Что такое недвижимость off-plan в Дубае

Стремительно развивающийся эмират Дубай предоставляет покупателям из любой страны мира широкий выбор строящейся и готовой к сдаче недвижимости. И поскольку цены на дома и квартиры последние два года неуклонно идут вверх, а новостройки дорожают на каждом этапе готовности, объекты строительства здесь крайне привлекательны для инвестирования. Рассказываем о покупке строящейся недвижимости в Дубае.

• Преимущества инвестиций в Дубае
• Off-plan: что это?
  
• Плюсы и минусы инвестиций в off-plan
  
• Гарантии государства
  
• Покупка: какие объекты выбрать
  

Преимущества инвестиций в Дубае 

Помимо роста цен и удорожания новостроек по мере возведения этажей надо также отметить и другие преимущества, которые становятся маркерами для инвесторов. Среди них:

Законодательное обеспечение и государственное регулирование сделок с недвижимостью

Рынок недвижимости Дубая признан самым прозрачным на Ближнем Востоке и в Северной Африке. Здесь приняты и неукоснительно соблюдаются законы о недвижимости, защищающие всех участников рынка. Местный регулятор, Земельный департамент Дубая, за годы своего существования разработал и ввёл в действие несколько важных систем, где документируются и сохраняются все права на землю и другие объекты недвижимости.

Инвестиции, не облагаемые налогом 

Одно из главных преимуществ инвестирования в Дубае — освобождение от налогов. Здесь нет ежегодного налога на владение объектами недвижимости, в отличие от других стран. До 1 июня 2023 года нет и налога на прибыль — исключение из этого правила составляют только банки и нефтяные компании. И наконец, отсутствует подоходный налог.

Конкурентоспособная доходность аренды 

Дубай предлагает высокую доходность от сдачи недвижимости в аренду: в отдельных районах она достигает 9–10% в год. Это выше, чем в других крупных городах мира — например, в Лондоне этот показатель составляет 7,9%, а в Нью-Йорке — 4,5%.

Off-plan: что это? 

На рынке арабской недвижимости часто используется понятие off-plan. Оно означает недвижимость на стадии строительства, то есть до сдачи в эксплуатацию. Цены на лоты в строящихся зданиях всегда ниже, чем на готовые объекты, и это позволяет инвесторам зарабатывать, вкладывая средства на ранних этапах. При покупке дома или квартиры по схеме off-plan проект бывает уже построен минимум на 20%. 

Помимо off-plan, широко используется ещё один термин — pre-launch. Он означает инвестирование в недвижимость на самом раннем этапе, сразу после анонсирования проекта. Цены на лоты в период pre-launch — самые низкие за время реализации проекта. Разница в ценах на рre-launch и off-plan начинается от 10% и доходит до 25% на знаковых объектах. Но нужно отметить, что покупка на стадии pre-launch, когда объект ещё не начал строиться, несёт в себе бо́льшие риски, чем приобретение по схеме off-plan. 

Покупка лота в проекте на стадии рre-launch выгодна тем, что инвестор может перепродать его, не дожидаясь ни окончания, ни финальной стадии строительства. Это так называемая краткосрочная стратегия инвестирования. Что касается долгосрочных стратегий, то их несколько:

• Перепродажа лота после ввода объекта в эксплуатацию.
• Флиппинг (самостоятельное улучшение инвестором характеристик лота: дополнительная отделка, замена элементов сантехники, покупка мебели и т.д.) и последующая продажа.
  
• Флиппинг и последующая сдача квартиры в аренду.
  

Плюсы и минусы инвестиций в off-plan

Как и у любого способа инвестирования, в сегменте off-plan есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы инвестирования в строящуюся недвижимость

Разница в цене лота на раннем этапе строительства и после ввода в эксплуатацию — в среднем 20%. Разумеется, чем ниже стадия строительства, тем выгоднее приобретение. Наиболее выгодно покупать недвижимость во время закладки фундамента.

Разнообразие вариантов. Чем более ранняя стадия возведения здания выбрана для входа в проект, тем больше выбор у инвестора. Он может рассматривать квартиры на разных этажах, с разными планировками и количеством спален, а в случае с загородными посёлками можно найти наиболее интересные для последующей перепродажи участки. После завершения строительства выбирать приходится из того, что осталось.

Комфортный способ оплаты. Как правило, девелоперы предлагают поэтапную схему платежей. Финальный платёж совершается уже после ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, для привлечения клиентов некоторые застройщики берут на себя часть расходов по сделке — например, предлагают оплатить регистрационный сбор в Земельном департаменте Дубая. 

Минусы инвестирования в недвижимость off-plan 

Необходимость дождаться завершения или хотя бы финальной стадии строительства. Масштабные проекты строятся несколько лет, а за это время как в мировой, так и в национальной экономике могут произойти самые разные события, которые способны повлиять на цены и ликвидность объектов недвижимости. 

Риск остановки строительства. Хотя в Дубае такие случаи сводятся к минимуму, всё же полностью этот риск исключать нельзя. Однако опытные инвесторы знают, что именно он обеспечивает им немалую премию к первоначальным вложениям. 

