит название «Общие условия» (Genel Şartlar). Здесь продавец обязуется до переоформления документа о собственности (Tapu) оплатить все имеющиеся задолженности по объекту, включая ипотеку, а также налоговые и другие обязательные платежи.
Продавец также берёт на себя разрешение возможных осложнений и подтверждает, что продаваемый им объект не находится в залоге и на него нет притязаний государственных органов или третьих лиц. Агентство недвижимости, в свою очередь, обязуется проверить и подтвердить информацию, предоставленную продавцом.
Далее будет указано, что продавец и покупатель не имеют права предъявлять друг другу каких-либо дополнительных требований, помимо указанных в договоре, и соглашаются действовать в соответствии с ним.
Ещё один пункт касается изменений и дополнений к договору: они оформляются по соглашению сторон в письменной форме в виде приложений к документу.
Расторжение договора
Следующий раздел оговаривает условия расторжения договора купли-продажи (Sözleşmenin feshi). Стандартные условия таковы: если покупатель нарушит условия договора (не произведёт или задержит оплату), он будет письменно (по электронной почте) предупреждён о необходимости произвести платёж в течение семи дней.
Если в течение недели оплата не поступит на счёт продавца, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и взыскать с покупателя компенсацию в размере 10% от стоимости недвижимости. При этом сумма депозита, внесённая при заключении договора, покупателю не возвращается.
Права покупателя на расторжение договора аналогичны: если продавец нарушит условия договора или откажется от своих обязательств по этому документу, покупатель также может расторгнуть договор в одностороннем порядке, получить назад уже уплаченную им сумму и взыскать с продавца те же 10% от стоимости объекта.
Фото: Hulki Okan Tabak (Unsplash)
Права и обязанности агентства недвижимости
В составлении и подписании договора купли-продажи недвижимости в Турции традиционно участвует профильное агентство, и в договоре должны быть подробно расписаны его права и обязанности.
Во-первых, агентство выступает в качестве свидетеля подписания договора и подтверждает подлинность подписей покупателя и продавца. Ещё одна роль агентства — посредничество между продавцом и покупателем и защита их прав в равной мере. Будет указано, что агентство обязано содействовать получению всей информации и документации, нужной для оформления собственности на имя покупателя.
Кроме того, в договор вносятся сведения о количестве страниц и экземпляров документа, а также о языках, на которых он составлен. Агентство гарантирует идентичность и точность смыслового соответствия вариантов текста на обоих языках при переводе договора.
Также оговаривается, что все материальные интересы посредника включены в стоимость недвижимости. Наконец, здесь же будет сказано, что агентство не несёт ответственность за скрытые недостатки, дефекты, возникшие или обнаруженные после заключения договора купли-продажи.
Заключительная часть договора
В финальный раздел договора вносится декларация продавца и покупателя. Здесь говорится о том, что обе стороны добровольно достигли соглашения и заключили договор о передаче недвижимости на указанных выше условиях.
Далее следует обязательная строка: «Настоящий договор подчинён праву Турции. Компетентными в разрешении споров, которые могут возникнуть в связи с договором, являются исполнительные управления и суды города, в котором находится передаваемый объект недвижимости (указывается название города)».
До подписей обоих участников и представителя агентства есть ещё один декларативный абзац: «Нижеподписавшиеся, являясь совершеннолетними, дееспособными и правоспособными лицами (дата заключения договора), заключили договор о передаче недвижимости на указанных выше условиях и обязаны полностью соблюдать все условия настоящего Договора».
Наконец, непосредственно перед подписью каждой из сторон должно стоять: «Прочитал, понял и подписал (Okudum, anladım ve imzaladım)».
Пока вы не ушли...
Получите бесплатную консультацию и подборку недвижимости специально для вас
Мы свяжемся с вами
Пожалуйста, укажите правильный номер телефона с кодом страны
Что-то пошло не так
В двух словах
Договор купли-продажи квартиры или другого недвижимого имущества в Турции — простой и понятно составленный в соответствии с турецким законодательством документ. До того, как подписывать договор,
покупателю нужно тщательно осмотреть помещение, составить список вопросов к продавцу и агентству, настоять на внесении необходимых дополнительных условий в текст этого документа.
Фото на обложке: Osman Köycü (Unsplash)