Возможный обвал цен на локальном рынке недвижимости. Увы, даже профессиональным аналитикам нечасто удаётся предсказать такой ход событий. Однако сейчас ОАЭ привлекает многих как тихая и комфортная гавань, а значит, цены на недвижимость здесь будут расти ещё довольно долго. В особенности это касается высокобюджетных сегментов рынка.

Гарантии государства 

Правительство ОАЭ считает сектор недвижимости одним из ключевых направлений развития страны. Все строящиеся объекты недвижимости находятся под государственным контролем. Вот меры, которые уже приняты для этого со стороны властей:

• Застройщик обязан зарегистрировать новый проект в Земельном департаменте Дубая. Все зарегистрированные стройки вплоть до их завершения регулярно посещают инспекции департамента.
• Средства, получаемые от покупателя, поступают на специальный эскроу-счёт, обеспечивающий безопасность расчётов. Строительная компания может воспользоваться определённой суммой с эскроу-счёта только после завершения очередного этапа строительства.
  
• Если застройщик принимает решение остановить строительство, правительство ОАЭ либо находит новую девелоперскую компанию, которая сможет достроить объект, либо возвращает деньги с эскроу-счёта инвесторам.
  

Также Земельный департамент Дубая предъявляет жёсткие требования к застройщикам. Без их соблюдения ни одна компания не сможет получить разрешение на строительство, а значит, и на легальную продажу квартир или домов. Вот эти требования:

• Земельный участок, отведённый под строительство нового объекта, должен полностью быть в собственности девелопера.
• Для того, чтобы начать продажу лотов, девелопер должен построить не менее 20% объекта, а также оплатить банковские гарантии — их размер составляет 50% от общей стоимости строящегося объекта недвижимости. Таким образом компания подтверждает свою финансовую состоятельность.
  
• После завершения строительства на эскроу-счёте должно остаться не менее 10% от общей стоимости всего объекта. Эти средства предназначены для устранения возможных неполадок, выявленных после начала эксплуатации зданий проекта.
  

Покупка: какие объекты выбрать

Приняв принципиальное решение вложиться в строящиеся объекты Дубая, инвестор встаёт перед выбором: какой район и какой объект окажется выгодным, по какому принципу их подбирать? 

Прежде всего следует ориентироваться на те объекты, которые возводятся на землях категории фрихолд (свободное владение). Именно на таких участках в ОАЭ разрешено покупать недвижимость иностранцам. Среди наиболее известных районов-фрихолд: Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Land, Jumeirah Lake Towers и Palm Jumeirah.

Одной из важнейших характеристик любого лота off-plan является его будущая арендная доходность. Она может быть просчитана заранее, если объект строится в районе, где уже возведены и обживаются другие дома. Например, в Dubai Marina в целом по району доходность от сдачи жилья в аренду составляет 7,4% для студий, 7,3% для апартаментов с одной спальней. А в Dubai Sports City этот показатель равен 9,1% для студий и 8,7% для апартаментов с одной спальней.

Обращать внимание на арендную доходность следует не только тем, кто собирается сдавать свою недвижимость, но и тем, кто рассматривает вариант перепродажи, ведь покупателями лотов после завершения строительства станут те, кто выбрал долгосрочную стратегию. Для них показатель доходности от сдачи в аренду станет одним из ключевых факторов для принятия решения о покупке. 

Также следует выбрать ценовой сегмент. Наибольшую прибыль сейчас приносит элитная недвижимость. Во-первых, цены на неё в Дубае пока далеки от мировых, а во-вторых, они сейчас в фазе активного роста. За 2022 год стоимость высокобюджетных квартир в лучших районах эмирата выросла на 89% — но при этом роскошные пентхаусы с захватывающими видами на Персидский залив и величественные небоскрёбы всё ещё намного дешевле, чем аналогичные лоты в мировых столицах. 

Рекомендуем внимательно изучить все характеристики проекта, не упуская мелочей. До покупки имеет смысл задать застройщику вопросы, каким будет размер сервисного взноса (обычно этот показатель рассчитывается заранее), каков режим содержания животных (в некоторых проектах вообще запрещено проживать вместе с ними), какие энергосберегающие технологии используются при строительстве. Также стоит узнать, какие опции лобби, бассейна, тренажёрного зала и других общих зон покупатель получит в своё распоряжение и на каких условиях. Разумеется, необходимо задать вопрос о дисконтах и бонусной программе — часто оказывается, что при использовании некоторых схем оплаты можно получить дополнительные преференции. 

Наконец, следует внимательно следить за СМИ, сайтами и блогами, в которых анонсируются новые проекты, чтобы не пропустить выгодный pre-launch.

В двух словах

В Дубае созданы оптимальные условия для инвестиций в строящуюся недвижимость, и именно сейчас на ней можно заработать. Однако следует внимательно подходить к каждому объекту, просчитывая будущую доходность и не упуская возможность получить дополнительные бонусы.